（2015）沪一中民二（民）终字第615号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-20
案件名称
殷海斌等诉上海圣骊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷海斌,苏海英,上海圣骊物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第615号上诉人（原审原告）殷海斌，＊生，汉族，住＊＊＊。上诉人（原审原告）苏海英，＊生，汉族，住＊＊＊＊。被上诉人（原审被告）上海圣骊物业管理有限公司，住所地＊＊＊＊＊。法定代表人＊＊，职务董事长。委托代理人王惟锦，上海市汇锦律师事务所律师。上诉人殷海斌、苏海英因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，殷海斌、苏海英系＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）所有权人，上海圣骊物业管理有限公司（以下简称圣骊物业公司）为该房屋所在小区＊＊业主委员会（以下简称＊＊业委会）依法选聘的物业服务企业。系争房屋2000年竣工，位于28层楼房顶层。约自2008年起，殷海斌、苏海英发现系争房屋室内渗水，遂向圣骊物业公司报修。同年10月8日，殷海斌、苏海英与圣骊物业公司经协商达成一致：由圣骊物业公司管理处派人负责将该渗漏点封堵，铲除墙面起壳部分，重新抹平墙面并进行粉刷；渗漏点附近起翘变色的木质贴脚板和一定程度受渗水影响的地板由殷海斌、苏海英自行更换、修补及油漆；由圣骊物业公司一次性补贴殷海斌、苏海英因自行维修贴脚板、地板及支付原装潢施工队上门检查费而受到的经济损失人民币1，027.20元（直接冲抵物业管理费）。之后，28层其他房屋也有发现渗水现象。圣骊物业公司于2009年采用室内天花板裂缝防水注浆的方法对几户房屋进行补漏，但一段时间以来，渗漏未得到有效控制。2012年2月圣骊物业公司向＊＊业委会提出申请报告，内容为小区南北两幢塔楼屋面隔热层日久起壳变形和防水层自然龟裂风化，导致屋面多处部位渗漏进水，严重影响顶层住户的居住。虽多次对渗漏住户天花板裂缝进行防水注浆工艺修补，还是不能达到堵漏效果，需进行彻底施工返修。防水修缮工程费用应由小区全体业主共同承担，从维修资金账户支取，请业委会审议。同年5月20日＊＊业委会部分负责人、圣骊物业公司有关人员就屋顶防水工程问题召开会议，会上对渗水工程是翻修还是维修进行探讨，商议请专家来检测、提方案。同年5月28日圣骊物业公司向＊＊业委会作情况通报，殷海斌、苏海英至圣骊物业公司处反映，系争房屋漏水情况越来越严重，该业主投诉要求小区业委会及圣骊物业公司在一周内就修缮问题给予明确答复。屋面渗漏问题相当严重，而且时间紧迫，亟待研究解决。同时，圣骊物业公司向＊＊业委会就有关上海市建筑科学研究院房屋质量监测站进行了介绍和推荐。同年6月5日＊＊业委会及圣骊物业公司联合发布公示及工程报价，告知小区全体业主，南北两幢大楼屋面出现多处部位渗漏进水，严重影响部分住户的生活和建筑结构安全，应当采取应急防范措施，制定维修、更新方案。本次工程维修费用由所有住宅楼业主和裙房及地下室业主共同承担。＊＊业委会和圣骊物业公司初步选定天地建筑防水工程有限公司上海分公司作为工程承包单位，维修工程总预算约为130，000元左右，特此公示。同年6月19日、7月18日，圣骊物业公司、＊＊业委会、殷海斌、苏海英等就屋面维修工程事宜在圣骊物业公司办公室开会讨论。同年7月25日＊＊业委会再次张贴公告，公布讨论方案，选定上海＊＊＊工程有限公司施工，工程总预算为387，000元，每户每平方米建筑面积分摊为8.29元。＊＊业委会向小区业主发征询单，要求表决。同年8月6日＊＊业委会就征询单表决意见统计结果发布告示，投同意票占总户数比例80.66%，占总建筑面积的比例61.82%，由于同意票建筑面积占＊＊总建筑面积未达到2／3比例以上，投票暂时未获通过。由于占有建筑面积12，192.98平方米的裙房业主，即上海市＊＊中心（以下简称＊＊中心）对维修资金的分摊计算有异议，投了反对票。同年8月30日，＊＊业委会、居委干部、管段民警及裙房物业委托单位的领导开会协商，未能达成统一意见。同年10月15日圣骊物业公司办公室召开屋面渗漏维修专题工作会议，区房管办信访办主任、区维修基金办公室主任、街道房管办主任、街道房管办委员、区保障局信访办主任、科苑居委会书记、＊＊业委会主任、＊＊业委会副主任、圣骊物业公司经理等出席。会上达成共识，由区就业促进中心张主任将征询单及会议纪要等资料递交给＊＊中心负责人，希望＊＊中心选择同意施工选项，以达到法定要求，尽快施工。次日，＊＊业委会、圣骊物业公司、＊＊＊街道科苑居委会联合致函＊＊中心。同年11月10日，＊＊业委会发布告知书，＊＊中心已于近日送达同意票，业委会将尽快请银行委托的审价机构对防水工程报价进行预审，并签订工程合同并择日施工。屋面维修工程约于2013年2月左右开工，至同年8、9月完成。9月中旬28层业主均反映未有渗漏。2014年9月，殷海斌、苏海英诉至原审法院，请求判令圣骊物业公司赔偿殷海斌、苏海英因渗漏造成的损害修复费8，000元。圣骊物业公司不同意殷海斌、苏海英的诉请。原审认为，物业服务企业应当依据物业服务合同为业主提供包括物业公共部位、公共设施设备使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。根据本案已查明的事实，系争房屋渗水的直接原因是大楼屋面隔热层日久起壳变形和防水层自然龟裂风化所致，彻底解决渗水需进行屋面的全面维修，工程维修费用高达380，000余元，须由所有住宅楼业主和裙房及地下室业主共同承担。在整个前期检查、临时修补、确定最终维修方案、维修单位的选定、业主大会表决通过维修资金审批方案的过程中，圣骊物业公司作为物业服务企业，始终积极配合、参与协调，并无证据证明圣骊物业公司有严重的过失或过错，故殷海斌、苏海英坚持要求圣骊物业公司赔偿损失，缺乏依据，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条之规定，于2015年1月21日作出判决：驳回殷海斌、苏海英的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由殷海斌、苏海英负担。原审法院判决后，上诉人殷海斌、苏海英不服，向本院提起上诉称：上诉人自2007年发现家中客厅墙面渗水，2008年经被上诉人确认系屋面防水层损坏所致，并于当年9月帮上诉人修了受损墙面。然之后，上诉人又发现家中天花板渗水，经报修多年，被上诉人一直未给予修复。上诉人家中至今还保留着屋面渗水的惨状。涉案小区屋面渗漏自2007年开始，直至2012年3月，被上诉人都没有采取过像样的维修措施。在包括上诉人在内的顶楼所有业主不断向电视台、新民晚报、市政府、区政府走访后，被上诉人迫于无奈才于2012年采取修复措施。屋面渗漏并非突发事件，而被上诉人一直怠于作为，故被上诉人理应承担因其工作失职所造成的上诉人的损失。综上，要求撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人室内天花板、墙面渗漏的损失和修复费用共计8，000元。被上诉人圣骊物业公司辩称：房屋因质量问题发生渗漏与被上诉人无关。被上诉人作为物业管理单位已在职权范围内尽了维修义务。2012年前，被上诉人就对涉案房屋进行了注浆修复。之后，再发生渗漏时，被上诉人也出具了修复方案，只是上诉人一直拒绝该方案，才导致无法修复。因此，被上诉人已履行了应尽的职责，不应承担赔偿责任。上诉人主张的损失费用尚未发生，故不同意上诉人的上诉请求。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人应否就上诉人主张的因屋面渗漏所发生的损失和修复费用承担赔偿责任。被上诉人系涉案小区业委会选聘的物业服务单位。作为物业服务单位，其职责是依物业服务合同为业主提供包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务。现上诉人所主张的房屋屋面渗漏，则属于房屋本身的质量问题。依据相关的法律规定，如果该问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，被上诉人作为物业管理服务单位，并无此决定权。同时，本院也注意到，上诉人所主张的渗漏修复期间确实跨越了多年。2008年刚开始发生渗漏时，经上诉人报修，被上诉人即及时进行了修复；之后，其他业主的房屋又发生渗漏，被上诉人也及时采用注浆等方法进行了补漏，但效果不理想。因渗漏涉及面扩大，动用维修基金又涉及相关法定程序。为此，被上诉人向业委会提出申请，对渗漏部分进行彻底施工返修。之后，经过相关法定程序后，最终于2013年2月开工进行修复，并于同年9月左右完工。因此，上诉人称自2007年开始，直至2012年3月被上诉人都没有采取过像样的维修措施，与事实不符。虽然涉案小区的渗漏修复确实历经多年完成，但考虑到自2007年渗漏首次发生在上诉人一户，到之后涉及多户业主，渗漏情况在不断发生变化，故被上诉人需据此不断调整修复方案也在所难免。而上诉人与被上诉人又因认识不一，就修复方案也未能在短时间内达成一致意见。鉴于上诉人并无证据材料证明其房屋漏水的问题直至2013年修复系被上诉人故意拖延所致，故上诉人要求被上诉人赔偿因屋面渗漏所发生的损失和修复费用，依据不足，本院不予采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人殷海斌、苏海英负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年四月二日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：