（2015）苏中民终字第00517号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-10-08
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与吴秀林合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴秀林,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00517号上诉人（原审被告）吴秀林。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人吴秀林因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（下称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月10日，钱ＸＸ桥公司、吴秀林签订协议书五份，分别约定吴秀林承租钱ＸＸ桥公司所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼一区1132、1073－1、1073、1072、1105号营业房，吴秀林向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。吴秀林取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费依次为9315元、9300元、9300元、9300元、9315元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议还约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上���超过20%。上述五份协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向吴秀林交付了营业房，并为包括吴秀林在内的商户提供了相应设施物业管理服务，然而吴秀林所租赁的五个商铺的第二期即2013年4月8日至2013年10月7日期间的部分设施物业管理费14895元；第三期即2013年10月8日至2014年4月7日期间的设施物业管理费23265元；第四期即2014年4月8日至2014年10月7日期间的部分设施物业管理费14895元，合计53055元，吴秀林均未按约支付，钱ＸＸ桥公司遂诉至原审法院。以上事实，由钱ＸＸ桥公司提供的协议书、房屋所有权证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。原审原告钱ＸＸ桥公司的一审诉讼请求为：请求判令吴秀林支付商铺设施物业管理费53040元及滞纳金（第二期以14890元为基数，从2013年4月8日计算至判决确定的给付时止；第三期以23260为基数，从2013年10月8日计算至判决确定的给付��止；第四期以14890元为基数，从2014年4月8日计算至判决确定的给付时止。三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；本案诉讼费用由吴秀林承担。原审法院认为：钱ＸＸ桥公司、吴秀林双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议书中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生的房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生的物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。双方签订的协议书关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。协议书第三条虽然约定了设施物业管理费的调整方式，但是否调整、调整幅度仍需双方协商一致，在双方并未协商一致的情况下，应当按照原有标准予以计算，现钱ＸＸ桥公司按照原标准主��1132、1073－1、1073、1072、1105号营业房自2013年4月8日至2014年10月7日期间吴秀林尚欠的设施物业管理费53040元，未超出协议约定的范围，于法有据，故原审法院予以支持。钱ＸＸ桥公司主张的滞纳金属于违约金性质，现钱ＸＸ桥公司放弃约定标准而根据中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍进行主张，不违反法律的规定，亦未超出合理的范围，原审法院亦予支持。吴秀林抗辩称协议书约定的设施物业费标准系钱ＸＸ桥公司自行设定，且明显高于其他同类市场，属于显失公平条款，以此为由拒付并要求予以调低。原审法院认为，显失公平的合同是指一方利用对方知识、经验以及谈判能力方面的欠缺而订立的明显不利于对方的合同。而本案吴秀林系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，并且吴秀林具备完全的民事行为能力，因此并非显失公平条款。关于吴秀林���辩提出的钱ＸＸ桥公司未按约提供设施物业管理服务的意见，原审法院认为，钱ＸＸ桥公司提供的市场设施物业管理系针对整个市场进行的，钱ＸＸ桥公司、吴秀林双方的合同未约定钱ＸＸ桥公司收取的设施物业管理费包含了哪些具体的设施和服务项目，即使钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，吴秀林亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大。当然，钱ＸＸ桥公司作为设施物业的提供者和管理者，对市场经营户普遍反映的问题，亦应及时与吴秀林等经营户沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、吴秀林于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司1132、1073－1、1073、1072、1105号营��房自2013年4月8日至2014年10月7日期间的设施物业管理费53040元。二、吴秀林于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（第二期以14890元为基数，从2013年4月8日计算至判决确定的给付时止；第三期以23260为基数，从2013年10月8日计算至判决确定的给付时止；第四期以14890元为基数，从2014年4月8日计算至判决确定的给付时止。三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费1176元，减半收取588元，由吴秀林负担。上诉人吴秀林不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人并非无理拒付相关物业管理费用，而是物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成上诉人在市场竞争的环境中，处于明显不利的情形，竞争力降低，从而利益受损。二、被上诉人作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上与上诉人相比有着无可争议的优势，在约定费用标准时，直接制作格式条款，未与上诉人进行协商，显失公平，依法属于可变更范畴。三、双方在协议中明约定了物业管理费用按年调整，调整幅度原则上不超过20%。该约定表明，调整是确定的，只是调整额度作了上限约定，即使双方对调整额度无法协商一致，还是有参考依据的。四、本案不是简单的租赁合同纠纷，是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。五、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按���提供了设施物业管理服务。综上，原审认定事实不清，请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人钱ＸＸ桥公司答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥公司作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关，请求本院维持原审判决。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。吴秀林系市场老商户，对设施物业费的收��应当知晓，钱ＸＸ桥公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务也不具有完全的可比性，吴秀林主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。吴秀林虽对钱ＸＸ桥公司提供的《设施物业管理费收费项目明细》列明的设施物业管理服务的质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务；钱ＸＸ桥公司也提供证据证实其确实提供了广告投放等服务；因此，钱ＸＸ桥公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，吴秀林作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不���。上诉人吴秀林的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人吴秀林负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈维佳二〇一五年四月二日书 记 员 陆晓婷 关注微信公众号“”