（2014）宿城民初字第2514号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-08
案件名称
宿迁市康园物业管理有限公司与曹新春物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宿迁市康园物业管理有限公司,曹新春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第2514号原告宿迁市康园物业管理有限公司，住所地宿迁市宿城区项里街道办果园社区。法定表人朱启全，总经理。委托代理人申向敏，副经理。被告曹新春。委托代理人陈精炼，江苏以兴律师事务所律师。原告宿迁市康园物业管理有限公司（下称康园物业公司）与被告曹新春物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法适用简易程序分别于2014年11月20、12月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人申向敏、被告曹新春及其委托代理人陈精炼到庭参加诉讼。后本院组成合议庭适用普通程序于2015年2月6日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人申向敏、被告曹新春及其委托代理人陈精炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康园物业公司诉称：原告于2012年7月与案外人XXX小区业主委员会签订物业管理合同，由原告对XXX小区进行物业管理。2013年7月，被告从XXX开发商宿迁市金陵置业有限公司处租用XXX小区东侧的商用房2708㎡。因为被告使用之前在装修，因此原告按半年期收取被告物业费，被告已付清原告2013年的物业管理费10000元，但至今没有交付2014年的物业管理费25956.8元。被告应给付原告违约金，按正常缴费时间，原告应于2014年1月1日前缴纳半年期物业费，2014年6月30日前缴纳半年期物业费，违约金应为3639.17元（13478.4＊0.0005＊360＋13478.4＊0.0005＊180）。原告多次催要，被告不予理睬，为维护原告的合法权益现诉至贵院。请求判令：1、被告给付原告物业管理费用25956.8元、违约金3639.17元，合计30595.97元；2、诉讼费由被告负担。被告曹新春辩称：被告租赁的商铺系2708㎡。被告只能给原告10000元，因为2013年原告只收取被告10000元。原告并未按合同约定履行自己义务：（1）小区环境脏乱差；（2）小区时有偷盗现象发生；（3）合同第二十条第9、10款规定：“每个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施”。事实上，原告从未向全体业主公布过管理费收支账目，对被告租赁商铺前的绿地，未经任何手续，就直接擅自改成停车场；（4）合同第二十一条规定：“原告的服务质量必须达到三级标准；让业主和物业使用人对乙方的服务满意率要达到95%以上”，事实上原告服务标准未达到三级标准。请求法院根据事实判决。经审理查明：2014年1月20日，原告与案外人XXX业主委员会签订物业管理委托合同一份，内容载明：“第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：XXX业主委员会受托方（以下简称乙方）：宿迁市康园物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（XXX小区）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。……第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。……第十八条委托管理期限为壹年，自2013年12月18日起至2014年12月18日止。（二期高层住宅后延）……第二十条乙方权利义务……9、每个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；……第二十一条乙方须按下列约定实现服务质量和目标1、乙方必须达到宿迁市普通住宅物业管理三级服务标准。具体标准见见附件1.2、业主和物业使用人对乙方的服务满意率要达到：95%以上。第二十二条物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米0.35元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米0.8元向业主或物业使用人收取。……5、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按以下第2项处理；（1）从逾期之日起按每天0.2元交纳滞纳金；（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之5交纳滞纳金；……第二十七条乙方违反本合同第二十条和第五章的约定，未能达到约定负责的义务和管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给甲方经济赔偿。……甲方签字（盖章）：力卫国（印XXX业主委员会章）2014.1.20法定代表人签字（盖章）：朱启全（印宿迁市康园物业管理有限公司章）2014年1月20日”。另查明：2011年5月23日，宿迁市物价局出具宿价服（2011）56号《关于XXX住宅小区前期物业管理公共服务收费的批复》，内容载明“现核定XXX普通住宅前期物业管理公众服务标准最高位0.39元／月平方米（建筑面积不含地下储藏室），具体标准有你公司在物业服务合同中预先约定。非普通住宅及非住宅公众服务费和其他特约服务收费由你公司根据实际价格水平与服务对象协商确定。”涉诉商铺前的停车场原系徐淮路公共绿化带，后被改造为停车场。再查明：XXX小区在2013年宿城区住宅小区创卫工作排名表中排第17名（共59名），在2014年宿城区住宅小区创卫工作排名表中排第16名（共53名）。以上事实有物业管理合同、宿迁市物价局文件、江苏政泰建筑设计有限公司设计图、宿城区住房和城乡建设局的创卫督查通报、当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：合法的债权债务受到法律保护。XXX业主委员会与原告签订物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，该物业合同对被告具有约束力。原被告自认被告租赁商铺面积为2708㎡，本院予以确认，被告应每月缴纳物业管理费2166.4元（2708＊0.8）。被告辩称原告于2013年只收取10000元物业管理费，2014年度物业管理费其只应给付10000元，该主张无法律依据，对被告该主张本院不予支持。关于违约金，原告主张被告按日万分之五标准给付违约金，该标准不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算期限，本院认为原告与案外人XXX业主委员会在物业管理合同上并未约定缴纳物业费期限，其也无证据证明双方或原被告之前曾就付款期限有过约定，原告可在给被告合理期限后随时要求被告给付，现原告并未证明其在诉讼前已经向被告主张过权利，故2014年1月至9月间的物业管理费19497.6元的违约金计算期限应从起诉之日计算，10月、11月、12月的物业管理费的违约金计算期限应分别从2014年11月1日、2014年12月1日、2015年1月1日开始计算，至2014年12月31日止被告应给付原告违约金771元。本院以25996.8元为基数自2015年1月1日起按日万分之五标准支持原告的违约金请求至被告实际履行之日止。关于被告主张涉诉小区环境脏差应减免被告应缴纳的物业管理费，但无证据证明，本院结合宿城区住房和城乡建设局的创卫督查通报认定原告已履行小区公共环境卫生打扫义务，对被告该主张本院不予采信。关于被告主张涉诉小区时有偷盗发生应减免被告应缴纳的物业管理费，但无证据证明，本院认为即使涉诉小区有偷盗现象亦不能免除被告缴纳物业管理费的义务。关于被告主张原告未按月公布管理费用收支账目应减免被告应缴纳的物业管理费，原告庭审中自认其于2014年共公布账目两次。本院认为，根据涉诉物业合同第二十七条，对于原告未按期公布管理费用收支账目，被告可要求原告限期整改，现被告无证据证明其因此存在经济损失，亦不能因此免除其缴纳物业管理费的义务，对被告该主张，本院不予支持。关于被告主张原告将涉诉商铺前的绿地擅自改成停车场应减免被告应缴纳的物业管理费，本院结合江苏政泰建筑设计有限公司设计图认定该绿地系徐淮路公共绿化带，对被告该主张本院不予采信。关于被告主张原告服务水平未达到三星标准，但无证据证明，原告亦不予认可，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告曹新春于判决书生效之日起十日内给付原告宿迁市康园物业管理有限公司物业管理费25996.8元及违约金771元（以25996.8元为基数自2015年1月1日起按日万分之五标准计算至被告实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，由被告曹新春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1312元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长 张 啸人民陪审员 高爱银人民陪审员 陈玉侠二〇一五年四月二日书 记 员 张 琳第8页／共8页 关注微信公众号“”