（2014）滨民二初字第377号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-28
案件名称
张云国与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书2
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张云国,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第377号原告张云国。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙国燕，该公司职工，特别授权代理。原告张云国诉被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月28日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张云国、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙国燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云国诉称，原告于2010年6月7日在被告处购买住宅一套，按合同约定应在2010年12月31日前交房。到交房日期后，原告多次找被告要求被告交房，可被告迟迟未能交付，被告于2012年6月18日给原告出具逾期交房的违约金欠条，约定分期付款，但被告至今以各种理由拒付。原告诉至法院，请求判令：1、被告立即交付原告所购楼房；2、被告支付违约金41368元及欠款利息2655元，共计44023元，否则每延期一天，给原告万分之三滞纳金。3、由被告承担本案的一切诉讼费。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告支付违约金41368元（以145355元为基数，自2010年12月31日起至2014年10月27日止，共计1423天，按合同约定日万分之二计算）及欠款利息2655元（以151494.84元为基数，自2012年6月18日起至2014年10月27日止，按月息6.12‰计算）。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告所购房屋即将具备交付条件，同意交房；原告要求的违约金和欠款利息的主张数额过高，且无依据；延期一天给原告万分之三滞纳金的要求无依据。经审理查明，2010年6月7日，原告张云国（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订商品房买卖合同（合同编号：滨博住000045），约定：买受人购买的商品房为位于滨州市某号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共72.75平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1998元，总金额145355元于2010年6月7日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告于2010年6月7日依约向被告交付涉案购房款145355元。被告滨州市中博房地产有限公司至今未将合同所涉房屋交付原告张云国。2012年6月18日，被告（甲方）向原告（乙方）出具欠条载明：甲乙双方于2010年6月7日签订了《商品房买卖合同》，购买甲方XXX栋2单元501号住宅，现依据双方签订的《商品房买卖合同》，经双方协商，甲方向乙方承担逾期交房违约金为15494.84元；甲方向乙方承担的逾期交房违约金分五次支付给乙方，每次支付的比例为20%（3089.97元），每次付款期限为：2013年6月19日前支付第一次，2014年6月19日前支付第二次，2015年6月19日前支付第三次，2016年6月19日前支付第四次，2017年6月19日前支付第五次，至此付清；至2012年6月18日止，剩余部分的违约金据实核算。上述欠条中载明的逾期交房违约金金额以购房款145355元为基数自2011年1月1日起按日万分之二计算至2012年6月18日止。原、被告协商未果，原告诉至法院。审理过程中，被告当庭陈述涉案房屋尚未竣工验收，没有交付原告，被告同意竣工验收后将涉案房屋交付原告。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、欠条一份、收据一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告张云国与被告滨州市中博房地产有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按约定全面履行自己的义务。原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。被告在没有合同约定免责事由情况下逾期交房，属违约行为，合同约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件，被告应自交付条件成就后十日内将涉案房屋交付原告。被告于2012年6月18日向原告出具的欠条，亦是其真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于原告要求被告支付违约金金额，结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的违约金计算应以购房款145355元为基数，自2011年1月1日起至2014年10月27日止按日万分之二计算。按欠条约定，债务未全部到期，原告能否就全部债务主张权利，要求被告提前偿还。本院认为，被告应在出具欠条后按约自2013年起每年6月19日支付20%的违约金，但其一直未能按约按期支付违约金，被告以自己的行为表明其不按约履行给付义务，也使原告合理地认为其将继续不履行合同义务。被告对已到期的支付比例构成实际违约，对未到期的支付比例构成预期违约，其行为侵犯了原告的合法权益，依法应承担民事责任。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。该违约金足以弥补原告的其他经济损失，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司将坐落于滨州市某号房自交付条件成就后十日内交付原告张云国；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张云国违约金（以购房款145355元为基数，自2011年1月1日起至2014年10月27日止按日万分之二计算）；三、驳回原告张云国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费901元，由原告张云国负担90元，被告滨州市中博房地产有限公司负担811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 廉爱翠人民陪审员 甄秋英二〇一五年四月二日书 记 员 孙观荣 关注微信公众号“”