（2015）二民初字第9号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-01-06
案件名称
张楠楠与长春万科京诚房地产开发有限公司定金合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市二道区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张楠楠,长春万科京诚房地产开发有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2015）二民初字第9号原告：张楠楠，住农安县组，现住长春市宽城区。被告：长春万科京诚房地产开发有限公司，住所：长春市二道区自由大路5399号。法定代表人：张建新，总经理。委托代理人：张书伟，吉林功承律师事务所律师。委托代理人：姚甜甜，吉林功承律师事务所律师。原告张楠楠诉被告长春万科京诚房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张洪洋独任审判，公开开庭进行了审理。原告张楠楠、被告长春万科京诚房地产开发有限公司委托代理人张书伟、姚甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张楠楠诉称：2014年10月7日，原告与被告签订了《商品房预定书》，并缴纳了10000元定金。《商品房预定书》中约定，原告于2014年10月7日至2014年10月10日期间到长春市万科蓝山销售中心签署《商品房买卖合同》，预定书签订后的第二天，原告准备签订时突然发现万科蓝山C08栋1601号房屋的产权年限为50年，而且被告的土地使用权证终止日期为：2060年7月29日，使用权类型为其他商服用地，与原告本意购买70年产权住宅商品房的要求不符。但在双方多次协商未能就《商品房买卖合同》条款达成一致，被告却拒绝退还原告定金10000元。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年……”，因此被告的预售楼盘不属于70年产权居住用地，被告既没有在销售该楼盘的过程中将这一事实如实告知原告，也没有在《商品房约定书》中进行说明或者提供相关的产权证书等文件。致使原告对被告销售的楼房产权的属性产生错误认识，亦未就是70年产权的住宅，从而签订《商品房预定书》。原告作为购房者，本意是购买70年产权的住宅商品房，被告的楼盘只剩下45年的使用权限，致使原告无法在《商品房预定书》约定期间签署《商品房买卖合同》。综上，在签订《商品房预定书》过程中，被告故意隐瞒与商品房相关的重要信息，致使原告对该商品房的产权年限造成重大误解，这完全是被告利用自身的强势地位侵害购房者合法权益。因被告故意隐瞒等违法违约行为导致双方不能就《商品房买卖合同》主要内容达成一致，被告无权罚没原告所交定金。原告现诉至法院，请求判令被告长春万科京诚房地产开发有限公司返还原告张楠楠购房定金10000元。案件受理费由被告承担。被告长春万科京诚房地产开发有限公司辩称：一、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途规定：（一）居住用地七十年；……”，即居住用地土地使用权最高年限是七十年，被告取得的土地使用年限为五十年并不违反法律规定。二、原告预定商品房的土地用途为“城镇住宅用地”，原告主张其土地用途为“其他商服用地”错误。三、原告在万科蓝山销售中心对该地块《国有土地使用证》进行了公示。《国有土地使用证》上记载了使用权终止日期为2060年7月29日，原告主张被告在销售过程中对该事实未予告知，情况不属实。四、被告并未对所销售的商品房所有权作出任何限制，并不存在原告认为的房屋产权期限仅为50年的情况。五、被告与原告签订《商品房预定书》后，该《商品房预定书》未被解除，原告也为要求法院撤销或解除，原告要求返还购房定金10000元缺乏请求权基础。原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据：证据一、专用收款收据、中国工商银行银行转账记录，证明：原告通过银行转账给被告10000元定金。证据二、商品房预定书，证明：原、被告签订了商品房预定合同。证据三、商品房预售许可证复印件、土地使用证复印件，证明：2014年10月7日，原告签订商品房预定书，但被告预售许可证有效期为2013年9月13日至2014年9月13日，已经过期，土地使用证到2060年7月29日，使用年限为50年。被告长春万科京诚房地产开发有限公司对原告张楠楠提供的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性和证明的问题均无异议，确实收到了该10000元定金。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，依据预定书第三条约定，原告违约，定金不予退还；第八条第一款，原告没有按预定书签订商品房买卖合同，属原告违约，要求返还定金的主张不应支持。因被告提供的证据三均为复印件，没有任何第三方机关的证明，不予质证。被告长春万科京诚房地产开发有限公司为证实其主张向法庭提交如下证据：证据一、国有土地使用证，证明：原告预定商品房的土地用途为城镇住宅用地，不是其他商服用地。证据二、公证书、光盘、照片19张，证明：被告在与原告签订《商品房预定书》时，已经将商品房的土地使用权终止日期、土地用途告知原告。原告张楠楠对被告长春万科京诚房地产开发有限公司提供的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性及证明的问题无异议，但被告未将上述情况告知原告。对证据二中公证书的真实性没有异议，对证明的问题有异议，被告未告知我，我也未看到被告所说的公示。我需要被告提供预售许可证办理延期的证件，且被告提供的照片是复印件，不能证明其真实性。被告举证的照片是2010-2012年的，是1期、2期的，我买的是3期，2014年发售。经审理查明：2014年10月7日，原告张楠楠与被告长春万科京诚房地产开发有限公司签订商品房预定书，约定购买由被告长春万科京诚房地产开发有限公司开发的长春市东盛大街666号万科·蓝山C08#1601号房屋，销售面积93.07平方米，总房款780872元。订房同时，原告张楠楠通过其男友祝贺的招商银行银行卡缴纳购房定金10000元。预定书还约定，原告张楠楠签署约定书后，于2014年10月7日至2014年10月10日期间持《商品房预定书》及定金收据到长春市东盛大街666号万科·蓝山签署《商品房买卖合同》，并按银行按揭、公积金付款。另查明，2010年9月15日，被告长春万科京诚房地产开发有限公司取通过出让方式取得二道区东盛大街以东、四通路以南、发电设备总厂以西、长电紫盈花园以北76620平方米的土地使用权，地类（用途）为城镇住宅用地，终止日期为2060年7月29日。上述事实，有原、被告当庭陈述，原、被告提供的上述证据、庭审笔录在卷为凭。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过预定方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”所谓不可归责于双方当事人的事由是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形。如当事人双方在签订正式商品房买卖合同的磋商过程中均无过错，只是就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将收取定金返还买受人。本案中，原告张楠楠称其要购买的是70年产权住宅商品房，而被告的土地使用权终止日期为2060年7月29日，且未向其尽到告知义务，据此主张双方未能就《商品房买卖合同》达成一致，而庭审中原告所举证据中的商品房预售许可证（其中包含土地使用年限）表明，原告可以在被告售楼中心看到公示的土地使用年限，且根据物权法的原理，房屋所有权没有期限，国有土地使用权的使用年限亦不影响合同双方的权利义务，故原告主张被告返还定金于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证即销售房屋有本质区别。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，不应适用上述司法解释第二条之规定，本案商品房预定书应认定为有效。故对原告在庭审中主张被告商品房预售许可证过期无权与其签订《商品房预定书》的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张楠楠的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张楠楠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张洪洋二〇一五年四月二日书记员 胡雪莹 微信公众号“”