（2014）黔盘民初字第4215号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-07-21
案件名称
原告任德谷诉被告蒋开合土地租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
盘县人民法院
所属地区
盘县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
文书内容贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2014）黔盘民初字第4215号原告任德谷。特别授权委托代理人何照明，贵州永达律师事务所专职律师，执业证号15202201310692659。被告蒋开合。特别授权委托代理人田阔，云南光凯律师事务所专职律师，执业证号1530120121035263。原告任德谷诉被告蒋开合土地租赁合同纠纷一案，原告于2014年11月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序由审判员林友芳担任审判长，与审判员郭懋、人民陪审员浦恩许组成合议庭于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告任德谷及其委托代理人何照明，被告蒋开合及其委托代理人田阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任德谷诉称，在平等协商的基础上，原被告于2013年2月1日签订了《土地租赁协议书》，约定被告租用原告位于盘县盘江镇胜江村沙子河约两亩土地，用于建盘江合谷酒厂，协议约定租金为110000元/年，租期为20年，租金支付方式按年支付，逾期交纳租金30日，按日支付租金2‰的违约金，被告应于2014年2月1日交纳2013年的土地租金，以后的租金每年6月30日前付清。至今，被告尚未支付2013年、2014年的租金，被告已构成违约，被告应支付2013年的违约金共149日（2014年2月1日至2014年6月30日）32780元，2014年的违约金共150日（2014年6月30日至2014年11月30日）66000元。现请求：1、判令被告支付原告租金220000元；2、判令被告支付原告违约金98780元；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告任德谷为支持其诉讼请求，在举证期限内提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告为本案适格的诉讼主体。被告无异议。2、《土地流转协议》复印件七份、盘县盘江镇胜江村出具的《证明》复印件三份、盘县盘江镇人民政府出具的《情况说明》复印件一份，用以证明原告将村民张莲珍等人的土地流转过来，用于建兴生养殖场，后将该土地出租给被告兴办合谷酒厂，原告对该宗土地有合法出租权。被告的质证意见为，原告对该宗土地享有权利的直接、合法凭证应当是《集体土地使用权证》或者《建设用地规划许可证》等证据，原告提供的七份《土地流转协议》不能证明原告对该宗土地享有权利；原告于2014年12月20日提交三份《证明》，但落款时间均为2014年12月24日，在原告提交证据之时，《证明》还未产生，且原告是盘县盘江镇胜江村村民委员会负责人，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。3、土地租赁协议复印件一份，用以证明原告将沙子河约两亩的土地出租给被告用于兴建盘江合谷酒厂，并就双方的权利义务作出了约定。被告的质证意见为，对其真实性予以认可，但双方并未严格履行协议，被告未实际使用该宗土地进行生产经营，且被告已经支付了2013年度的租金，该协议已于2014年2月28日经双方协商后终止。4、民事判决书复印件一份，用以证明原告向被告借款224400元，为偿还借款，与被告协商后，用2013年的土地租金110000元抵偿债务，原告便向被告出具了110000元的收条，后被告又将原告起诉至法院要求偿还借款224400元。被告的质证意见为，对其真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。原告申请了证人任德飞（男，1980年4月8日生，汉族，住贵州省盘县盘江镇胜江村6组27号，公民身份号码5020202198004083619）、任广书（男，1975年7月5日生，汉族，住贵州省盘县盘江镇胜江村5组60号，公民身份号码520202197507053652）出庭作证。1、任德飞陈述：“2014年3月，我去村里开诚信证明，有几个人在办公室，在此过程中，蒋开合进来说，土地租金到了，叫任主任把收据写给被告，但收据的内容不清楚，当时没有给钱，他们说以后再协商。”2、任广书陈述：“2014年3月，孩子要读书，我们去开诚信证明，蒋开合对任德谷主任说2013年租金到期了，拿来抵账，叫任德谷给他写个收条，我就看见任主任签了一个字，蒋开合拿着收条就走了，收条内容不清楚，我们也没有看见钱。”原告的质证意见为，证人任德飞、任广书的陈述是事实，2013年的租金被告没有支付，是用于抵偿债务。被告的质证意见为，两证人与原告在同一个村，对其证言的真实性不予认可。被告蒋开合辩称，原被告签订的土地租赁协议约定了租赁期限为20年，一年付一次租金，但就被告了解的情况，原告不是该宗土地的合法所有权人，也不是该宗土地的合法承包权利人，真正的土地权利人曾经向被告要求支付土地租金。土地租赁协议签订后，被告并没有真正的生产经营，双方没有严格按照协议的约定来履行义务，协议处于不履行的状态，被告实际占用该宗土地期间产生的租金110000元，被告也已经于2014年3月5日支付给了原告。2014年2月28日，原被告经协商后书面确认终止、解除《土地租赁协议》，自2014年2月28日后，原被告之间的租赁关系已经不存在。故原告要求支付2013年、2014年租金及违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告蒋开合向本院提供了下列证据材料：1、被告身份证复印件一份，用以证明被告为本案适格的诉讼主体。原告无异议。2、《证明》复印件一份，用以证明原被告于2014年2月28日协商后终止《土地租赁协议》，被告没有义务向原告支付2014年土地租金。原告的质证意见为，对其“三性”均认可，该《证明》只是针对支付租金的协议，并不是终止《土地租赁协议》，对其证明目的不认可。3、《收条》复印件一份，用以证明被告已于2014年3月5日向原告支付了2013年2月至2014年2月的土地租金110000元。原告的质证意见为，原告只是在《收条》上签名，《收条》上的内容不是原告书写，对《收条》的证明目的不认可，2013年租金是用于抵偿原告欠被告的债务。本院对证据作如下分析：1、原告身份证复印件，符合证据“三性”规定，可以作为认定原告为本案适格诉讼主体的依据。2、《土地流转协议书》复印件七份，因原告未提供其他证据材料予以佐证，对其证明目的不予采信，不能作为认定原告为该宗土地权利人的依据。3、盘县盘江镇人民政府于2014年12月3日出具的《情况说明》复印件，符合证据“三性”规定，可以作为认定原告原兴办的兴生养殖场因受灾害，重建兴生养殖场经盘县盘江镇人民政府认可，选址在砂子河的依据。4、盘县盘江镇胜江村村民委员会于2014年12月24日出具的《证明》复印件三份，因原告提交证据的日期（2014年12月20日）在《证明》落款时间（2014年12月24日）之前，且被告提出合理的质疑，对其真实性不予采信。5、（2014）黔盘民初字第1734号民事判决书复印件，具有真实性、合法性，但与本案没有实质关联，不能作为认定本案事实的依据。6、证人任德飞、任广书的证人证言，能互相印证，对其真实性予以采信，可以作为认定原告在被告提供的《收条》上签名确认，被告未实际向原告交付2013年土地租金110000元的依据。7、被告身份证复印件，符合证据“三性”规定，可以作为认定被告为本案适格诉讼主体的依据。8、《收条》复印件，因证人任德飞、任广书证人证言予以反驳，被告未提供其他证据证明被告在何处、以何种方式向原告支付款项，故对《收条》的证明目的不予采信。9、《证明》复印件，符合证据“三性”规定，予以采信，可以作为认定因《土地租赁协议》确定的2013年租金到期，原告同意终止《土地租赁协议》，延期至互相找抵账目。通过以上对证据的分析认定，本院查明如下事实：2013年2月1日，原被告签订《土地租赁协议》，约定：原告（甲方）将盘江镇胜江村沙子河约两亩的土地出租给被告（乙方）（下同），用途为建盘江合谷酒厂，租赁期限为20年（自2013年2月1日起至2033年2月1日），租金为110000元/年，支付租金的方式为按年支付（2013年的租金于2014年2月1日支付，之后的租金于每年6月30日前支付），《土地租赁协议》就双方的权利义务作了约定，被告承担的违约责任为：被告逾期交纳租金30日以内的，除应补交租金外，还须向原告支付以年租金按日计算2‰的违约金；逾期交纳租金超过30日的，原告有权解除《土地租赁协议》，并且盘江合谷酒厂的所有建筑及生产经营权归原告所有。2014年2月28日，因2013年租金到期，原被告均同意终止《土地租赁协议》，延期至互相找抵账目。2014年3月5日，原告向被告出具收到2013年租金110000元的收条。本院认为，本案争议焦点是：1、原被告签订的《土地租赁协议》是否有效，原被告签订的《土地租赁协议》是否已经终止；2、被告是否向原告支付了2013年土地租金。关于原被告签订的《土地租赁协议》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，本案中，原被告均确认涉案土地的土地用途为耕地，且属于农民集体所有，然双方签订的《土地租赁协议》明确由原告将该宗土地出租给被告用于建设盘江合谷酒厂，将该宗土地用于非农建设，该协议有悖于十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，亦违反了严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护的立法目的，且原告提供的证据不足以证明原告为该宗土地的权利人，原被告签订的该协议违反了法律的禁止性规定，《土地租赁协议》属于无效合同。因《土地租赁协议》无效，原告基于该协议有效而主张由被告支付租金及违约金的理由不成立，不予支持。无效的合同自始无效，《土地租赁协议》自始无效，故不存在是否终止的问题。关于被告是否向原告支付了2013年土地租金的问题。原告申请证人任德飞、任广书出庭作证，二位证人向法庭作出的陈述能相互印证，尽管原告在被告提供的《收条》上面签名，但被告未能说明是在何处、以何种方式向原告交付了2013年土地租金110000元，故被告辩解其实际向原告交付了2013年土地租金110000元的理由不成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告任德谷的诉讼请求。案件受理费6082元，由原告任德谷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长 林友芳审 判 员 郭 懋人民陪审员 浦恩许二〇一五年四月二日书 记 员 王 玲 来源：百度搜索“”