（2015）鲁民申字第121号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-10-01
案件名称
山东光彩投资有限公司、谢卫强与山东光彩投资有限公司、谢卫强房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
山东光彩投资有限公司,谢卫强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鲁民申字第121号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东光彩投资有限公司。住所地：山东省泰安市泰山大街西段路南。法定代表人：马士恒，该公司董事长。委托代理人：王征，山东岳首律师事务所律师。委托代理人：宋凯，山东光彩投资有限公司法务员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢卫强。委托代理人：闫安源，北京市隆安（济南）律师事务所律师。再审申请人山东光彩投资有限公司（以下简称光彩公司）因与被申请人谢卫强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2013）泰民一终字第217号民事判决，向我院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。光彩公司申请再审称：（一）原判决适用的法律确有错误。原审判决认定光彩公司构成根本性违约是极其错误的，判令解除《商品房预售合同》无法律依据。原审判决认定拍号款系购房款的一部分，混淆了合同法律关系。原审判决要求光彩公司返还拍号款和拍号佣金，无任何法律依据。（二）原判决遗漏或超出诉讼请求。原审法院未将拍卖公司追加为本案当事人，属遗漏诉讼主体，判令光彩公司返还拍号款和拍号佣金超出了谢卫强的诉讼请求范围，涉案《商品房预售合同》第十一条约定了双方的违约责任，原审判令光彩公司按照银行同期贷款利率标准承担谢卫强拍号款、购房款及保证金的经济损失，扩大了光彩公司对责任的承担范围。光彩公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第（十一）项的规定申请再审。谢卫强提交书面意见称，谢卫强在拍卖房号时不知悉所购商铺的层高，涉案商铺的《商品房预售合同》约定具体明确，光彩公司存在根本违约行为。原审判令解除该《商品房预售合同》符合《合同法》第九十四条的规定，判令光彩公司返还款项及承担相应利息、违约金符合《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，谢卫强的起诉时间也符合《合同法》第一百零八条的规定。光彩公司与谢卫强之间的权利义务无需拍卖公司参加均能确定，因此原审不存在遗漏诉讼主体的情况，也不存在超出诉讼请求的问题。请求依法驳回光彩公司的再审申请。本院认为：原审已查明，2010年10月，光彩公司对泰安市光彩大市场六区的商铺进行预售活动，分为先拍卖商铺房号、再与持房号者签订购房合同两个阶段。同月，谢卫强以65万元的价格拍得该区4号楼12号、14号商铺的房号，并向光彩公司委托的拍卖人泰安市鲁岳拍卖有限公司交付了65万元拍卖成交款及6.5万元拍卖佣金。2010年12月29日，谢卫强持房号与光彩公司签订了涉案《商品房预售合同》，合同第三条约定，该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.1米，建筑层数地上2层，地下0层；第四条约定，该商品房单价为每平方米6740.24元，总金额1328500.01元；第十条约定，出卖人应当在2011年8月31日前向买受人交付该商品房；第十一条约定，出卖人未按照约定的期限和条件将该房交付给买受人，逾期超过六十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订前的2010年11月25日，谢卫强即向光彩公司支付房款665501元，支付保证金10000元，向泰安光彩大市场经营管理有限公司支付契税等费用54603元、土地办证费260元、物业费1892元。后谢卫强发现涉案商铺的二楼层高达不到合同约定的3.1米，与光彩公司协商不成后于2011年6月9日诉至法院，要求判令解除合同，光彩公司返还房款665501元及相应利息、赔偿经济损失78万余元（含拍卖款65万元、拍卖佣金6.5万元等）、支付违约金。原审中双方认可该商铺二楼的层高达不到3.1米；另查明，泰安市鲁岳拍卖有限公司已将65万元拍卖款交付给光彩公司。（一）关于涉案合同可否解除。本案中，光彩公司与谢卫强之间形成房屋买卖关系，双方的有关权利义务应当以签订的《商品房预售合同》为依据。该合同在写明建筑层数地上2层的同时，对层高表述为3.1米，并未区分一层和二层的层高，应当理解为每层的高度均应符合该约定。光彩公司在原审中认可涉案房屋系按照设计图纸进行的施工，根据相应图纸的标注，二层的设计高度仅为2.6米，与合同约定的3.1米差距较大，且无法进行修正，原审由此认为光彩公司存在根本违约，并无不当。层高是房屋的一项重要参数，因涉案房屋的二层实际层高与约定差异较大，原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，对谢卫强解除合同的诉求予以支持，适用法律亦无不当。（二）关于原审判项的法律适用。本案中，泰安市鲁岳拍卖有限公司已将65万元拍卖款交付给光彩公司，在涉案合同解除后光彩公司再占有该款项没有事实和法律依据，应当向谢卫强返还；谢卫强向拍卖公司支付的6.5万元拍卖佣金是因购房发生的实际支出，在涉案合同解除后，该款项系谢卫强的经济损失，原审判决违约方光彩公司予以赔偿符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，适用法律并无不当。谢卫强也已在一审中诉求光彩公司返还该拍卖款、赔偿该拍卖佣金，因此，原审判决并未超出诉讼请求。涉案合同第十一条仅对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，并未约定本案情形所涉及的违约责任，因此原审判令光彩公司对应返还的拍卖款、购房款及保证金承担相应的利息损失，并不违反法律规定，亦未扩大光彩公司的责任承担范围。（三）关于原审是否遗漏诉讼主体。泰安市鲁岳拍卖有限公司系受光彩公司的委托进行的涉案拍卖行为，且原审已查明拍卖成交款和拍卖佣金的支付情况，因此，该拍卖公司不是本案必须参加诉讼的当事人，原审不存在遗漏诉讼主体的问题。综上，山东光彩投资有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第（十一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回山东光彩投资有限公司的再审申请。审 判 长 王 园代理审判员 李莉军代理审判员 陈 晖二〇一五年四月二日书 记 员 周蓉蓉 百度搜索“”