（2014）中民二初字第2029号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-13
案件名称
谢浩与郑州恒天兴华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢浩,郑州恒天兴华房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2014）中民二初字第2029号原告：谢浩，男，1985年7月2日出生，汉族。委托代理人：李真，河南世纪通律师事务所律师。被告：郑州恒天兴华房地产有限公司。法定代表人：江波。委托代理人：栾敬君，河南陆达律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，河南陆达律师事务所律师。原告谢浩诉被告郑州恒天兴华房地产有限公司（以下简称恒天兴华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢浩的委托代理人李真，被告恒天兴华公司的委托代理人栾敬君、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢浩诉称：原告于2012年9月25日与被告签订了商品房买卖合同，被告将中原区某小区7号楼3单元2104号商品房出售给原告，建筑面积87.58平方米，房屋总价款646677元，合同第八条约定的交房日期为2014年5月31日及交房条件，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按日万分之一的违约金向买受人赔偿。合同签订后，原告依约将全部房款支付给了被告。被告于2014年6月3日向原告邮寄入伙通知书，强制业主交房。由于不符合交房条件，原告拒绝收房并于2014年6月11日向被告邮寄拒收房屋告知函。2014年9月12日经郑州市住宅与房地产业协会调解，双方达成共识，某小区项目没有达到交房条件并且应向购房人支付违约金直至实际交付使用。但被告直到2014年9月23日才取得郑州市房管局交付使用办公室的备案证明文件，违约共计114天。请求法院判令被告恒天兴华公司按照约定的标准支付从2014年6月1日至2014年9月23日逾期交付房屋的违约金7372元。被告郑州恒天兴华房地产有限公司辩称：被告不应向原告支付违约金，原告在接到被告的交房通知后，因自己的原因未办理交房手续，根据合同约定，被告不应承担逾期交房责任，因此自2014年6月3日之后，被告不应当向原告支付逾期交房的违约金；被告应当支付的2014年6月1日至6月3日的违约金，原、被告双方与物业公司协商以抵扣两个月物业费的形式做出了处置。被告向原告交付的房屋符合双方商品房买卖合同约定的交付条件。原告诉称的调解具结书不具备法律效力，不能作为原告主张诉讼请求的依据。原告诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。经审理查明：2011年7月25日，郑州市城乡规划局向被告颁发郑规地字第410100201119105号的建设用地规划许可证一份，其上载明用地单位为被告，用地项目名称为住宅及配套设施，用地位置为天山路附近，用地性质为二类居住用地，用地面积为54502.497平方米。2012年9月25日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告开发的位于中原区某小区7幢3单元21层2104号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积87.58平方米（套内建筑面积69.15平方米，公共部位和公用房屋分摊面积18.43平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7383.84元，总金额为646677元，付款方式为其他方式，其中446677元以现金方式于2012年9月25日支付，200000元以商业贷款方式于2012年12月25日支付。合同第八条约定：被告应当在2014年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，被告未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年5月31日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年5月31日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订后，原告于2012年9月26日向被告支付购房款446677元并与物业管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议；原告于2013年1月24日向被告支付购房款200000元。2014年5月30日，被告向郑州市城乡建设委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为某小区7号楼，同日，郑州市城乡建设委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于年月日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，被告向原告发出入伙通知书，告知其购买的某小区7栋3单元2104号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2012年6月11日，原告向被告发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等25项问题。2014年6月11日，原告将拒收告知函通过EMS快递发送给被告。2014年9月9日，保利百合小区业主冉某、田某等52人因某小区项目交付使用问题向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，原告在52人之中。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王某代表被告，冉某、徐某、于某作为购房人代表参与调解。同日，郑州市住宅与房地产业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、某小区项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒天兴华房地产有限公司应当在某小区项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州恒天兴华有限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯某、岳某、周某三人签名。2014年11月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2014年6月1日至9月23日的逾期交房违约金7372元。2014年11月8日，原告接收了所购房屋并在以违约金抵扣两个月物业费的登记表上签字。庭审过程中，原告在回答本院询问其房屋出现过拒收房屋告知函中的哪些问题时，原告委托代理人答称主要是因为公共设施建设方面的共性问题，房屋本身是否存在拒收函中列明的质量问题并不清楚。被告恒天兴华公司提出该调解具结书的内容不属实，被告没有对冉小平提出的观点做出认可，参与调解的双方没有达成共识；参与调解的双方均未在调解具结书上签字盖章，该调解具结书依法不具备法律效力。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、拒收房屋告知函、竣工验收备案表、收楼档案、抵扣物业费签字表、郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年5月31日前，被告迟至2014年6月1日才向原告发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，被告未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然原告实际接收房屋的时间是2014年11月8日，但被告通知6月3日交房的入伙通知书早在6月1日已经有效送达原告。交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告向被告发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题，邻居房屋漏水与否与自家房屋存在质量问题之间并不存在法律上的关联性。原告庭审中承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。原告在庭审中提交了郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月1日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明被告逾期交房的有效证据。被告按合同约定应向原告支付2014年5月31日至通知交房的6月3日期间的交房违约金，因原告已经在以违约金抵扣两个月物业费的登记表上签字，说明其同意该种处理方式，被告已经承担了其应承担的违约责任。原告谢浩要求被告恒天兴华公司支付自2014年6月1日至9月23日的逾期交房违约金7372元的诉讼请求，于法无据，于理不合，本院不予支持。被告恒天兴华公司所称不应支付2014年6月3日以后违约金的答辩理由依法成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢浩的诉讼请求。案件受理费50元，由原告谢浩负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 田应朝人民陪审员 张秀荣人民陪审员 沈德田二〇一五年四月二日书 记 员 李少洋 微信公众号“”