（2015）邵中民再终字第9号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-10-12

案件名称

湖南润京房地产开发有限公司、湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司与陈富强商品房销售合同纠纷再审民事判决书

法院

湖南省邵阳市中级人民法院

所属地区

湖南省邵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

湖南润京房地产开发有限公司,湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司,陈富强

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

湖南省邵阳市中级人民法院民事判决书（2015）邵中民再终字第9号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：湖南润京房地产开发有限公司。法定代表人：裘威扬，该公司经理。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司。负责人：陈辉，该公司经理。以上两申请再审人委托代理人：彭东钫，湖南东放明律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈富强。委托代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。申请再审人湖南润京房地产开发有限公司（以下简称润京公司）、湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司（以下简称润京新宁分公司）与被申请人陈富强商品房买卖合同纠纷一案，湖南省新宁县人民法院于二○一三年六月十七日作出（2013）宁民一初字第315号民事判决。润京公司、润京新宁分公司不服，向本院提起上诉，本院于二○一三年十月九日作出（2013）邵中民三终字第42号民事判决。润京公司、润京新宁分公司仍不服，向本院申请再审。本院复查后，于二○一四年六月九日作出（2014）邵中民申字第47号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理，两申请再审人的��托代理人彭东钫、被申请人陈富强及其委托代理人李厚展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈富强于2013年3月26日向原审法院起诉称，2011年1月3日，原告与被告润京新宁分公司签订了《商品房买卖合同》，在实际履行过程中，被告违反合同约定，没有在2012年5月30日之前交付房屋，应承担违约责任。至2013年4月30日止，已经延期330余天，按照合同约定的违约金计算标准，每天的违约金为99.76元，被告应向原告支付违约金32921.4元。至2013年4月30日后至被告实际交房之日止，被告应按日向原告支付延期交房违约金。另外，被告违规收取原告水、电、燃气开通费4300元，该笔费用被告应依法退还给原告。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特请求人民法院：依法判决两被告退还违法收取的水、电、燃气费4300元给原告；依法判决两被告向原告支付延期交房违约金32921.4元（2012年6月1日至2013年4月30日的违约金）；依法判决两被告自2013年5月1日起至实际交房之日止每天向原告支付违约金99.76元。原审被告润京公司、润京新宁分公司辩称，原告要求退还代收的4300元水、电、燃气费没有事实和法律依据，该款不属商品房的核定成本范围内的费用，系双方约定的由答辩人代收代缴费用。迟延交房的过错不在答辩人，是市政工程公司不能正常供水、供电和施工单位经常故意停工、拖延工期造成的，应由市政工程公司和施工单位直接承担不能如期交房的违约责任，答辩人在本案中也是受害者，不应承担责任。一审判决查明，2011年1月3日，原告陈富强与被告润京新宁分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：１、原告购买被告开发的润京财政嘉苑第6幢10层2号商品房；2、该商品房建筑面积为134.97平方米，每平方米价值为2463.8元，总房款为332539元；3、采取银行按揭的付款方式；4、约定被告在2012年5月30日前将经验收合格的商品房交给原告使用。5、逾期60日后未交付房屋的由被告自约定交付期限届满之次日起，按日向原告支付房地产总价值万分之三的违约金至实际交房之日止。6、交房条件为该商品房经有关政府部门竣工验收备案，交房标志是签署房屋交接单及交付房屋钥匙。在《商品房买卖合同》的实际履行过程中，被告违反合同约定，至今没有交付房屋。《润京财政嘉苑置业表》是《商品房买卖合同》的附件，在《润京财政嘉苑置业表》第四项载明代收代缴费用：1、水、电开户费2000元，2、燃气立户费2300元。被告润京新宁分公司是被告润京公司根据新宁县人民政府的相关文件和要求，为办理相关房地产报建、许可、经营等手续而临时登记注册成立的，没有固定的办公场所，在注册登记时没��缴纳注册资金。一审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实的意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中原告按合同约定交纳了房款，被告没有按合同约定履行交房义务，被告存在违约事实，应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付延期交房违约金的请求理由成立，予以支持。原、被告双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《润京财政嘉苑置业表》，该表是《商品房买卖合同》的附件，是购房合同的有效组成部分，《润京财政嘉苑置业表》约定由原告交纳的4300元水、电、燃气开户费是被告代收代缴的费用，该约定没有违反法律的禁止性规定，且原告很清楚该项费用是代收代缴性质。虽然原告提供了湖南省湘价服（2009）59号文件，但该文件只是湖南省物价局和湖南省建设厅的规范��文件，不具有普遍约束力的行政法规效力。故原告要求被告返还4300元水、电、燃气开户费的请求理由不能成立，不予支持。在原、被告签订《商品房买卖合同》时，虽然是第二被告润京新宁分公司与原告签订的，但该分公司是为方便办理报建审批许可等建房、售房手续，根据新宁县人民政府的相关文件和要求所成立的临时性公司，在办理注册登记手续时，未交纳注册资金，在开发经营过程中，也没有固定的办公场所，更没有自己足以独立承担民事责任的财产。因此，被告润京新宁分公司是不具备企业法人或其他经济组织的法定资格的公司。被告润京新宁分公司是基于润京公司的存在，以润京公司的名义在新宁注册成立的，且两被告公司的法定代表人均系一人。因此，《商品房买卖合同》应视为润京公司委托润京新宁分公司与原告签订的。故被告润京新宁分公司的��约责任应由被告润京公司承担，被告润京新宁分公司应对本案《商品房买卖合同》的违约责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告湖南润京房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告陈富强支付2012年6月1日至2013年4月30日的违约金32921.4元，被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司负连带责任；二、被告湖南润京房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告陈富强每天支付违约金99.76元（从2013年5月1日起至实际交房之日止），被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司负连带责任；三、驳回原告陈富强的其他诉讼请求。润京公司与润京新宁分公司上诉称，原审判决上诉人润京新宁分公司承担连带责任没有法律依据，原判已经查明润京新宁分公司是不具备企业法人或其他经济组织的法定资格的公司，那么润京新宁分公司就不是独立承担民事责任的主体与诉讼主体，原审判决一个无独立承担民事责任的主体承担连带责任，没有法律依据。迟延交房的过错不在上诉人，而是由于市政工程配套设施未到位和施工单位延误工期两大原因造成的，市政工程配套设施没有到位，这一客观情况是上诉人主客观上都无法解决的，自上诉人施工以来，施工工地都是临时供水供电，市政设施没有到位，造成该地段经常停水停电，施工单位邵阳市建设工程公司不守合同约定，经常无故停工，导致工期延迟，无法按时交房。虽然这两大原因都与上诉人有关，但对于上诉人来说，这是不可抗力因素，因此，应由直接责任方承担不能交房的违约责任。故请求二审法院撤销原判，发回重审或驳回原审原告的诉讼请��。被上诉人陈富强答辩称，原判认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实及证据认定与原审一致。本院二审认为，本案属商品房买卖合同纠纷。上诉人润京新宁分公司与被上诉人陈富强签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律法规禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同内容履行各自的义务。在双方签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了交房时间与逾期交房的违约责任，上诉人没有按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，应根据合同约定承担逾期交房的违约责任。上诉人上诉提出，造成其违约的主要原因是市政设施没有到位与施工方邵阳市建设工程公司无故拖延工期两大不可抗力因素。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，应充分考虑市政设施的规划配套情况以及工程建��进度等综合因素来确定房屋交付的时间，且市政设施未到位及施工方拖延工期导致延期交房均不属不可抗力。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，上诉人与邵阳市建设工程公司之间是建设工程施工合同关系，二者属两个不同的法律关系。上诉人延期交房无论是否系第三方邵阳市建设工程公司拖延工期造成，均不能因此而免除上诉人应对被上诉人承担的逾期交房违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成的违约，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人提出应免除其违约责任的上诉理由不成立，应不予支持。润京新宁分公司系润京公司的分支机构，不具备独立承担民事责任的能力，但鉴于本案实际，财政嘉苑小区一直由润京新宁分公司开发与经营，其具有一定的债务清偿能力，原审判决上诉人润京新宁分公司承担连带责任并无不妥。上诉人润京新宁分公司提出原审判决其承担连带责任没有法律依据的上诉理由不成立，应不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。润京公司与润京新宁分公司申请再审称：1、申请再审人没有按约定时间交房是因基础设施建设未完成，不属于商业风险也不能归责于申请再审人与被申请人，且该情形在订立合同时无法预见，继续按原约定时间交房对申请再审人明显不公。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条确定的情势变更原则，该合同可以解除或者变更约定交房时间。原��中申请再审人虽然没有提出情势变更的概念，但提出了相关事实抗辩，原审没有审查属适用法律错误。2、申请再审人与被申请人约定的违约金显失公平，原审判决将导致申请再审人向全部购房户支付1485万余元的违约金，将导致申请再审人负债1300余万元。申请再审人提出不承担违约责任的抗辩请求应视为提出了违约金显失公平的抗辩请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，原审法院应当予以释明，原审法院没有释明并减少违约金是适用法律错误。3、陈富强存在违约在先的事实，按照合同约定，至2011年9月3日止，陈富强须支付90%的购房款，总计购房款为332539元，90%的房款为299285.1元，至今陈富强仅支付房款272539元，尚欠26746.1元。按照先履行抗辩权的规定，我方可以不承担违约责任。而且，根据房屋买卖合同的��七条的约定“不管买受人采用何种方式付款，买受人的应付款项没有按约定支付给出卖人的，出卖人有权拒绝交付房屋。”4、根据《公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原审要求公司和分公司承担连带责任属适用法律错误。申请再审人请求对本案撤销原判，判决将交房时间变更到供电设施输送到润京财政嘉苑小区后90日以内，判决申请人不承担违约责任或者驳回原审原告的诉讼请求，诉讼费用由被申请人承担。被申请人陈富强再审庭审中答辩称，被申请人所欠购房款是经双方协商同意在办理好所有手续后再交。本院再审经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，陈富强按分期付款的方式按期付款，首期购房款在签订合同当日付清购房房款的60%，在房屋结构封顶一周内付清房款的30%，��款在房屋综合验收完成一周内付清。至双方发生争议前，陈富强已支付房款272539元，按总房款的90%计算，陈富强应付房款299285.1元，尚欠26746.1元。本院再审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。认定本案事实的证据有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、集体天然气安装工程协议、县长办公会议纪要、润京财政嘉苑置业表等。本案再审争议的焦点问题是：1、本案是否符合适用情势变更原则的情形；2、原判违约金是否显失公平；3、申请再审人是否享有先履行抗辩权；4、原判由两申请再审人承担共同责任是否适用法律错误。本院认为，案外第三人拖延工期以及基础设施未按时完工，并非不能预见的原因，申请再审人在基础设施尚不具备的情况下预售商品房，其本身就是一种风险行为，属于商业风险，不符合适用情势变更原则的情形，在原��过程中申请再审人也从未提出过变更申请且拒绝与购房户协商解决，对其在再审中提出的变更交房时间的请求，本院不予支持。原判违约金系按双方合同的约定计算，即使按商业银行同类贷款基准利率计算已付购房款部分的利息，双方约定的违约金也只相当于银行同金额贷款利息的两倍，并未显失公平。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定分期支付购房款，被申请人依约交纳了绝大部分购房款后，因申请再审人未能依约正常开通房屋水、电、燃气等设施，而拒绝继续交纳购房款，申请再审人并未提交证据证明在房屋封顶或综合验收合格后通知被申请人交纳房款的事实，且在一审期间申请再审人亦未提出该抗辩理由，其未按时交房的真正原因是房屋没有按期完工，不能正常供应水、电和燃气，实际上无法按照合同约定的时间交房，故对申请再审人以被申请人违约在先为由所作的抗辩不予采信。润京新宁分公司虽无法人资格，但系依法设立并领取营业执照的法人分支机构，属于民事诉讼法第四十八规定的其他组织，可以作为民事主体进行必要的民事活动，包括以自己的名义参与诉讼以及在其财产能力范围内承担相应的民事责任。由于法人与其具备一定财产能力的分支机构对外承担责任的形式法律并无明确的规定，原判由两申请再审人承担连带责任无明显不妥，不属于适用法律错误。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不妥，申请再审人申请再审的理由不能成立，本院不予采纳。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2013）邵中民三终字第42号民事判决。本判决为终审判决。审判��蒋红玲审　判　员　　李玉芳审　判　员　　宁少军二〇一五年四月二日代理书记员　　王优生附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。来源：百度“”