（2015）鄂武汉中民二终字第00200号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-08
案件名称
武汉市万科物业服务有限公司诉李燕物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民二终字第00200号上诉人（原审被告）：李燕。委托代理人：吴狄。被上诉人（原审原告）：武汉市万科物业服务有限公司。法定代表人：向云，该公司董事长。委托代理人：吕丽玲，湖北华徽律师事务所律师。上诉人李燕为与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。李燕的委托代理人吴狄，物业公司的委托代理人吕丽玲参加了诉讼。现已审理终结。原审法院查明，2007年9月3日，物业公司（乙方）与武汉万科某某房地产有限公司（甲方）签订《万科某某小区前期物业服务合同》约定由物业公司为万科某某小区小区提供前期物业服务，并约定：“第二条、乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……公共绿化的养护和管理；车辆停泊服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……第六条、物业收费选择包干制方式……小高层1.7元／月每平方米，高层1.9元／月每平方米……第八条、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季度物业服务费用，逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额缴纳的为逾期）交纳物业服务费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金……第十九条、乙方可采取规劝、批评、公示、保全现场、警告、索赔、要求恢复、向行政主管部门报告、法律诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反本小区临时公约和管理区域内物业管理规章制度的行为……”。2008年11月27日，李燕与案外人武汉万科某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买万科某某小区小区七区Cl单元201号房屋。该合同附件五为：前期物业服务内容的约定“……物业管理服务内容和标准……为保障物业的安全合法使用，确定以下所述内容为本小区业主在装修活动中的禁止行为，物业公司安排人员进行装修巡查，发现有以下所述内容情况后告知相应业主并作调解工作，必要时物业公司及受害方可以此将禁止行为的实施人及所涉房屋业主视为违约并提起法律诉讼：……c.砸、凿、拆、更改外墙、承重墙、天花、地面、楼板、任意毗邻部位。……p.引起周边业主合理投诉的其他行为……三、物业管理相关服务费用……小高层（所有单元楼高大于6层但小于或等于12层的带电梯楼宇）1.7元／月每平方米，高层（所有单元楼高大于12层的带电梯楼宇）1.9元／月每平方米……业主或物业使用人应于每季度首月15日前向物业公司缴纳当季度的物业服务费用，逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额缴纳的为逾期）交纳物业服务费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金……”。上述合同签订后，物业公司向万科某某小区小区提供了物业服务。李燕入住后，按约交纳了2010年9月30日前的物业服务费用。李燕提出，2009年年底以后该楼栋地下商铺有人开设餐馆、私自挖建排烟管道，物业公司对此未能有效阻止，并以此为由未交纳2010年10月1日起至2011年6月30日期间的物业服务费。2011年7月，餐馆关停，李燕从当月起交纳了物业服务费。在本案审理过程中，物业公司针对李燕反映的问题，陈述其不是执法单位，责任是劝告有关业主并告知有关部门处理，已经参与了餐馆有关事项的协调。经法院组织调解，因双方就是否应当交纳服务费以及交纳数额争议较大，未能达成协议。以上事实，有《商品房买卖合同》、《万科某某小区前期物业服务合同》、律师函、照片、收据及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，且李燕签订的《商品房买卖合同》中附件五约定了前期物业服务的相应内容，因此物业公司与案外人武汉万科某某房地产有限公司签订的《万科某某小区前期物业服务合同》对李燕有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。在本案中，物业公司已为李燕提供了物业服务义务，虽然李燕认为物业公司在处理小区内商铺开设餐馆导致扰民一事中有不作为的服务瑕疵，但在物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，李燕仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使物业公司、李燕双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，法院不予支持。另外商铺业主将房屋作餐馆使用，属自主行为，如其存在违反规划、危害相邻业主生活之处，物业公司有规劝、引导等职责，但无强制职能。物业公司李燕如认为自身权利受到侵害，可另行向侵权人主张权利。因上述问题出现后物业公司未能有效解决，影响了李燕及时交纳物业费，故对物业公司主张滞纳金即违约金的诉讼请求，法院不予支持。李燕应当按照约定交纳2010年10月1日起至2011年6月30日止共9个月的物业服务费1395.96元。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、李燕于判决生效之日起十日内向物业公司交纳2010年10月1日起至2011年6月30日止的物业服务费1395.96元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李燕负担（此款已由物业公司预交，李燕于判决生效之日起十日内直接向物业公司支付25元）。宣判后，上诉人李燕不服，向本院提起上诉称：1、一审认定事实不清，故意偏袒物业公司一方。当餐馆经营者违反物业管理规定私自在小区公共区域内挖建油烟排放管道时，李燕告知物业公司，但未见其采取任何行动予以制止，物业公司理应按照约定全面履行其义务，一审法院却认为这只是物业公司在履行服务合同中的瑕疵，已经事实上构成了违约在先。因此，李燕有权要求物业公司赔偿损失。在李燕多次向物业公司反映和交涉无果后，李燕在2010年10月份正式向物业公司发函，如果物业公司继续不履行其义务，李燕将从2010年9月份开始停交物业费。但物业公司仍然未引起重视，反而是一拖再拖不作为。而且李燕当时怀孕在身，从2010年5月开始李燕不得已只得搬出小区在外租房居住而造成损失，理由正当。2、一审适用法律错误。由于物业公司违约在先，导致李燕从2010年5月开始在外租房居住，损失三万余元。李燕曾向一审法院提出进行当庭反诉，但被要求进行另案处理。一审法院罔顾法理，判决显失公平。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销原判并改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由物业公司承担。被上诉人物业公司辩称，物业公司履行了合同义务，物业公司是不具有强制职能能力的部门，上诉人李燕也认可其楼下餐馆已关门，只是时间比较长而已，物业公司一直在积极履行职责。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据；双方对一审查明事实无异议。对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人李燕称一审认定事实不清，主要是指其告知物业公司，楼下的餐馆经营者私自在小区公共区域内挖建油烟排放管道时，未见物业公司采取任何行动予以制止，未按合同约定全面履行其义务，一审法院认定物业公司在履行服务合同中存在瑕疵，而未构成违约。李燕楼下业主所有的住宅曾经经营餐馆属实，当时对李燕及家人的生活造成不利的影响也是客观存在，与物业公司未能有效劝阻餐馆经营者有一定的关系，但物业公司在履行服务合同中，与该小区所有业主均为平等的民事主体，对任何一方业主并无法律上赋予的行政执法权或依该小区的物业管理相关约定取得强制执行力，故一审认定物业公司提供的服务存在瑕疵并无不当。关于物业公司是否违约的问题，李燕并未提交有效证据证明物业公司未对其楼下业主曾经经营餐馆进行劝阻，事实上经过李燕和物业公司的共同努力使餐馆经营者放弃了继续经营，故目前难以认定物业公司在履行合同中构成违约。李燕称一审认定事实不清，故意偏袒物业公司和一审适用法律错误的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李燕负担。本判决为终审判决。审判长 汤晓峰审判员 解建厚审判员 李 行二〇一五年四月二日书记员 张文浩