（2015）烟民一终字第246号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-13
案件名称
孙庆春与孙美荣、赵春芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙庆春,孙美荣,赵春芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第246号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙庆春，农民。委托代理人：刘兆明，山东宸来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙美荣，城镇居民。委托代理人：赵春芳，女，1970年12月6日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市海梦苑小区*号楼*单元***号。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵春芳，城镇居民。上诉人孙庆春因与被上诉人孙美荣、赵春芳房屋买卖合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙庆春的委托代理人刘兆明与被上诉人孙美荣的委托代理人暨被上诉人赵春芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定，孙庆春系孙美荣之弟，系赵春芳之舅，孙美荣与赵春芳系母女关系。1995年1月1日，孙美荣以赵春芳的名义与孙庆春签订卖房契一份，合同约定：立契人赵春芳将坐落在蓬莱东关三村的房，正房一栋四间，平房四间，同中说人言明卖给孙庆春名下永远为业。卖价人民币伍万元（50000.00元）。款当交不欠。空口无平，特立此契为证。四至界限：西合界（墙属赵春芳），南合界（墙属梁玉新），北合界（墙属李志强）。代笔人孙建军书写卖房契的内容及卖房人赵春芳、买房人孙庆春、见证人孙美荣、代笔人孙建军的名字，孙美荣在卖房人赵春芳处按自己的指纹。该房1992年的房产证载明，房主姓名赵春芳，家庭人口4，房屋座落东关三村，房屋状况，间数4，结构砖混，建筑面积77.98平方米，附属设施，长12米，宽12米，计144平方米，折0.22亩，平房肆间，9.92平方米。1994年的集体土地建设用地使用证载明，土地使用者赵春芳，地址登州镇东关村，图号15，地号0090，土地类别50住宅用地，用途建住宅。2012年赵春芳将孙庆春、孙美荣诉至法院，请求确认孙庆春、孙美荣签订的房屋买卖合同无效，涉案的房屋归自己所有。2012年11月27日蓬莱市人民法院作出（2012）蓬登民初字第797号民事判决书，判决如下：一、孙美荣于1995年1月1日与孙庆春签订的房屋买卖合同无效。二、限孙美荣于本判决生效后10日内返还给孙庆春购房款50000元。三、限孙庆春于本判决生效后30日内将位于蓬莱市登州街道办事处东关三村登记在赵春芳名下的民房一栋（正房4间，平房4间，房产证号：蓬房私权证字第××号）返还给赵春芳。一审宣判后孙庆春提起上诉，2013年10月4日烟台市中级人民法院作出（2013）烟民一终字第466号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年12月孙庆春将涉案的房屋交付给赵春芳。庭审中，经法院委托，2014年4月11日烟台国诚资产评估事务所作出报告书，蓬房私权证字第××号房屋评估价值合计152995元（不含评估对象所占宅基地价值），孙庆春支付鉴定费3000元。原审法院依据民事判决书、报告书、庭审笔录等证据认定上述事实。原审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孙庆春与孙美荣所签订房屋买卖合同被法院确定无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。孙美荣作为出卖人在出卖时即明知所出卖的房屋系他人所有及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故其应对合同无效承担主要责任。对于孙庆春作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失予以确定。孙美荣出售给孙庆春的房屋现价值152995元，孙美荣已返还孙庆春购房款50000元，总损失数额为102995元。故孙庆春要求孙美荣赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，法院对其合理部分予以支持。赵春芳非房屋买卖合同的当事人，赵春芳不应承担赔偿责任。孙庆春占有涉案房屋18年，赵春芳反诉要求孙庆春给付房屋占用费，符合法律规定，法院予以支持。我国的房屋设计使用年限一般为50年，赵春芳主张的房屋占用费应按18年÷50年×50000元计算，为18000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七及相关的民事法律政策之规定，于2014年11月8日判决：一、孙美荣赔偿孙庆春损失61797元，限于本判决生效之日起10日内付清。二、驳回孙庆春要求赵春芳赔偿损失的诉讼请求。三、孙庆春给付赵春芳房屋占用费18000元，限于本判决生效之日起10日内付清。如孙美荣、孙庆春未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3000元，由孙美荣承担1800元，孙庆春承担1200元。案件受理费2300元，孙美荣承担1421元，孙庆春承担879元。反诉案件受理费150元，孙庆春承担135元，赵春芳承担15元。宣判后，上诉人孙庆春不服，向本院提起上诉称，1、一审法院委托司法鉴定机构仅仅鉴定房屋价值是错误的，应该依据蓬莱市同地段房屋拆迁补偿价格来确定涉案房屋的最终价格，尤其应考虑因土地增值、拆迁、补偿所获利益。2、被上诉人赵春芳在一审诉讼中只是第三人，无权在本案中要求上诉人承担房屋使用损失，而且被上诉人赵春芳的诉请数额没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判。被上诉人孙美荣、赵春芳共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人孙庆春的上诉人请求。本院经审理查明的事实同一审，另查明，《中华人民共和国建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068）确定：普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年。本院认为，上诉人孙庆春与被上诉人孙美荣1995年1月1日签订的房屋买卖合同已被确认无效的事实清楚，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。涉案房屋所使用土地性质现为集体土地的事实清楚，上诉人孙庆春认为应对涉案房屋按照蓬莱市同地段房屋拆迁补偿价格确定，并应计算土地增值因素的主张，没有法律依据，本院不予支持。上诉人孙庆春对涉案房屋买卖合同无效负有责任，被上诉人赵春芳要求上诉人孙庆春给付房屋占用费的主张，与法相合，依法应当予以支持。一审判决参照《中华人民共和国建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068）认定涉案房屋设计使用年限为50年，并依此计算涉案房屋占用费并无不当。综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费879元，由上诉人孙庆春负担。本判决为终审判决。审判长 王云龙审判员 樊 勇审判员 慈勤哲二〇一五年四月二日书记员 辛婷婷 来自：