（2015）浙杭民终字第333号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-04
案件名称
杭州临江物业管理有限公司与浙江省城乡建设开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江省城乡建设开发有限公司,杭州临江物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第333号上诉人（原审被告）浙江省城乡建设开发有限公司。法定代表人朱志平。委托代理人王媛媛。被上诉人（原审原告）杭州临江物业管理有限公司。法定代表人孙达山。委托代理人来清清。上诉人浙江省城乡建设开发有限公司（以下简称城乡建设公司）因与被上诉人杭州临江物业管理有限公司（以下简称临江物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2010年8月15日，超级星期天公寓业主委员会与临江物业签订《同方·超级星期天物业服务合同》，约定由临江物业为超级星期天小区提供物业服务，服务期限为2010年9月1日至2012年8月31日止，后物业服务期限经续签合同顺延至2013年8月31日。合同实际执行过程中，地下车库停车位按35元／个／月的标准收取物业服务费，由产权人或者租赁户缴纳。城乡建设公司为234个地下车库的产权人。2013年3月13日，城乡建设公司发函至临江物业，称临江物业未尽物业管理责任，致使地下车库设备设施破损严重、业主擅自停车入库，故城乡建设公司于2013年4月1日起接管地下车库。自2010年9月1日起至2013年3月31日止，234个地下车位的服务费合计253890元。2014年7月，临江物业诉至原审法院，请求判决：1、城乡建设公司支付2010年9月1日至2013年3月31日地下车库的停车管理费253890元，并按日万分之二点五的标准支付自逾期之日起至判决生效之日止的滞纳金（暂计至2014年7月21日为52010.61元）；2、要求城乡建设公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，临江物业与超级星期天小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据城乡建设公司发出的《关于接管超级星期天地下停车库管理权的函》，城乡建设公司对其拥有超级星期天地下车库产权无异议。城乡建设公司作为业主，是物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，有支付物业服务费的义务。城乡建设公司关于其并非超级星期天公寓业主、未委托临江物业进行车位管理的抗辩理由无法律依据，原审法院不予采纳。自2010年9月1日至2013年3月31日，234个地下车位的服务费合计253890元。因临江物业、城乡建设公司双方对物业服务质量存在争议，故临江物业要求城乡建设公司支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、城乡建设公司于判决生效之日起七日内支付临江物业物业服务费253890元。二、驳回临江物业要求城乡建设公司支付迟延缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如城乡建设公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5888元，减半收取2944元，由城乡建设公司负担。城乡建设公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。临江物业应于判决生效之日起七日内来原审法院退费。宣判后，城乡建设公司不服，向本院上诉称：原判认定事实不清。首先，依照浙江省高级人民法院民一庭《审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条之规定，上诉人并非超级星期天的业主，亦没有参与该物业管理服务价格等条款的约定，故不受案涉物业服务合同的约束。即使上诉人系超级星期天的业主，那么根据案涉物业服务合同第十条之约定，双方应当签订书面停车服务协议，因双方未就车位使用及停车服务签订任何协议，故上诉人未委托被上诉人进行管理。且依据该物业服务合同第三条及附件四，地下停车场属于物业公共设施设备的范围，被上诉人有对车辆停放进行管理和协助维护秩序的义务，故被上诉人的要求属于重复收费。其次，停车管理费的前提系车位已经被使用或出租，但事实上上诉人从未将车位交付被上诉人管理，也未以使用或出租等方式交付他人使用，故不存在管理之问题。综上，上诉人请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉请。二审法庭调查中，城乡建设公司补充认为：即使法院认定上诉人是该小区的业主，那么依据相关法律法规，选聘、解聘物业服务人员和管理人应当由专有部分占建筑物面积过半数且占总人数过半数的业主同意，需经召开程序合法的业主大会，并经有效的程序选聘或者解聘物业管理公司。但上诉人从未收到关于超级星期天业委会召开业主大会并对物业公司的选聘及解聘事宜进行投票表决的材料。业委会作出上述行为并未经过上诉人的同意，因此上诉人认为业委会形成的协议对上诉人不产生约束力。被上诉人临江物业答辩称：原判事实认定清楚、适用法律准确。一、上诉人是超级星期天的业主，依据案涉物业服务合同第六条的规定，上诉人作为234个地下车位的产权人，一直接受被上诉人提供清洁、安保等物业服务，上诉人理应支付物业费。二、234个地下车位的所有权人是上诉人，且上诉人一直在销售这些车位。上诉人的这种出售行为证明地下车位属于上诉人的建筑物专属部分。三、上诉人二审中补充的上诉理由，已经过了上诉期，被上诉人不予答辩。综上，一审判决正确，请求维持。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：小区业委会系业主大会决议的执行机构，临江物业有理由相信其有权代表全体业主与之订立物业服务合同，双方签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。且上诉人于2013年3月13日向被上诉人发出的《关于接管超级星期天地下停车库管理权的函》中，对其拥有案涉小区地下停车位的产权无异议，故上诉人系案涉小区业主，其以地下停车位属于物业公共设施设备、自身没有参与物业管理服务价格等条款的约定为由主张不受该物业服务合同的约束，本院不予支持。本案被上诉人诉请的系合同约定的地下车位物业管理费，并非车辆管理费，故现上诉人以其未委托被上诉人进行车位管理、车位未使用为由主张不支付相应的物业费，本院不予支持。二审中上诉人补充的上诉理由已经超过上诉期限，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5108元，由浙江省城乡建设开发有限公司负担。浙江省城乡建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年四月二日书 记 员 周佳 百度搜索“”