(2015)沪一中民二(民)终字第697号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-20
案件名称
刘伟清诉上海万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘伟清,上海万科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)沪一中民二(民)终字第697号上诉人(原审原告)刘伟清,*生,汉族,住***。被上诉人(原审被告)上海万科物业服务有限公司,住所地***。法定代表人**,职务董事长。委托代理人**,上海万科物业服务有限公司员工。委托代理人**,上海万科物业服务有限公司员工。上诉人刘伟清因物业服务合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第372号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审认定,上海万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)系***小区的物业管理企业,管理期限自2011年12月至2014年11月,收费标准为人民货币6.50元/月/平方米,按季交纳,业主应于每季首月20日前向万科物业公司交纳当期物业管理费,逾期每日按欠��总额的3‰向万科物业公司支付违约金。刘伟清系该小区***53号业主,其房屋建筑面积343.01平方米。刘伟清自2014年1月至2014年9月拖欠万科物业公司物业管理费20,065.50元未付。万科物业公司催交未果,故诉至原审法院,请求判令:刘伟清支付2014年1月至2014年9月的物业管理费20,065.50元、违约金10,835.37元。刘伟清不同意万科物业公司的诉讼请求。原审认为,业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订的物业服务合同,对业主具有约束力。刘伟清作为业主,理应及时支付相应的物业管理费。现刘伟清拖欠未付,已侵害了万科物业公司的合法权益,应承担相应的民事责任,故万科物业公司要求刘伟清支付拖欠的物业管理费和违约金的诉讼请求并无不当,予以支持。但物业服务合同约定的违约金标准过高,应予适当调整为每日1‰。刘伟清提出的答辩意见,不���拒付物业管理费的正当理由,不予采信。原审法院审理后,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条,《物业管理条例》第七条第(五)项之规定,于2015年1月23日作出判决:一、刘伟清于判决生效之日起十日内支付上海万科物业服务有限公司2014年1月至2014年9月的物业管理费20,065.50元;二、刘伟清于判决生效之日起十日内支付上海万科物业服务有限公司违约金3,611.79元。负有金钱给付义务的当事人,如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元,减半收取计286元,由刘伟清负担。原审法院判决后,上诉人刘伟清不服,向本院提起上诉称:根据2007年8月26日《国务院关于修改的决定》的相关规定,业主不缴纳物业服���费的,应由业主委员会督促其限期缴纳,逾期仍不缴纳的,物业服务单位才可以向法院提起诉讼。而上诉人从未收到过小区业委会的催讨函,故被上诉人无权先行提起本案诉讼。违约金是对合同一方实际损失的部分补偿,被上诉人也未提供证据证明其存在损失,故上诉人不应承担违约金。同时,被上诉人提供的物业服务合同系业主委员会与被上诉人所签订,并非上诉人本人所签订,且被上诉人也没有提供证据证明该合同的签订经过了半数以上的业主同意,故该合同当属无效。上诉人在涉案小区从未得到过被上诉人提供的物业服务,安防系统长期得不到修复、屋顶漏水长期推诿不修,且长期占用业主花园东南角约50平方米土地安装公共变电站。被上诉人拒不修缮物业质量问题,也不支付花园占用费用,故上诉人不予支付物业费,更不应承担违约金。综上,要求撤销原审判决,改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人万科物业公司辩称:原审判决正确,要求维持原判。经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。本院认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有同等约束力。依据《中华人民共和国物权法》之规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现上诉人所居住小区的业主委员会已与被上诉人签订了相关《物业服务合同》,该合同对小区全体业主具有法律约束力。至于上诉人就该合同签订是否符合法定程序所提出的质疑,属于小区全体业主内部管理事务,应由小区业主依据法律规定向人民法院主张行使撤销权。但在业主大会的决定被撤销前,其决定对小区业主仍具有法律约���力,故上诉人不能以此对抗业委会代表小区业主对外签订的物业服务合同之效力。上诉人作为业主,在接受了被上诉人提供的物业服务后,理应依据《物业服务合同》约定履行支付相应物业管理费的义务。现因上诉人拖欠2014年1月至2014年9月的物业管理费,被上诉人起诉要求上诉人按约支付该欠缴费用并承担相应的违约金,于法有据。上诉人以未收到过业委会的催讨函作为被上诉人不应先行起诉的抗辩意见,与2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于物业服务企业起诉欠费业主的相关规定不符,故本院不予采纳。上诉人关于被上诉人拒不修缮屋顶漏水的上诉意见,因房屋本身的质量问题,依据相关法律规定,如果该问题发生在房屋质量保修期内,应由开发商承担相应的保修责任,保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的,由与之有关联的业主经投票表决后决定,包括相关费用的分担责任,此系涉及业主自身的利益,被上诉人作为物业管理服务单位,并无此决定权。上诉人以此为由,作为其拒绝支付物业费的抗辩意见,其理由不成立。至于上诉人称,被上诉人长期占用其花园,但不支付占用费。鉴于上诉人并未就此提供相关证据予以佐证,且所谓的花园占用费也与物业服务费无关,故上诉人以此作为拒绝支付物业费之抗辩意见,亦于法无据。综上,原审法院判决正确,本院予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费572元,由上诉人刘伟清负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年四月二日书 记 员 曹 靖附:相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 来源:百度“”