（2015）邵中民再终字第8号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-10-12
案件名称
湖南润京房地产开发有限公司、湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司与张香梅商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
湖南润京房地产开发有限公司,湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司,张香梅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邵中民再终字第8号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：湖南润京房地产开发有限公司。法定代表人：裘威扬，该公司经理。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司。负责人：陈辉，该公司经理。以上两申请再审人委托代理人：彭东钫，湖南东放明律师所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张香梅。委托代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。申请再审人湖南润京房地产开发有限公司（以下称润京公司）、湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司（以下称润京新宁分公司）与被申请人张香梅商品房买卖合同纠纷一案，新宁县人民法院于二○一三年六月十七日作出（2013）宁民一初字第314号民事判决。润京公司、润京新宁分公司不服，向本院提起上诉，本院于二○一三年十月九日作出（2013）邵中民三终字第24号民事判决。润京公司、润京新宁分公司仍不服，向本院申请再审。本院于二○一四年六月九日作出（2014）邵中民申字第29号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理本案，两申请再审人的委托代理人彭东钫、被申请人张香梅及其委托代理人李厚展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张香梅向一审法院起诉称，2010年12月12日，原告张香梅与被告润京新宁分公司签订了《商品房买卖合同》，约定张香梅购买该公司开发的润京财政嘉苑第7栋4层1号商品房，房屋价款为273950元，交房日期为2012年5月30日前。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未如期交付房屋，且至起诉之日，被告尚不能确定交房日期，按照合同约定，被告应当自约定的交付期限届满之次日，按日向张香梅支付房屋总价款万分之三的违约金，同时被告在与原告签订合同时，故意违反《湖南省新建商品房交易价值行为规则》的相关规定，收取原告水、电、燃气开通费4300元，该笔费用应依法退还给原告。原告请求人民法院依法判决：一、两被告退还乱收原告水、电、燃气开户费4300元；二、两被告向原告支付延期交房违约金27121元（2012年6月1日至2013年4月30日的违约金）；三、两被告向原告支付2013年5月1日起至实际交房之日止每天违约金82.2元。一审被告润京公司、润京新宁分公司辩称，原告要求退还代收费用4300元的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。《润京财政嘉苑置业表》作为购房合同的附件，是合同的有效组成部分，该置业表明确约定水、电、燃气开户费用4300元系代收代缴费用，同时，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定，该笔费用不是商品房的核定成本范围内的费用。迟延交付房屋是市政工程和施工单位迟延交付所致，属于不可抗力，过错不在润京新宁分公司，公司不应承担违约责任。一审判决认定，2010年12月12日，原告张香梅与被告润京新宁分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的润京财政嘉苑第7栋4层1号商品房；2、该商品房建筑面积为120.18平方米，每平方米价值为2279.5元，房屋总价款为273950元；3、采取分期付款的付款方式（原告已付清房款246950元）；4、约定被告在2012年5月30日前将经验收合格的商品房交给原告使用；5、逾期60日后未交付房屋的由被告自约定交付期限届满之次日起，按日向原告支付房地产总价款万分之三的违约金至实际交房之日止；6、交房条件为该商品房经有关政府部门竣工验收备案，交房标志是签署房屋交接单及交付房屋钥匙。在《商品房买卖合同》的实际履行过程中，原告依约履行了自己的义务，但被告违反合同约定，至今没有交付房屋。一审另查明，《润京财政嘉苑置业表》是《商品房买卖合同》的附件，在《润京财政嘉苑置业表》第四项载明代收代缴费用：1、水、电开户费2000元，2、燃气立户费2300元。合同签订后，原告向被告交纳了以上代收费用。被告润京新宁分公司是被告润京公司根据新宁县人民政府的相关文件和要求，为办理相关房地产报建、许可、经营等手续而登记注册成立的分支机构，在注册登记时没有缴纳注册资金。一审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原告依约交纳了购房款，被告没有按合同的约定履行交房义务，存在违约事实，应按照合同的约定承担违约责任。故原告请求被告支付延期交房违约金，理由成立，予以支持。润京新宁分公司是润京公司为方便办理报建审批许可等建房、售房手续，根据新宁县人民政府的相关文件和要求所成立的分支机构。该分公司未交纳注册资金，领取了营业执照，不具有法人资格。根据公司法规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。但润京新宁分公司在本案房地产开发过程中应具备一定的财产，属于《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的能承担一定民事责任的其他组织。因此，本案合同之债应由两被告承担连带责任。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告湖南润京房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告张香梅支付2012年6月1日至2013年4月30日的延期交房违约金27121元，被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司负连带责任；二、被告湖南润京房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告张香梅每天支付违约金82.2元（从2013年5月1日起计算至实际交房之日止），被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司负连带责任；三、驳回原告张香梅的其他诉讼请求。本案受理费585元减半收取292元，原告张香梅负担100元，被告湖南润京房地产开发有限公司负担192元。润京公司、润京新宁分公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决上诉人承担连带责任没有法律依据。原判已经查明润京新宁分公司是不具备企业法人或其他经济组织的法定资格的公司，那么润京新宁分公司就不是独立承担民事责任的主体与诉讼主体，一审判决一个无独立承担民事责任的主体承担连带责任，没有法律依据。迟延交房的过错不在上诉人，而是由于市政工程未到位和施工单位拖延工期两大原因造成。市政工程配套设施没有到位，这一客观情况是上诉人主、客观上都无法解决的，造成该地段经常停水停电。施工单位邵阳市建设工程公司不守合同约定，经常无故停工，导致工期延迟，无法按时交房。虽然这两大原因都与上诉人有关，但对于上诉人来说，这是不可抗力因素，因此，应由直接责任方承担不能交房的违约责任。被上诉人张香梅答辩称，原判认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，上诉人提交了《招商引资合作开发财政花园协议书》，拟证明该小区系上诉人与新宁县财政局合作开发，并提交了《起诉业主名单》，拟证明被上诉人拖欠房款27000元。被上诉人质证认为，《招商引资合作开发财政花园协议书》与本案无关，《起诉业主名单》上所列被上诉人尚有房款未交纳是实，但是此款应该在交房时付清。本院二审认为，上诉人提交的《招商引资合作开发财政花园协议书》系上诉人就合作开发财政花园相关事宜与新宁县财政局签订，与本案事实无关，《起诉业主名单》只能证明被上诉人尚有27000元房款未交纳，但上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定首期购房款在签订本合同当日付164950元，在房屋结构封顶一周内付82000元，余款27000元在房屋综合验收完成一周内付清，上诉人并未提交证据证明房屋已封顶或综合验收合格后上诉人向被上诉人催收房款，被上诉人拖延不交的事实，因此，并不能足以证明被上诉人存在延期付款的违约情形。故对上诉人提交的上述证据，不予认定。本院二审查明的事实及证据认定与一审一致。本院二审认为，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，应充分考虑市政设施的规划配套情况以及工程建设进度等综合因素来确定房屋交付的时间，且市政设施未到位及施工方拖延工期导致延期交房均不属不可抗力。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，上诉人与邵阳市建设工程公司之间是建设工程施工合同关系，二者属两个不同的法律关系。上诉人延期交房无论是否系第三人拖延工期造成，均不能因此而免除上诉人应对被上诉人承担的逾期交房违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人上诉提出造成其违约的主要原因是市政设施没有到位及施工方邵阳市建设工程公司无故拖延工期两大不可抗力因素、应免除其违约责任的上诉理由不成立。润京新宁分公司系润京公司的分支机构，不具备独立承担民事责任的能力，但鉴于本案实际，财政嘉苑小区一直由润京新宁分公司开发与经营，其具有一定的债务清偿能力，一审判决两上诉人承担连带责任并无不妥。本院二审据此判决：驳回上诉，维持原判。润京公司、润京新宁分公司申请再审称：（一）申请再审人没有按约定时间交房是因基础设施未完成建设，不属于商业风险也不能归责于申请再审人与被申请人，且该情形在订立合同时无法预见，继续按原约定时间交房对申请再审人明显不公。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条确定的情势变更原则，该合同可以解除或者变更约定交房时间。原审中申请再审人虽然没有提出情势变更的概念，但提出了相关事实抗辩，原审没有审查属适用法律错误。（二）申请再审人与被申请人约定的违约金显失公平，原审判决将导致申请再审人向全部购房户支付1485万余元的违约金，将导致申请再审人负债1300余万元。申请再审人提出不承担违约责任的抗辩请求应视为提出了违约金显失公平的抗辩请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，原审法院应当予以释明，原审法院没有释明并减少违约金是适用法律错误。（三）张香梅具有违约在先的事实，按照合同约定，到2011年9月3日止，张香梅须付90%的购房款，总共房款是273950元，90%的房价是246555元。但到现在为止，他仅支付234950元，尚欠11605元。按照先履行抗辩权的规定，我们可以不承担违约责任。（四）根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原审要求公司和分公司承担连带责任属适用法律错误。申请再审人请求对本案撤销原判，予以再审，并判决将交房时间变更到供电设施输送到润京·财政嘉苑小区后90日以内，并且判决申请人不承担违约责任或者驳回原审原告的诉讼请求，诉讼费用由被申请人承担。被申请人张香梅在再审庭审中答辩称，被申请人所欠购房款是经双方协商同意在办理好所有手续后再交。本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实一致。本院依据双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、集体天然气安装工程协议、县长办公会议纪要、润京财政嘉苑置业表等证据确认上述事实。本案再审争议的焦点问题是：1、本案是否符合适用情势变更原则的情形；2、原判违约金是否显失公平；3、申请再审人能否以享有先履行抗辩权为由免除违约责任；4、原判由两申请再审人承担连带责任是否适用法律错误。本院认为，案外第三人拖延工期以及基础设施未按时完工，并非不能预见的原因，申请再审人在基础设施尚不具备的情况下预售商品房，其本身就是一种风险行为，属于商业风险，不符合适用情势变更原则的情形，在原审过程中申请再审人也从未提出过变更申请且拒绝与购房户协商解决，对其在再审中提出的变更交房时间的请求本院不予支持。原判违约金系按双方合同的约定计算，即使按商业银行同类贷款基准利率计算已付购房款部分的利息，双方约定的违约金相当于银行同金额贷款利息的两倍，并未显失公平。双方在《商品房买卖合同》中约定分期支付购房款，房屋总价款273950元，首期购房款在签订本合同当日付164950元，在房屋结构封顶一周内付82000元，余款27000元在房屋综合验收完成一周内付清，被申请人依约交纳了绝大部分购房款后，因申请再审人未能依约正常开通房屋水、电、燃气等设施而拒绝继续交纳购房款，申请再审人也未提交证据证明在房屋封顶或综合验收合格后通知被申请人交纳房款的事实，且在一审期间申请再审人并未提出被申请人欠交购房款的抗辩理由，申请再审人未按时交房的真正原因是房屋没有按期完工，不能正常供应水、电和燃气，实际上无法按照合同约定的时间交房，故对申请再审人以被申请人违约在先为由所作的抗辩，本院不予采纳。润京新宁分公司虽无法人资格，但系依法设立并领取营业执照的法人分支机构，属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其他组织，可以作为民事主体进行必要的民事活动，包括以自己的名义参与诉讼以及在其财产能力范围内承担相应的民事责任。由于法人与其具备一定财产能力的分支机构对外承担责任的形式法律并无明确的规定，原判由两申请再审人承担连带责任无明显不妥，不属于适用法律错误。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不妥，申请再审人申请再审的理由不能成立，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2013）邵中民三终字第24号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 蒋红玲审 判 员 李玉芳审 判 员 宁少军二〇一五年四月二日代理书记员 王优生附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 搜索“”