（2015）蒙民一初字第00427号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-29
案件名称
曹爱芳、周通与蒙城县天纵房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
蒙城县人民法院
所属地区
蒙城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹爱芳,周通,蒙城县天纵房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款
全文
安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民一初字第00427号原告：曹爱芳，女，汉族，住蒙城县。原告：周通，男，汉族，住址同上。以上两原告共同委托代理人：侯长飞，安徽潮平律师事务所律师。被告：蒙城县天纵房地产开发有限责任公司，住所地蒙城县。法定代表人：周维，执行董事。委托代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。原告曹爱芳、周通与被告蒙城县天纵房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙鹏程独任审判，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告曹爱芳、周通的共同委托代理人侯长飞、被告蒙城县天纵房地产开发有限责任公司的委托代理人张兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹爱芳、周通诉称：二原告于2013年4月25日与被告签订商品房买卖合同，约定二原告向被告购买被告开发的位于蒙城县城南新区永兴路南侧的华侨城小区第11幢3单元405号房屋，建筑面积123.4平方米。购买合同价款为609000元，先行支付359000元，余款250000元办理银行按揭贷款。银行贷款于2013年9月25日已经打入被告公司账户，原告即开始归还按揭贷款。合同约定：被告应于2014年1月30日将验收合格的房屋交给原告，如延期交房，从延期的第二天起至实际交付之日至，每日按已付房款万分之二的标准向原告支付违约金即每日121.80元。由于被告的原因，被告于2014年12月15日才向原告交房，实际延期319天交付。由于被告延期交房实际已经构成违约，被告应当合同的约定向原告承担违约责任，被告应向原告支付违约金38854.20元。合同补充协议约定，违约方应当支付实现债权的律师费等，原告为此支出律师费4000元，被告也应给给予承担。为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求：1、依法判令被告支付因延期交房违约金38854.20元和律师费4000元；2、本案有关诉讼费用全部由被告承担。被告蒙城县天纵房地产开发有限责任公司（下称天纵公司）辩称：一、政府市政设施建设迟滞，是导致被告逾期交房的重要原因，根据合同第八条规定，被告得以免除违约责任。二、原告诉求的违约金过高，被告请求法院依法减少。三、原告逾期支付购房款，应承担相应违约责任。四、律师费不合理，明显过高。曹爱芳、周通针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、原告曹爱芳、周通的身份证、结婚证复印件一份，证明二原告是夫妻关系，具有合法的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同一份，证明二原告于2013年4月25日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于蒙城县城南新区永兴路南侧的华侨城小区第11幢3单元405号房屋，建筑面积123.4平方米。购买合同价款为609000元，先行支付359000元，余款250000元办理银行按揭贷款。合同约定：被告应于2014年1月30日将验收合格的房屋交给原告，如延期交房，从延期的第二天起至实际交付之日至，每日按已付房款万分之二的标准向原告支付违约金即每日121.80元。3、个人住房公积金贷款担保借款合同一份，证明原告房屋购买合同价款为609000元，先行支付359000元，余款250000元办理银行按揭贷款。按照约定贷款转入被告指定中国农业银行股份有限公司蒙城县支行，账户12675001230088843。4、转款凭证和收据一份，证明被告于2013年4月25日收到原告支付购房款359000元，原告个人贷款于2013年9月25日转入被告账户12675001230088843，也能证明二原告按照合同约定履行了支付房款义务。5、华侨城业主交房流程单，证明由于被告的原因，被告于2014年12月15日才向原告交房，实际延期319天交付。由于被告延期交房实际已经构成违约，被告应当合同的约定向原告承担违约责任，被告应向原告支付违约金38854.20元。6、律师发票一张，证明合同补充协议约定，违约方应当支付实现债权的律师费等，原告为此支出律师费4000元，被告也应给予承担。天纵公司就其抗辩及陈述的事实与理由提交的证据有：一、营业执照及机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。二、农行个人借款凭证，证明原告未按合同约定支付购房款。天纵公司对曹爱芳、周通举证证据的质证意见为：对于证据一无异议。对证据二本身无异议，但同时证明被告的两点答辩二和三。对证据三无异议。证据四不能证明原告的目的，证明原告付款逾期，应承担违约责任。对证据五无异议。第六组证据的律师费发票明显过高。曹爱芳、周通对天纵公司所举的证据质证意见为：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，原告的义务是配合被告办理按揭贷款，提供相关材料，由于被告的原因，导致按揭款未能及时发放，银行迟延发放贷款的责任在于被告，原告的行为不构成逾期付款。对上述证据，本庭根据双方当事人的质证意见并结合案情认证如下：原告举证1、2、3被告无异议，予以认证。证据4被告虽然对其证明目的有异议，原告证明自己履行了支付购房款的义务，故予以认证。证据5被告虽有异议，但是没有明确异议的原因和依据，因该证据明确地记载交房的具体时间，结合原告证据2能够证明被告延期交房的事实，故被告异议不能成立，予以认证。证据6是国家正式税务发票，虽然被告认为律师费发票明显过高，但是没有提供相关证据来证明，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认证。被告举证的1原告无异议，予以认证。被告证据2，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，因公积金贷款具有政府主导型很强的贷款合同，仅凭原告个人的行为无法满足贷款的条件，原告只有配合的义务，同时被告也没有提供确实充分地证据证明原告迟延履行配合办理贷款的义务，故原告的异议成立。对被告证据2的真实性予以认证，对于证明原告因自身原因未能办理公积金贷款导致延期付款的证明目的不予以认证。根据上述认定的证据和庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为：二原告于2013年4月25日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于蒙城县城南新区永兴路南侧的华侨城小区第11幢3单元405号房屋，建筑面积123.4平方米。购买合同价款为609000元，先行支付359000元，余款250000元办理银行按揭贷款。合同约定：被告应于2014年1月30日将验收合格的房屋交给原告，如延期交房，从延期的第二天起至实际交付之日至，每日按已付房款万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，曹爱芳、周通依照约定先行向被告支付了359000元，后根据被告的要求办理了公积金贷款事宜，按揭贷款250000元于2013年9月25日转到被告指定的账户。被告未能在2014年1月30日如期向原告交房，直到2014年12月15日才向原告交房。双方因迟延交房的违约金未能达成一致意见，原告曹爱芳、周通起诉到本院。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，真实、合法、有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、被告延期交房的行为是否构成违约，如构成违约，应如何承担违约责任？2、原告支付的律师费是否过高，被告是否应当承担？3、原告办理公积金贷款付款的行为是否构成延期付款，是否应承担违约责任？合同第八条明确约定被告应当于2014年1月30日前将分期验收合格的房屋交付给原告使用，但是被告没有能够按时交付，构成事实上的迟延交房。被告辩称因政府市政设施建设迟滞是导致被告逾期交房的重要原因，根据合同第八条规定应免除违约责任，该条规定“政府及有关部门对该项目有关内容进行调整，影响项目施工”，被告方可以据此予以延期交房，但是被告并没有提供相应地证据证明政府或相关部门实施了调整，所以被告关于延期交房不承担违约责任的理由不予支持。合同第九条明确约定被告延期交房应自交房期限的第二日至实际交付之日按原告实际已交付房款每日万分之二向原告支付违约金，即38854.20元（609000元／天×319天×0.0002）。双方签订的补充协议第4条约定：违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿对方为实现债权而花费的相关费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、律师费、办案费、通知费），据此，原告要求被告支付律师费的请求应予以支持。虽然被告辩称原告的律师费明显过高，但是没有提供相应地依据证明，故其辩称不予支持。鉴于原告提供的是国家机打正式税务发票，证明原告确实已经实际支付了律师费4000元，被告应当给予承担。被告辩称原告公积金贷款支付房款250000元构成了迟延支付购房款，应当承担违约责任。该合同第七条明确规定原告先行支付359000元购房款，下余250000元双方共同同意办理公积金贷款手续。因公积金贷款政策性较强，非原告个人能力能够办妥，必须是被告与银行进行协商决定之后，原告只是配合办理相关手续而已，同时被告必须作为担保方出现在公积金贷款合同当中。被告没有提供充分地证据证明原告迟延履行了配合义务而导致公积金贷款未能及时发放，且公积金贷款发放时间为2013年9月25日，双方约定的交房时间为2014年1月30日，贷款发放时间远远早于约定交房时间，故原告公积金贷款支付购房款的行为不构成迟延履行支付义务，不应当承担违约责任。同时被告在本案审理过程中也没有提出反诉要求原告承担迟延付款的违约责任，故被告辩称原告迟延支付购房款应承担违约责任的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：被告蒙城县天纵房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告曹爱芳、周通迟延交房违约金38854.20元，并承担原告律师费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取，由被告蒙城县天纵房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 孙鹏程二〇一五年四月二日书记员 刘朝宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 关注公众号“”