（2015）苏中民终字第00200号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-12-21
案件名称
无锡太湖世家物业服务有限公司太仓分公司与李虹物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李虹,无锡太湖世家物业服务有限公司太仓分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00200号上诉人（原审被告）李虹。委托代理人郁振雄，律师。被上诉人（原审原告）无锡太湖世家物业服务有限公司太仓分公司。负责人周良，董事长。委托代理人林建高。委托代理人居晓雯。上诉人李虹因与被上诉人无锡太湖世家物业服务有限公司太仓分公司（以下简称太湖世家太仓分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太浏民初字第00505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年6月30日，无锡太湖世家物业服务有限公司（以下简称太湖世家公司，乙方）与苏州润业置业有限公司（以下简称润业公司，甲方）签订《太仓市前期物业管理委托合同》一份，约定：由甲方通过招投标方式将太仓润业玲珑湾花苑委托乙方实行物业管理服务。物业管理服务期限自2011年8月1日起至2015年5月30日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，合同终止。第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），其中高层住宅每平方米每月1.3元，多层住宅及花园洋房每平方米每月1.3元，联体别墅每平方米每月2.4元；其他高层、多层及花园洋房另外收取公共水电费0.20元／月／平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.40元／月／平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。2011年7月5日，太湖世家公司将润业玲珑湾花苑（多层、高层）物业服务收费标准向太仓市物价局进行了价格备案登记。李虹购买了玲珑湾花苑32幢102室房屋，产权面积为126.28平方米。2013年7月28日，李虹办理上述房屋收房入住手续，并缴纳了6个月的物业管理费、公共能耗费、其他费用、装修管理服务费等共计1566元。同日，李虹（乙方）与润业公司（甲方）以及太湖世家太仓分公司（甲方选聘的物业服务公司）签订《太仓市润业玲珑湾前期物业服务协议》一份，约定：在业主委员会成立之前由太湖世家太仓分公司为润业玲珑湾花苑提供前期物业管理服务。前期物业服务费用标准为：多层、高层住宅1.3元／月／平方米，别墅2.4元／月／平方米，另行代收代缴公共能耗费0.20元／月／平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.40元／月／平方米；前期物业服务费自甲方通知乙方入伙之日起计算（入伙指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续）。协议第四条约定：李虹依据协议及时向物业服务企业交纳物业服务各项费用。协议第十六条约定：合同经双方签字后生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。至太湖世家太仓分公司起诉之前，润业玲珑湾花苑尚未成立业主委员会。2014年7月22日太湖世家太仓分公司至李虹处张贴温馨提示，催要拖欠的物业管理费。上述事实，由太湖世家太仓分公司提供的前期物业管理委托合同、普通住宅前期物业公共服务收费备案表、太仓市润业玲珑湾花苑前期物业服务协议、入伙收费及物业验收表、交房确认单、催缴通知照片以及当事人陈述等予以证实。原审原告太湖世家太仓分公司的诉讼请求为：请求判令李虹支付自2014年2月1日起至2014年7月底止的物业管理费1439.5元；诉讼费用由李虹承担。原审法院认为：润业公司与李虹之间签订的《太仓市润业玲珑湾花苑前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。该协议明确约定由太湖世家太仓分公司负责前期物业服务工作，相关费用由太湖世家太仓分公司收取。太湖世家太仓分公司作为润业玲珑湾花苑小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业管理服务，李虹理应按照协议约定的金额及时支付物业服务费。依据法律规定，当事人对于合同履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，经太湖世家太仓分公司多次催要李虹仍拒不缴纳拖欠的物业管理服务费，故对太湖世家太仓分公司要求支付自2014年2月1日起至2014年7月31日止的物业服务费1439.5元的诉讼请求本院予以支持。李虹经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应法律责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告李虹于判决生效后10日内向原告无锡太湖世家物业服务有限公司太仓分公司支付自2014年2月1日起至2014年7月31日止的物业服务费1439.5元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李虹负担。上诉人李虹不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：太湖世家太仓分公司未能按照合同附件二的约定履行合同，表现在以下几个方面：1、为了催缴物业费张贴公告以停电梯的手段相威胁；2、采用上下班高峰时段拦截业主车辆的手段迫使部分维权业主交车位费；3、小区内常年停放3辆大型渣土车，每辆占车位2到3个和其他货运车辆都不收费；严重侵害了其他车主的集体利益；4、2014年6月底被上诉人同意打七折收取物业费，同时设置了许多限制条件；5、被上诉人未向业主提供装修管理服务却收取了相关费用；6、违章建筑和空调外挂在承重墙上。物业服务协议未明确约定缴纳物业费的具体时间，上诉人未收到被上诉人发出的温馨提示，不存在违约。原审判决程序违法。上诉人并未收到原审法院送达的开庭传票及应诉文书，剥夺了上诉人正常的诉讼权利，到底是什么原因未送达不得而知。原审法院仅凭被上诉人单方陈述，没有全面了解本案事实。太湖世家太仓分公司未全面履行合同违约在先，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人太湖世家太仓分公司辩称：停电梯催缴物业费不属实，在大门口向未交物业费的业主进行提示没有不恰当，渣土车停放属实，没有收费是因为小区内不允许停放这些车辆，渣土车是业主的财产，沟通需要时间，关于打七折收取物业费要求业主提交房产证目的是核实身份，确认计费的标准，装修物业费服务费的收取是按照文件进行，不是强制业主装修，如果业主有异议的，什么时候装修就什么时候交费，关于违章建筑，物业只能劝阻、上报，但是我们给业主提示了，关于空调外挂在承重墙上是建筑设计缺陷，物业管理规约也授权物业管理公司就空调安装位置进行指定。认可原审判决。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：润业公司、太湖世家太仓分公司、李虹于2013年7月28日签订的前期物业服务协议第一条明确约定物业服务费自润业公司通知李虹入伙之日起计算，如李虹未入伙或未入住期间的物业服务费由李虹全额承担。二审中，李虹提交2013年7月7日《交房异议书》及后附的委托书各一份，主张异议书的最后一项要求物业服务费的标准按照文件执行；按照太仓市的规定，因业主原因未及时办理入住手续应书面告知物业公司，物业服务费按照七折缴纳。提交小区业主签字确认的《证明》，证明被上诉人没有按照合同约定提供相应等级的物业服务。提交小区业主签字确认的《承诺书》，证明业主一致同意物业费暂交至2014年1月31日。太湖世家太仓分公司质证认为：交房异议书和物业公司无关，承诺书与物业公司无关，证明里的服务标准由法院依法裁决。本院依职权查明：原审法院于2014年9月4日、9月9日两次向李虹邮寄送达包括开庭传票在内的应诉材料均被退回。2014年9月16日，原审法院到涉案房屋内送达应诉材料，李虹本人及其家人拒不开门，后原审法院通过厨房窗户将应诉材料放到屋内，被李虹及其家人抛出窗外，原审法院做留置送达。此节事实，由原审法院就送达过程拍摄的照片、由送达人员签字确认的送达回证、送达笔录等证据予以证实。李虹对照片、送达笔录等证据未提出异议，确认照片中往外丢应诉材料的人是其本人。上述事实，由前期物业服务协议、李虹二审提供的交房异议书、证明、承诺书、原审法院送达笔录、照片、送达回证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，润业公司、太湖世家太仓分公司、李虹于2013年7月28日签订的前期物业服务协议系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守。前期物业服务协议就物业费的缴纳时间虽未明确约定，但依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项之规定，债权人可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间时间。太湖世家太仓分公司于2014年9月2日提起诉讼催讨2014年2月至7月的物业服务费于法有据，原审判决予以支持并无不当。李虹的相关上诉主张没有法律依据，本院不予支持。李虹在明知原审法院向其直接送达诉讼文书并由其将文书扔出窗外的情况下，仍然上诉主张原审法院未向其送达开庭传票及应诉材料，且不知道什么原因未收到；李虹的前述行为违背了民事主体所应遵循的诚实信用原则，其相关上诉主张无事实依据，本院不予支持。李虹在原审法院向其留置送达了开庭传票等应诉材料的情况下，一审无正当理由未到庭应诉，应当视为其放弃举证和答辩的权利，相应的不利后果应由李虹自担。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（2015年年2月4日实施）第一百零二条之规定，李虹一审无正当理由未到庭应诉，其二审提供的证据属于当事人因故意或者重大过失逾期举证，本院不予采纳。李虹就其关于太湖世家太仓分公司提供的物业服务存在质量问题的主张未提供有效证据予以证实，本院不予采信。李虹关于物业公司以停电梯为手段催讨物业费、小区内停放渣土车、上下班时段催讨车位费的主张均未提供证据证实，本院不予采信；即便属实，也不能成为其拒绝支付物业服务费的合法理由。合同约定未入伙或未入住期间的物业服务费由李虹全额承担，故即便太湖世家太仓分公司为其他业主提供打折优惠的情况属实，也并不影响其按照合同约定向李虹主张权利。综上所述，上诉人李虹的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 王君英二〇一五年四月二日书 记 员 田思诗 关注公众号“”