（2014）甬余民初字第1921号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-05
案件名称
陈小建与余姚市浙东家居装饰市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
余姚市人民法院
所属地区
余姚市
案件类型
民事案件
审理程序
���审
当事人
陈小建,余姚市浙东家居装饰市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百一十六条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬余民初字第1921号原告：陈小建，私营企业主。委���代理人：叶黎波，浙江阳明律师事务所律师。委托代理人：陈洁锋，浙江阳明律师事务所律师。被告：余姚市浙东家居装饰市场有限公司。住所地：余姚市城区丰山路***号。法定代表人：赵忠尧，该公司董事长。委托代理人：鲁雪君，浙江舜联律师事务所律师。委托代理人：沈杰，浙江舜联律师事务所律师。原告陈小建为与被告余姚市浙东家居装饰市场有限公司（以下简称浙东家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月17日向本院起诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定，先行进行调解。期间，原告陈小建申请对位于被告浙东家居公司1f东08号展厅的装修费用进行司法鉴定，本院经审查后依法予以准许，并委托由宁波市豪斯房地产估价有限公司进行司法评估。后因调解不成，本院于2014年7月10日立案受理了本案。根据原告申��，本院对被告的财产采取了保全措施。本院依法组成合议庭于2014年12月19日、2015年3月9日两次公开开庭进行了审理。原告陈小建及其委托代理人叶黎波，被告浙东家居公司的委托代理人鲁雪君到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告陈小建起诉称：2005年起，原告租赁被告的展厅并注册成立余姚市彬彬家私专卖店进行家私销售。2012年10月12日，原告在被告的招标会上，以余姚市彬彬家私专卖店业主的身份竞得1f东08号展厅的租赁权，至2012年10月15日，原告共支付被告各种费用168511元（包括履约保证金20000元），开始装修展厅，在与被告协商书面租赁合同签订过程中，在协商具体合同条款时，因被告不允许原告经营彬彬家私品牌，最后未能达成一致意见，没有签订书面租赁合同。2013年8月6日，原告对展厅进行正常维修，但被告擅自停电，导致原告无法开展经营活动，原告多次与被告交涉。2013年11月23日，被告通知原告同意赔偿因停电造成的各项经济损失20014元，但因与实际损失差距较大，原告不能接受。因为停电时间较长，原告一直未能正常经营。2014年1月15日，被告起诉原告，要求解除租赁合同等。2015年1月27日，原告发函给被告，同意解除房屋租赁合同，并要求被告派员办理有关手续并退还保证金及赔偿有关损失，但至今被告未予答复。综上，由于被告的原因，双方未能签订租赁合同，又因为被告擅自停电，造成原告损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告退还履约保证金20000元，广告费11616元；三、判令被告赔偿原告装修费100000元；四、判令被告赔偿原告因被告违法停电造成的经济损失67947.90元；五、本案诉讼费由被告承担。2014年6月25日，原告申请变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告退还履约保证金20000元，广告费11616元；三、判令被告赔偿原告装修费100000元；四、判令被告赔偿原告因被告违法停电造成的经济损失67947.90元，间接经济损失的利润60000元；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了判令解除原、被告之间房屋租赁关系的诉讼请求。被告浙东家居公司答辩称：1.被告与原告之间存在不定期租赁关系，但是原告承租展厅后成为被告的经营户之一，应受被告各项规章制度的约束，应服从被告的统一管理。而且，本案中，导致合同解除的最根本原因是原告拒付租金，被告多次采取书面通知、函告、短信等方式催促原告办理下一年度续租手续或不予续租办理交接手续，但是原告一直置之不理才走上诉讼途径，故请求法院驳回原告诉请返还20000元履约保证金的请求。2.退还广告费11616元的诉请与事实不符。被告利用收取的广告费在经营管理市场过程中通过电视媒体、公交车车身等形式做广告。为鼓励经营户自己去做广告宣传，被告每进行一次招投标都发放“广告费返还申请的通知”给各经营户，只要经营户自己出资做了广告宣传，就可以向被告申请返还其支出广告费金额的50%，但是经营户必须提出申请，填写“广告费返还申请表”，提交广告项目的相关证据材料，比如广告投放合同、照片、电视播出单、印刷品实物等，由被告的市场经营策划部审核通过后，再由经营户提交广告公司开具的以被告为发票抬头的正规发票，符合上述条件的，广告费可以部分返还。这种做法是整个市场统一操作的惯例，原告声称自己是市场的老经营户，其肯定更了解市场各项规章制度，只要原告能提交符合广告费返还申请通知中规定的所有材料，被告愿意��规定返还。3.原告要求被告赔偿装修费100000元的诉请于法无据。双方未签订书面租赁合同，系不定期租赁关系，双方对装饰装修物残值未作任何约定，导致合同解除是原告自身原因，故根据最高人民法院的相关规定，应当驳回原告该诉请，而且被告有权要求原告将承租房屋恢复原状。4.原告要求被告赔偿因停电造成的直接经济损失及间接经济损失利润，应予驳回。本案中，停电是由于原告违反市场统一管理规定，不听劝阻，擅自改变门头装修造成的，原告的行为引起了周边其他经营户的投诉，被告无奈采取断电措施。实际停电天数为44天。2013年11月3日、同年12月7日，原告继续对其电卡进行充值，可见被告给原告展厅通电后原告一直实际正常使用展厅。而且，在被告起诉原告的案件中，法院判决被告减免了原告110天的租金，此期限已经远远超过实际停电的天数，足以��偿原告的损失。原告要求被告赔偿间接损失利润于法无据。经营本身存在风险，间接损失不可预期，所以应当驳回该诉请。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据，经质证，本院认证如下：1.中标确认书（复印件）1份、中国农业银行的现金缴款单（复印件）4份，拟证明原告中标位于被告浙东家居公司1f东08号展厅的事实及向被告付款的事实。被告无异议，故本院对该组证据予以采信。2.被告浙东家居公司送达原告的通知（复印件）1份，拟证明2013年11月23日被告向原告发出通知并擅自在2013年8月6日停电导致原告无法正常经营的事实。被告对真实性无异议，但提出恢复供电的时间是2013年9月11日。被告对证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信。3.要求赔偿损失后恢复供电的通知书（复印件）1份，解除租赁关系��函（复印件）1份，快递存单（复印件）2份，拟证明被告擅自停电，原告同意解除租赁关系并要求被告赔偿损失的事实。被告认可其收到了上述通知书和函，但被告对其中内容有异议，被告在收到通知书前曾多次通知原告协商，在收到该函之前其已经向法院起诉要求解除租赁关系，而且之前被告也多次发函给原告要求解除租赁关系。本院对该组证据的真实性予以采信。4.浙东家居装饰市场招商公告（复印件）1张，拟证明招商公告中载明涉案展厅的租期为4年，因被告只同意签订一年，并且不允许原告经营彬彬家私品牌，所以，原、被告没有签订书面合同的事实。被告对真实性无异议，认可公告中载明的租期和租金，原告应该按照招商公告支付下一期的租金，双方没有签订书面合同的原因在于原告，是原告自己不肯签订，其他租赁户都签订了。本院认为，被告对该证���的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。5.2012年浙东家居竞标品牌名单（复印件）1份、导购牌照片9张（复印件），拟证明被告制作的导购牌不含有原告经营的彬彬家私品牌，但是有的经营户在导购牌上有两个品牌。被告对2012年浙东家居竞标品牌名单没有异议，认为虽然该名单中没有原告经营的品牌，但是备注里面写明该名单中没有的品牌会在第二批招商对象考虑。对于导购牌照片，被告认为导购牌不是每个门口都有，而且一个导购牌不可能标注所有的品牌，在原告提供导购牌照片中，一个导购牌中有原告经营的“圣菲德斯”品牌。本院认为，被告对2012年浙东家居竞标品牌名单没有异议，故本院予以采信。对于导购牌照片，被告予以认可，本院亦予以采信。6.房产评估费发票1份，拟证明原告为房产评估花费评估费的事实。被告对真实性无异议，但认为与被告无关。本院认为，被告对真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以采信。7．录音光盘两份，拟证明被告在原告经营过程中没收原告的名片且不允许原告经营彬彬家私品牌的事实。被告对证据的关联性有异议，没收原告名片是因为被告市场有统一规定不得在市场内发放名片，而原告实际上也在被告处经营了彬彬家私品牌。本院对该证据的真实性予以认定。8．原告的名片一份、宁波彬彬床垫家私有限公司和余姚市彬彬家私专卖店营业执照各一份、宁波市知名商标证书一份，拟证明原告是宁波彬彬床垫家私有限公司的法定代表人。被告对上述证据的关联性有异议，同时认为原告的名片表明原告在被告处发放经营地址为被告市场外的名片的行为，被告曾制止原告该行为。本院对该证据的真实性予以认定。9．短信照片一份，拟证明原告曾向被告的总经���发短信要求被告在导购牌中添加彬彬家私品牌的事实。被告对证据真实性有异议，表示原告所称的总经理在2014年年初已从被告处离职。本院认为短信的真实性无法核实，且原告关于被告导购牌中不含有原告经营的彬彬家私品牌的事实已由原告提供的证据5予以证明，故本院对该证据不予认定。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据，经质证，本院认证如下：1.收款凭证（复印件）2份、用户购电明细表（复印件）1份，拟证明原告购电的事实。原告对真实性有异议，认为该组证据是被告为了诉讼编造的，不能证明原告在2013年11月3日，2013年12月7日购买过电的事实。本院认为，该组证据中并无原告的签名，而且也无相关购电发票予以佐证，故本院对该组证据不予采信。2.关于2012年至2013年度广告费返还申请的通知1份，拟证明原告诉请要求全额返还广告费没有事实依据。原告对真实性有异议，原告从来没有收到过这份通知，因为被告没有给原告彬彬家私做广告与做导购牌，所以要求被告返还广告费。本院认为，该证据系被告单方作出，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。3.浙东家居市场的招标办法1份，拟证明广告费收取标准及返还租户的规定。原告认为其没有见到过这份招标办法。本院认为，该证据系被告单方作出，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。原告申请本院调取展厅租金承诺书1份、浙东家居2012年招商报名表1份，拟证明原告主要经营彬彬家私品牌。被告对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，认为该组证据由原告签字，原告要求经营的两个品牌，圣菲德斯写在前面，彬彬写在后面，表明原告不是以经营彬彬家私为主，所以被告考虑的时候把圣菲德斯排在前面。本院认为，被告对该组证据无异议，故本院予以采信。原告申请对位于被告浙东家居公司1f东08号展厅的装修费用进行司法评估，后经宁波市豪斯房地产估价有限公司鉴定并出具房地产估价报告1份，经庭审出示，原告对评估结果有异议，评估报告与实际的装修不符，实际装修费用支出170000余元，而且估价报告没有说明装饰装修费用为100000元的依据。被告对关联性有异议，并认为估价报告的评估结果价格偏高，不符合事实，装修费用和地理位置没有关系。本院认为，原、被告对该份评估报告鉴定程序，鉴定人的资格均无异议，且双方未提交证明自己主张的有效证据，故本院对该份证据予以采信。根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定下列事实：2012年10月初，被告浙东家居公司发布“浙东家居装饰市场招商公告”，面向社会公开招租。2012年10月12日，原告陈小建根据��投标程序在被告浙东家居公司举行的展厅租赁招标会上签署了《展厅租金承诺书》及《浙东家居2012年招商报名表》，后通过明标暗投的方式竞得了被告浙东家居公司市场一楼东08展厅，双方签订《中标确认书》一份。原、被告双方在《中标确认书》中约定：1.中标标的：一楼东08展厅面积约242平方米，年租赁费139400元。2.中标人应于2012年10月16日下午4：30前付清应付款项（转账及汇款的亦须在2012年10月16日下午4：30前到达指定账户）共168511元，其中本期收取10个月租金为116167元，共用费（水电、空调、卫生费）20328元，广告费11616元，商品保险费400元，履约保证金20000元。原告陈小建于2012年10月10日和2012年10月15日分四次向原告指定的银行账户汇款共计168511元。但原、被告一直未签订书面租赁合同。2012年11月1日租赁开始后，原告经被告同意对展厅进行装修并开始经营家��生意，原告实际经营了“圣菲德斯”和“彬彬家私”两个品牌，被告也知道并同意原告实际经营这两个品牌，但是，被告在市场内设置的导购牌中只标有“圣菲德斯”品牌而无“彬彬家私”品牌。后原告未经被告同意，也未向被告备案对展厅门面进行改装，双方就门面改装问题发生争议。2013年8月6日被告浙东家居公司对原告承租的展厅采取了停电措施以迫使原告停止装修。之后，原、被告双方就该纠纷自行进行了协商未果，经余姚市工商局阳明市场监督管理所工作人员调解亦未达成一致意见。2013年11月23日，被告向原告陈小建发送通知一份，该通知中提到：“为化解管理矛盾，有利于共同和睦相处，我公司于9月11日作出让步姿态，恢复你展厅供电，……2014年度展厅租赁费缴纳时间，你已逾期13天，至今还未缴纳，如打算继续经营，限你在11月26日前缴纳；若不想继续经营，须在11月30日前腾空展厅，交还市场，期间租赁费按日结算。…”，原告收到了该份通知书。原、被告就续租问题进行协商，但因双方就停电损失赔偿问题未能达成一致意见，故原告未与被告办理续租手续。2014年1月15日，浙东家居公司向本院提起诉讼，要求解除其与原告陈小建的不定期租赁关系，2014年1月27日，原告陈小建向被告浙东家居公司发送解除租赁关系的函一份，要求解除合同关系，并要求被告退还保证金及赔偿损失。原、被告双方均认可并同意解除双方存在的不定期租赁关系。原、被告解除不定期租赁关系后，原告至今未拆除涉诉展厅的装饰装修物，被告不同意利用该装饰装修物。本案在审理期间，原告申请对涉诉展厅的装修费用进行评估，经宁波市豪斯房地产估价有限公司评估，出具房地产估价报告一份，该报告载明：估价结果为位于余姚市浙��家居装饰市场1f东08号展厅在估价时点的装饰装修物的市场价值人民币100400元。本院认为，双方的争议焦点有三个：一、关于被告浙东家居公司返还原告履约保证金和广告费的问题。关于履约保证金，原告认为，该履约保证金是押金，被告应当返还。被告认为，招商公告中写明租期4年，中途解约不返还该履约保证金。本院认为，招商公告系邀约邀请，原、被告并未签订书面合同，也没有其他关于履约保证金的约定，原、被告已经协议解除不定期租赁关系，故被告应当返还原告履约保证金20000元。关于广告费，原告认为，对于广告费的使用及返还，双方约定不明，原告不清楚被告如何使用该广告费做广告，但是至少被告应当在市场中设置的导购牌含有原告经营的两个品牌，然而导购牌中没有“彬彬家私”品牌，故要求被告返还广告费。被告认为，被告向所有租户收取广告费后用于对外做广告宣传，有利于全体租户，而且被告设置的导购牌中含有原告的“圣菲德斯”品牌，故被告不予返还广告费。本院认为，虽原、被告双方认可市场内部导购牌中包括原告经营的“圣菲德斯”品牌，没有“彬彬家私”品牌，但被告对外就浙东家居装饰市场进行广告宣传的效果是提升整个市场的知名度，原告作为浙东家居装饰市场的商户也能从对外广告宣传中得到收益，原告不能以此要求被告退还其所交的全部广告费。原、被告对广告费的使用及返还情况没有明确约定，被告在审理过程中表示愿意退还原告一半的广告费即5808元，本院对此予以认定。二、关于被告赔偿因其对涉诉展厅停电产生的违约责任的问题。原告认为，被告擅自对其租赁的展厅进行停电，不仅造成原告的租金损失、营业员工资直接损失，还造成其间接利润损失，故被告��当承担违约责任。被告认为，原告要求被告赔偿停电期间的损失于法无据，而且在（2014）甬余民初字第289号案件中，法院已经判决原告陈小建不再缴纳110天的租金。本院认为，原、被告认可双方存在不定期租赁关系，在房屋租赁期间，原告作为承租方已经缴纳了租金，被告作为出租方负有使租赁展厅正常使用的义务。原、被告双方因门面装修发生争议，应通过协商，和平解决，被告对原告经营的展厅擅自采取停电措施，严重影响了原告的正常经营，故被告应当承担相应的违约责任。对于原告的直接损失，即停电期间的房屋租赁费，本院在审理的（2014）甬余民初字第289号案件中，已经依法判决原告不再缴纳停电期间的租金，在本案中不再予以支持。对于原告诉称的营业员工资及间接损失，因原告并未提供相关证据予以证明，故原告应当承担举证不能责任，即对原告主张的间接损失，本院不予支持。三、关于原、被告双方解除合同后，被告应否对该展厅装饰装修费用的残值损失进行赔偿的问题。原告认为，被告发布的招商公告中写明租期是4年，仅仅经营1年就解除合同，故要求赔偿残值。由于被告擅自停电造成原告无法正常经营，在停电期间原告经营受到严重破坏，被告存在严重违约，故被告应当赔偿原告的装饰装修物的残值。被告认为，涉诉展厅的装饰装修系原告为经营自行装修，而且被告多次就续租问题与原告沟通，原告不愿继续缴纳租金而自行放弃续租，租赁关系解除后，被告不同意利用，故展厅的装饰装修费用残值应当由原告自行承担。本院认为，被告在其发布的招商公告中明确载明租期为4年，原告为了自身经营需要在对租期有稳定预期的情况下，经被告同意后对涉诉展厅进行装饰装修，目前装饰装修物与展厅形成附合，在租期内被告因原告未经其同意对涉诉展厅的门面进行改装而对展厅采取停电措施，后原、被告均同意解除不定期租赁关系，被告浙东家居公司明确表示不同意利用装饰装修物，原、被告对装饰装修物的归属与后续处理均未约定，本案中，虽然原、被告均同意解除不定期租赁，但是双方在租赁期间内的违约行为对租赁关系的解除均存在过错，原告在租期内未经被告同意对涉诉展厅的门面进行改装，在对涉诉展厅门头改装存在争议的情况下，被告在租期内对涉诉展厅采取断电措施，所以，对于装饰装修残值损失，应当由原、被告双方根据各自的过错承担相应的责任，故本院酌情认定，被告浙东家居公司对装饰装修物的残值承担100400元的70%的赔偿责任。综上，合法的房屋租赁关系受法律保护。对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人��共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告余姚市浙东家居装饰市场有限公司返还原告陈小建履约保证金20000元、广告费5808元；二、被告余姚市浙东家居装饰市场有限公司赔偿原告陈小建装修费用70280元；三、驳回原告陈小建的其他诉讼请求。以上款限在本判决发生法律效力后十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉��法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费5193元，财产保全费1242元，合计6435元，由陈小建负担4053元，被告余姚市浙东家居装饰市场有限公司负担2382元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。鉴定费4800元，由原告陈小建负担1440元，被告余姚市浙东家居装饰市场有限公司负担3360元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳（如银行汇款，可将款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长 顾宏斐审 判 员 禹伯森审 判 员 郑学强二〇一五年四月二日代书记员 黄 芳 来自：