（2015）龙民一初字第234号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-28
案件名称
马永涛与海南宜欣商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马永涛,海南宜欣商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第234号原告马永涛。委托代理人王康庭，海南外经律师事务所律师。被告海南宜欣商业管理有限公司。法定代表人郑巧珠，总经理。委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。委托代理人李力，海南天皓律师事务所实习律师。原告马永涛（以下简称原告）与被告海南宜欣商业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员沈玉华独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王康庭和被告委托代理人喻鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年10月31日，原告与海南宜欣房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买海口市明珠路XX号海南宜欣商业广场一层C区39号商铺，面积为31.6平方米。同日原告与被告签订了一份《宜欣商业广场铺面租赁协议》，合同约定该商铺出租给���告经营，期限10年，从2005年10月1日起至2015年10月1日止。租金及支付方式如下：从2005年10月1日起至2006年9月30日的1年为零租金；从2006年10月1日至2008年9月30日的2年，被告每月按每平方米122.5元向原告支付3871元租金；从2008年10月1日至2011年9月30日的3年，被告每月按每平方米157.5元向原告支付4977元租金；从2011年10月1日至2015年10月1日的4年，被告每月按每平方米227.5元向原告支付7189元租金。上述租金为含税价，被告按每季度支付，即从合同约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，被告在15天内向原告支付前一季度租金，以后支付租金时间以此类推。合同约定如被告逾期支付租金，则按拖欠金额的0.3‰／天向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约于2005年10月1日将上述铺面交付被告，2005年10月1日至2009年6月间的租金，被告已依约按季度向原告支付。自2009年7月开始，��告改为月付租金，已向原告付清截止2012年12月的租金。现被告仍拖欠2013年1月至今的租金，截止2014年12月的租金共计172536元（7189／月×24个月）。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付租金172536元和滞纳金18667元（按每日万分之三计算，暂计自2013年2月16日至2015年1月26日止；但应计算至判决确定给付之日）。2、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原告请求支付的租金首先该租金是含税租金。从2013年1月至2014年12月，被告已代付税款共计24500.21元。原告请求支付的租金因为是含税租金，所以该税款应当从租金中扣除。二、该租赁合同实际上是被告代原告租赁，现在该铺面由于市场的原因，从2013年至今，都是属于空置状态，没有租出去。在商户没有租出去的前提下没有产生收益，原告作为该铺面的所有人，再向被告主张该铺面的租金，违背���公平原则。三、由于近两年多，该铺面没有租出去，所以被告并不是故意在拖欠原告的租金，原告请求的滞纳金请求法院予以调整或不予以支持。经审理查明，2004年10月31日，原告与案外人海南宜欣房地产开发有限公司（以下简称宜欣房地产公司）签订一份《商品房买卖合同》、《补充协议》及一份《宜欣商业广场认购协议》。约定：由原告向宜欣房地产公司购买其开发的海南宜欣商业广场一层C区39号铺面，建筑面积共31.6平方米，总价款617148元。同时，原、被告及宜欣房地产公司三方签订一份《宜欣商业广场物业管理公约》和由原、被告签订一份《宜欣商业广场经营管理公约》，经买卖双方约定，两《公约》属于《商品房买卖合同》组成部分。其中，《宜欣商业广场经营管理公约》总则第二条第（3）项约定：宜欣商业广场铺面实行统一物业管理和统一经营管理��基于该规定，原告与被告于同日签订一份《宜欣商业广场铺面租赁协议》，合同约定，原告将上述所购商铺交由被告统一经营，租赁期限为10年，从2005年10月1日起至2015年10月1日止。租金及支付方式如下：从2005年10月1日起至2006年9月30日的1年为零租金；从2006年10月1日至2008年9月30日的2年，被告每月按每平方米122.5元向原告支付3871元租金；从2008年10月1日至2011年9月30日的3年，被告每月按每平方米157.5元向原告支付4977元租金；从2011年10月1日至2015年10月1日的4年，被告每月按每平方米227.5元向原告支付7189元租金。该租金为含税租金，被告按每季度支付，即从合同约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，被告在15天内向原告支付前一季度租金，以后支付租金时间以此类推。关于违约责任，合同约定若被告逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，并将上述铺面交付被告。2005年10月1日至2009年6月间的租金，被告已依约按季度向原告支付租金，被告自2009年7月开始至2012年12月基本每月支付原告一次租金。从2013年1月至2014年12月共24个月172536元（每月含税租金7189元）的租金被告未向原告支付。被告已代付从2013年1月至2014年12月的税款24500.21元（其中：2013年1月1日—6月30日、10月1日—12月31日、2014年1月1日—12月31日每月税费970.52元；2013年7月1日—9月30日每月税费1373.10元）。上述事实有《商品房买卖合同》、《宜欣商业广场认购协议》、《专用发票》、《宜欣商业广场铺面租赁协议》、《宜欣商业广场物业管理公约》、《宜欣商业广场经营管理公约》、《银行账单明细》、《税收电子转账专用完税证》、当事人的陈述以及庭审笔录等证据所证实，足以认定。本院认为，宜欣���业广场一层C区39号商铺是原告合法购置房产，双方签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，合同合法有效。被告在租赁过程中没有依约支付租金，属违约行为，原告请求支付所拖欠的租金及滞纳金有理，本院予以支持。被告未支付拖欠2013年1月至2014年12月的租金172536元（含税租金），但已代付自2013年1月至2014年12月的税款共计24500.21元，原告对该数额没有异议，故被告拖欠的租金为148035.79元（172536元－24500.21元），本院予以确认。双方在履行合同过程中，被告自2009年7月开始至2012年12月基本每月支付原告一次租金，虽然诉讼中双方对此均无异议，但由于被告一直存在拖欠租金的事实，双方对被告每月支付的是哪一个月份的租金并不明确，被告对每次支付的是上一个月的租金提出异议。因没有证据证明双方对变更支付���式达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，应认为双方未变更原协议中约定的租金支付方式即按季度支付。原告主张变更为按月支付租金和滞纳金，于法无据，本院不予支持。滞纳金应当以逾期支付的租金为本金从逾期之日起至本判决限定履行之日止，按每日万分之三计算。根据双方合同约定，2013年1、2、3月为一个支付季度，滞纳金从2013年4月16日起计算，依此类推至2014年12月止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二百二十七条的规定，判决如下：一、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永涛支付2013年1月至2014年12月的租金148035.79元及滞纳金（滞纳金的计算方法：1、自2013年4月16日起，至本判决限定履行之日止；自2013年7月16日起，至本判决限定履行之日止，以上滞纳金均以6218.48元为本金，按每日万分之三计算。2、自2013年10月16日起，至本判决限定履行之日止的滞纳金以5815.90元为本金，按每日万分之三计算。3、2014年1月16日起，至本判决限定履行之日止；2014年4月16日起，至本判决限定履行之日止；2014年7月16日起，至本判决限定履行之日止；2014年10月16日起，至本判决限定履行之日止；2015年1月16日起，至本判决限定履行之日止，以上滞纳金均以6218.48元为本金，按每日万分之三计算）。二、驳回原告马永涛的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行结付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费2063元，由原告马永涛负担300���，被告海南宜欣商业管理有限公司负担1763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。代理审判员 沈玉华二〇一五年四月二日书 记 员 裴婷婷 关注公众号“”