（2015）大民二终字第00378号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-20
案件名称
大连德源供暖有限公司与杨忠博房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00378号上诉人（原审原告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。法定代表人：于斌，总经理。委托代理人：孙旭、张鏸元，辽宁澄宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨忠博，大连市甘井子区南关岭易记美容院业主。委托代理人刘志永，北京盈科（大连）律师事务所律师。原审原告大连德源供暖有限公司（以下简称德源公司）与原审被告杨忠博房屋租赁合同纠纷一案，甘井子区人民法院于2014年9月12日作出（2014）甘民初字第2253号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人德源公司委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人杨忠博委托代理人刘志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德源公司一审诉称，因被告未按约在每年租期开始前60天支付租金，已构成违约。故要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋交还给原告；并由被告支付自2013年10月21日至2014年2月28日的房屋使用费68，251元及违约金26，823元，合计95，074元。杨忠博一审辩称，被告并未违约。双方合同约定租金交付期系为每年租期届满前60天，而非原告所诉每年租期开始前60天。被告按约于2013年10月向原告交纳第二年的租金，遭原告拒收。被告一直同意交纳租金，并也已积极履行交纳租金的义务。故不同意原告的诉讼请求。一审经审理查明，2012年8月21日，原、被告签订房屋租赁合同。约定，甲方（原告）向乙方（被告）出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积345平方米；租赁期限5年（自2012年8月21日至2017年8月20日）；租金数量及交付方法：第一年租金180，000元；第二年租金190，000元；第三年租金200，000元。2012年8月21日至2012年10月20日为装修期，此期间不收租金，实际租金日期从2012年10月21日起执行，以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前60天支付。乙方未按时交付租金，须向甲方支付每日千分之三的违约金，超过三十日，甲方有权解除合同；本合同签订后，乙方向甲方支付180，000元租金及20，000元装修押金后，本合同生效。双方对合同其他条款亦进行了约定。合同签订后，被告即按约交付了第一年租金。2013年10月，在被告向原告交纳第二年租金时，遭原告拒收。2014年2月，原告以被告自2013年10月21日起至今未支付租金为由，向被告出具了解除房屋租赁合同通知书。双方因解除合同发生争议，原告遂诉至法院，并提出前述诉求。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。对于双方争议的合同约定的租金交付期，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将房屋租赁给被告使用，其缔约目的即为收取租金。双方签订的合同中，亦约定了被告应向原告交付租金180，000元为生效条件。结合法律规定、双方合同的约定以及日常房屋租赁的交易习惯，原告主张的租金交付期更符合双方缔约时的真实意思表示。故原告关于租金交付期的诉称，予以确认。被告未按约及时交纳第二年租金，理应承担相应的法律责任。原告要求被告支付2013年10月21日至2014年2月28日房屋租金及违约金的请求，理由正当，证据充分，予以支持，租金按66，110元（190，000元／年×4个月零7天）确认，违约金确认为2013年8月22日起至2013年10月1日止，按日千分之三计算。关于原告要求解除双方的房屋租赁合同，由被告将承租房屋交还原告的请求，一审法院认为，被告第二年租金至今未予交付，系因原告拒收所造成，在本案审理过程中，被告亦表示愿意积极履行交付租金义务。在此情况下，双方签订的房屋租赁合同仍存在继续履行的基础，继续履行合同也符合双方缔约目的，且被告的违约行为亦未构成根本违约，故对原告此节请求，理由不当，不予支持。被告的辩称，合理部分，予以采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨忠博偿付原告大连德源供暖有限公司租金人民币66，110元及违约金（自2013年8月22日起至2013年10月1日止，按日千分之三计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。德源公司的上诉请求是，撤销一审法院判决，解除双方之间的房屋租赁合同。其上诉理由是，1、一审法院判决认定2013年10月杨忠博向德源公司支付第二年租金遭德源公司拒收，认定事实错误。杨忠博最早支付租金应在2013年11月之后，而非2013年10月。2、一审法院判决认为“杨忠博未能支付租金是德源公司拒收造成的，在杨忠博愿意积极履行交付租金的情况下，房屋租赁合同仍应继续履行”，规避杨忠博的违约行为，剥夺德源公司享有的解除权。德源公司拒收杨忠博迟延交付租金并依据合同要求解除双方房屋租赁关系，完全合法。杨忠博二审答辩认为，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。德源公司要求解除双方租赁关系没有事实和法律依据，虽然德源公司恶意拒收杨忠博支付的租金，促成合同解除条件的成立，但与本案同时诉讼的10起案件中均认定了德源公司的恶意，本案中双方的合同应得到继续履行。本院经审理查明，一审法院判决认定事实属实。本院补充查明，杨忠博诉德源公司房屋租赁合同纠纷案，2014年7月28日，甘井子区人民法院作出（2014）甘民初字第2105号民事判决，一、确认2012年8月21日杨忠博与德源公司《房屋租赁合同》合法有效；二、德源公司与杨忠博继续履行《房屋租赁合同》。德源公司不服，提起上诉。2014年12月16日，本院二审判决驳回上诉，维持原判。德源公司于2014年2月18日曾通知包括杨忠博、杨虹在内的多名租户，解除租赁合同。德源公司诉杨虹房屋租赁合同纠纷案，甘井子区人民法院于2014年8月26日作出（2014）甘民初字第2252号民事判决，一、杨虹于判决生效之日起十日内给付德源公司2013年4月1日至2014年2月28日的房屋租金137，274.00元，并支付自2013年4月1日至2013年10月30日迟延交付房租的违约金47，250.00元；二、驳回德源公司的其他诉讼请求。德源公司不服，提起上诉。2014年12月18日，本院二审判决驳回上诉，维持原判。本院认为，杨忠博与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；杨忠博则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。杨忠博虽未按期支付租金，但此后确与德源公司商谈支付租金事宜，双方应本着友好协商的原则予以解决。此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，杨忠博租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，杨忠博故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括杨忠博在内的多个承租人的租金不符常理。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际履约情况、以及合同解除制度的宗旨，一审法院以合同存在继续履行基础为由判令驳回德源公司要求解除合同的请求并无不当，本院予以维持。对德源公司上诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，400元，由上诉人大连德源供暖有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘如魁代理审判员 李 鹤代理审判员 刘盈铄二〇一五年四月二日书 记 员 夏丽娜 来源：百度“”