（2014）海民初字第00760号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-04-15

案件名称

李佳奕与连云港嘉悦大酒店有限公司、高旭安等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李佳奕,连云港嘉悦大酒店有限公司,高旭安,张德前,许骄阳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

连云港市海州区人民法院民事判决书（2014）海民初字第00760号原告李佳奕。委托代理人尹波，江苏永信律师事务所律师。委托代理人朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。被告连云港嘉悦大酒店有限公司，住所地连云港市海州区海连东路1号。法定代表人高旭安，该公司董事长。被告高旭安。二被告共同委托代理人郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。被告张德前。委托代理人戴徽，江苏华德律师事务所律师。被告许骄阳。委托代理人韩善武，江苏公善民律师事务所律师。原告李佳奕诉被告连云港嘉悦大酒店有限公司（以下简称嘉悦大酒店）、高旭安、张德前、许骄阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李佳奕的委托代理人朱贵珊、被告嘉悦大酒店、高旭安的共同委托代理人王广凤、被告张德前的委托代理人戴徽、被告许骄阳的委托代理人韩善武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳奕诉称，2005年3月31日，原告与被告嘉悦大酒店签订《华联商厦（凯悦大酒店）房屋租赁协议书》。该协议明确约定：2005年4月1日至2007年3月31日按月缴纳（租金）。从第三年起每半年缴纳一次，缴纳时间为每半年前的10日内。乙方如不按期缴纳租赁费，经甲方一次书面通知后一周内仍不缴纳，视为违约，甲方有权在追究乙方违约责任的基础上，要求高旭安连带承担支付租金、赔偿损失的责任。房屋使用费应当以市场一般租赁价格为准。被告嘉悦大酒店转租给张德前是每年240万元。原告只是按照160万元每年作为房屋使用费。根据上述当事人之间的约定以及法律规定，原告要求判令：1、四被告连带给付原告2010年10月租金66666.67元；2、四被告连带给付原告2010年11月1日至2011年11月30日房屋占有使用费164.3万元；3、四被告连带给付水电费19014.6元；4、本案的诉讼费、保全费由四被告连带承担。被告嘉悦大酒店辩称，1、原告主张的租金没有依据，合同解除日期为2010年10月23日，原告主张2010年10月整月的租金与事实不符，该月至23日的租金应为50080.06元；2、原告在2011年11月通过强行封锁大门、断水断电的方式侵占答辩人财产，不给答辩人合理的腾房期限，答辩人不应支付原告房屋占有使用费；3、原告��张答辩人支付水电费没有依据；4、原告非法侵占答辩人财产，应当返还答辩人财产、赔偿损失，答辩人保留追诉的权利；5、2009年3月18日，答辩人将1501号房租赁给原告使用，年租金5万元，并约定租金从原租金中扣除，故1501号房的租金应从原告主张的租金和房屋占有使用费中扣除。被告高旭安辩称，1、答辩人不是本案适格被告，合同主体是原告和被告嘉悦大酒店，答辩人只是嘉悦大酒店的股东，无需对嘉悦大酒店的债务承担责任；2、同意嘉悦大酒店第4点答辩意见。被告张德前辩称，1、答辩人从高旭安手中承租的嘉悦大酒店，与原告没有直接的租赁关系，答辩人也没有拖欠房租和水电费的情形，原告起诉答辩人是错误的；2、答辩人与嘉悦大酒店签订了合作协议，成为嘉悦大酒店的股东，个人不应对嘉悦大酒店的债务承担责任。被告许骄阳辩称，其与高旭安共��出资成立嘉悦大酒店，自己的身份仅为股东，原告是与嘉悦大酒店签订的租赁合同，与答辩人无任何关系。2006年9月11日，答辩人已将所持股权全部转让给高旭安，已与嘉悦大酒店无任何关系，原告本次诉讼的租金、房屋使用费、尚欠的水电费均为2006年11月10日答辩人股权转让后产生，与答辩人无关。综上，原告起诉答辩人明显主体不适格，应驳回其诉讼请求。经审理查明，2003年1月10日，原连云港凯悦大酒店有限公司（以下简称凯悦大酒店，乙方，现变更为嘉悦大酒店）与连云港华联商厦有限责任公司（以下简称华联商厦公司，甲方）签订一份《连云港华联大酒店资产租赁合同书》，双方就位于连云港市新浦区海连东路1号，原华联大酒店相关资产租赁事项作了详细约定。后因华联商厦公司将上述房地产转让给原告李佳奕。2005年3月31日，原告李佳奕与凯悦大酒店一致同意原华联商厦公司与凯悦大酒店签订的《连云港华联大酒店资产租赁合同书》的主体变更为：出租方即甲方为李佳奕，承租方即乙方为凯悦大酒店，双方签订了《华联商厦（凯悦大酒店）房屋租赁协议书》，将《连云港华联大酒店资产租赁合同书》约定的权利与义务随之变更为甲、乙双方之间的权利与义务，并对租金金额及支付时间重新作出约定。其中，2010年1月10日至2011年1月9日年租金经核算为820554元。后被告嘉悦大酒店一直占有使用租赁物至2011年11月，但自2010年10月1日起未再向原告李佳奕交纳租金。2009年11月4日，嘉悦大酒店（甲方）与被告张德前（乙方）签订《合作经营协议》一份，双方约定：鉴于乙方即将成为甲方的新股东（双方约定由乙方增资200万元，双方共同装修嘉悦大酒店），经友好协商，一致同意将嘉悦大酒店交给乙方经营，乙方采用固定回��的现金方式交给甲方，双方达成如下条款，1、乙方在还没有成为新股东之前，根据嘉悦大酒店董事会的要求，将酒店全权委托给乙方经营，并采用固定回报现金的方式，标的为每年160万元。2、乙方的经营范围为嘉悦大酒店经营的所有权属范围，乙方须按时交纳房租，按时交纳160万元给甲方，亏盈由乙方自行负责。改造结束后，乙方成为新的股东，按年度交纳160万元给股东（甲乙双方按股份比例分享）。3、酒店经营权交割时间及期限。（1）经营期限自2009年11月5日至2015年9月30日，实际经营期限为5年零10个月。（2）交割时间以后，酒店经营权由总经理全权负责安排。4、甲方现有资产，债权债务，自本合同签订生效后，由甲、乙双方进行清算。原有债权债务按本合同第十四条第4款的办法处理。5、本合同双方签字，乙方预付人民币100万元，给甲方作为合同履行保证金��该保证金待合同正式履行后，其中80万元冲抵乙方上半年度应缴承包金，20万元转入下半年度乙方应缴承包金。6、经甲、乙双方友好协商，一致同意将甲方大酒店的股份及资产（债权、债务和现金、烟酒食品、一次性用品除外），按本合同约定标的为600万元人民币。甲方同意乙方增加投资200万，组建新的股份公司。装璜结束后，按实际增加投资比例分配股份。7、乙方按原房屋租金缴纳期限，按期定额缴纳，缴纳期限为：每年度分两次交纳，分别为11月份和次年5月份，直接交给房屋所有权人，同时将甲方应得固定回报汇至甲方指定帐户。9、交割时间前的债权债务由甲方负责，交割时间后的债权债务由乙方负责，双方互不承担连带责任。15、违约责任：（1）乙方在负责经营期间所有的债权债务由乙方承担，乙方以拥有的股权作担保。（2）乙方必须按时交纳房屋所有权��的房租和甲方应得固定回报现金，每半年预付一次，如果不履行则视为违约，甲方有权收回酒店经营权，终止承包，乙方支付违约金以股权作抵押。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，张德前对嘉悦大酒店进行了投资、装潢，并进行了经营。2010年1月1日，嘉悦大酒店作出任免决定，决定免去丁尧同志总经理职务，任命张德前为总经理。2010年8月18日，嘉悦大酒店股东高旭安（甲方）与张德前（乙方）签订股权转让协议，甲方将其在嘉悦大酒店的25%的股权计50万元以50万元的价格转让给乙方，乙方享有股东权利、履行股东义务。2010年11月10日，连云港市工商行政管理局作出准予变更登记通知书，嘉悦大酒店现股东张德前认缴出资额50万元，实缴出资额50万元。另查明：（一）、被告许骄阳原为被告嘉悦大酒店法定代表人、股东，2006年11月10日，被告许骄阳将其持有的被告嘉悦大酒店65%的股份全部转让给被告高旭安。后被告嘉悦大酒店的股东变更为高旭安、杨柳、张德前，三人均按各自的持股比例足额认缴出资。（二）、2009年3月18日，被告嘉悦大酒店将1501号房出租给连云港华联商城有限公司使用，约定年租金（包括水、电等费用）为5万元，租赁期限自2009年4月1日至2014年3月31日，租金当年结算，一次性结清（从原租金中扣除）。（三）、2010年，原告李佳奕在本院（合并前的连云港市新浦区法院）起诉被告嘉悦大酒店、张德前房屋租赁合同纠纷，要求解除原、被告之间的租赁关系，本院作出（2010）新民初字第3527号民事判决书，判令原、被告签订的房屋租赁协议于2010年10月23日解除，并确认嘉悦大酒店与张德前签订的《合作经营协议》是转租关系。后被告嘉悦大酒店不服该判决，提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2011）连民终字第1149号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，但认为被告张德前系嘉悦大酒店股东，根据其与嘉悦大酒店的约定，其承接的是嘉悦大酒店企业的整体经营权，其对外仍以嘉悦大酒店的名义经营酒店，原审法院认定张德前与嘉悦大酒店之间系房屋转租关系依据不足。（四）、原告李佳奕于2012年9月18日曾在本院（合并前的连云港市新浦区人民法院）起诉四被告房屋租赁合同纠纷，并在该案中申请对其所有的、位于新浦区利民街海连东路1号的房地产（证载建筑面积8261.84平方米，证载土地使用权面积15862.2平方米）2010年11月1日至2011年11月30日的市场租金进行司法鉴定。经江苏先河房地产土地评估有限公司估价，涉案租赁物自2010年11月1日至2011年11月30日的市场租金为164.3万元。原、被告对房地产估价报告均未提出异议。原告李佳奕为此垫付鉴定费用15000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《连云港华联大酒店资产租赁合同书》、《华联商厦（凯悦大酒店）房屋租赁协议书》、（2010）新民初字第3527号民事判决书、（2011）连民终字第1149号民事判决书、《合作经营协议》、工商查询表、房地产估价报告，被告嘉悦大酒店、高旭安共同举证的验资报告、年检报告书、房屋租赁契约、被告许骄阳举证的工商登记资料等证据在案予以证实，足以认定。本院认为，原告李佳奕与被告嘉悦大酒店之间的《华联商厦（凯悦大酒店）房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，协议合法有效，双方均应按照约定履行。被告嘉悦大酒店未交纳2010年10月1日至合同解除之日即10月23日的租金，应依约向被告交纳该期间的租金51706元（820554元÷365天×23天）。原告李佳奕主张2010年10月整月的租金，与事实不符，本院将租金天数调整��23天。被告嘉悦大酒店在合同解除后仍占有、使用租赁房屋，原告李佳奕有权要求其支付房屋占有使用费，原告李佳奕主张按照租赁物的客观市场租金支付房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持，被告嘉悦大酒店应向原告李佳奕支付2010年11月1日至2011年11月30日的房屋占有使用费共计164.3万元。关于被告高旭安、张德前应否与被告嘉悦大酒店连带向原告支付租金、房屋占有使用费问题。被告高旭安、张德前是被告嘉悦大酒店股东，原告李佳奕所举证据不能证明被告高旭安、张德前应当对被告嘉悦大酒店拖欠租金的行为其个人应当承担责任，故对原告李佳奕要求被告高旭安、张德前对被告嘉悦大酒店应付的租金、房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告许骄阳应否与被告嘉悦大酒店连带向原告支付租金、房屋��有使用费问题。因被告许骄阳于2006年11月10日已将其持有被告嘉悦大酒店的股份全部转让给被告高旭安，此后与与被告嘉悦大酒店无实质上的牵连，故原告李佳奕要求被告许骄阳对被告嘉悦大酒店应付的租金、房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告李佳奕还要求四被告承担水电费，并当庭提供的2张发票，载明的税费年月为2012年1月、2月。2011年11月，原、被告已完成房屋交接手续，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告李佳奕又要求四被告承担保全费，因原告李佳奕在本案诉前、诉中均未提出财产保全，其主张的保全费无事实和法律依据，本院不予支持。被告嘉悦大酒店辩称，应将1501号房租金从原告主张的租金和房屋占有使用费中扣除，经查，被告嘉悦大酒店将1501号房租给案外人，并非本案的原��李佳奕，且原告李佳奕对此也不许认可，故对其辩解，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港嘉悦大酒店有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李佳奕租金、房屋使用费共计1694706元。二、驳回原告李佳奕的其他诉讼请求。案件受理费20360元、公告费300元、鉴定费15000元，共计35660元（原告已预交），由原告李佳奕负担310元，被告连云港嘉悦大酒店有限公司负担35350元，于给付原告上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预��上诉案件受理费20360元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。审　判　长　胡　明代理审判员　郭　敏代理审判员　钱　永二〇一五年四月二日书　记　员　谭锦亭法律条文及上诉须知附录一、法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行关注公众号“”