（2015）珠香法民三初字第33号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-10-27
案件名称
孙贯政与李小燕、何万生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙贯政,李小燕,何万生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条，第二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第33号原告：孙贯政，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××4511。委托代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。委托代理人：张静，广东友邦方达律师事务所律师。被告：李小燕，女，汉族，住珠海市香洲区，现住珠海市，公民身份号码×××514X。被告：何万生，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××4515。原告孙贯政诉被告李小燕、何万生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳华永及被告何万生到庭参加诉讼，被告李小燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙贯政诉称：2012年3月31日，原告与李小燕签订一份《房地产买卖合同》，以人民币2222438元的价格，购买李小燕名下位于珠海市吉大石花东路XXX房（新地址：珠海市吉大情侣南路XXX房）及位于珠海市香洲区珠海大道33号XXX房。2012年4月1日，原告按照合同约定，向合同指定的何万生（即李小燕的丈夫）账户转账支付首期转让款人民币160万元。根据合同约定，李小燕应在收到该款项后一个月内注销房屋已有的抵押登记、缴清双方税费并办理产权过户手续，但李小燕一直拖延办理。经原告多次催促，双方于2014年2月26日又签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定李小燕在2014年8月30日前为原告办理前述两套房产的产权过户手续，但至今仍未办理。据了解，李小燕早已就XXX房办理了退房手续，开发商早已将购房款140余万元退还给李小燕，莱茵半岛公寓的房产不仅未能还清贷款、解除原有抵押，还被作为何万生向他人借款的抵押担保，原告的合同目的已无法实现，被告的行为已构成严重违约。根据合同约定，原告可解除合同，并要求李小燕返还已付购房款本息、按照合同总价款的30%支付违约金共计666731.4元、支付实现债权的费用7万元。因李小燕与何万生为夫妻，且何万生为该160万元购房款的收款人，李小燕对原告的债务为两被告的夫妻共同债务，何万生对该债务应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请依法判决。诉讼请求：1、判令李小燕向原告退还已付购房款人民币160万元及其利息（按照银行同期贷款利率自2012年4月1日起计算至全部清偿之日止，暂计算至2014年10月29日约为248000元）；2、判令李小燕向原告支付违约金666731.4元；3、判令李小燕向原告支付实现债权而支出的费用人民币7万元；4、判令何万生对李小燕的上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告孙贯政在举证期限内提交的证据如下：1、房地产买卖合同及其附件；2、收款收据；3、个人业务凭条；4、婚姻登记记录证明；5、借据；6、160万元的网上银行电子回单；7、（2014）珠香法湾民二初字第647号民事判决书及生效证明。被告李小燕未提交答辩意见及相关证据。被告何万生辩称：首先，这笔钱不是购房款而是借款，总共是200万元的借款，原告孙贯政去年已经起诉过我何万生的40万元购房款，后来撤诉了。每个月我支付4分的利息，我都有按时支付的。后来因为一段时间没支付利息，导致了诉讼。实际本案是借贷纠纷。被告何万生在举证期限内提交的证据如下：1、银行汇款凭证；2、欠款结算对账表。经审理查明：2012年3月31日，被告李小燕（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》约定：甲方将其名下位于珠海市吉大石花东路XXX房（新地址：珠海市吉大情侣南路XXX房）及位于珠海市香洲区珠海大道33号XXX房（该房地产是被告李小燕与开发商于2011年8月9日签订《珠海“天朗海峰国际中心”第二栋住宅购销协议》、付款凭证）。转让总价为人民币2222438元。合同第二条约定交易流程及房款支付：1、本合同签订当日，甲方将附件一、附件二所述的买卖合同等正本交予乙方保管。乙方收到上述证件正本当日或次工作日向甲方一次性支付首期转让款人民币l60万元。该款由乙方汇至甲方如下指定账户：开户行，工行珠海分行；户名，何万生；账号，62×××34。2、甲方收到上述首期款之日起1个月内，需办理完毕所有过户登记需办理的事宜（包括注销抵押登记、缴清买卖双方税费等），双方办理产权过户手续。在该房地产登记在乙方名下当天，乙方向甲方一次性支付尾期转让款人民币622438元。3、如甲方未能在1个月内完成所有过户前需办理的事宜并办结过户登记，在甲方按照已收房款4%的比例向乙方支付违约金的情况下，乙方应给予甲方30日的宽限期（30同宽限期内不再具体按天计算违约金）。4、如甲方在宽限期内未完成所有过户前需办理的事宜并办结过户登记，则甲方应在宽限期届满前将所收全部款项退还乙方并按照上述方式支付违约金，双方解除本合同。5、如甲方在过户期（包括宽限期）届满前退回了所收全部款项并支付了违约金，则乙方不可强令甲方履行过户手续。如甲方未能退还全部款项或支付违约金，则乙方有权要求甲方办理过户登记。届时如有需乙方代甲方支付税费、贷款等情况，则乙方在代付后可另行向甲方追偿并要求甲方按银行同期贷款利率的四倍支付代付利息（乙方依据本合同下述违约条款要求甲方承担的违约责任另计）。合同第四条违约责任约定：1、该房产出现以下情形之一，均视为甲方违约。届时，乙方有权选择要求解除本合同退还全部款项；或要求继续履行本合同，确认该房产归乙方所有并办理过户登记。（1）甲方一房多卖、重卖，不按约定注销抵押登记，不将房地产相关权证交付给乙方保管，因非乙方的原因致该房产被查封等，导致该房产无法顺利办理产权过户的；（2）过户期限（含宽限期）届满后，甲方不与乙方办理过户手续又不退还全部款项给乙方的；（3）因非乙方原因导致本合同目的无法实现的；无论乙方要求解除合同还是继续履行合同，乙方均有权要求甲方除按本合同上述各条款约定支付违约金及利息外，另按照本合同总价款的30%支付违约金，并要求甲方承担乙方为实现债权而支出的处理费用人民币7万元（限于律师费、误工费、交通差旅费等，包干核算，无需另行提供票据），其他诉讼、评估、拍卖、房屋交易税费等凭票据据实由甲方承担。2、如乙方逾期2日未按时足额支付购房款，甲方有权单方面解除本合同，但需退还所收全部房款。合同第五条约定：合同各方约定，一方如邮寄有关文件予其他方，可寄至其身份证登记地址，即视为该文件已送达对方。合同签订后，原告依照合同约定于2012年4月1日向被告何万生在珠海工商银行的账号62×××34转账支付人民币160万元，被告李小燕对此亦向原告出具了《收款收据》。另查明，被告李小燕与被告何万生于2007年1月15日在珠海市香洲区民政局登记结婚，双方于2014年7月28日在该局登记离婚。被告李小燕名下的珠海市吉大情侣南路XXX房因向银行贷款已被设定抵押，同时有3条查封记录。位于珠海市香洲区珠海大道33号XXX房，被告李小燕在2013年间已和开发商珠海天朗海峰房地产开发有限公司办理了退房手续。再查明，被告何万生向本院提交2012年4月1日何万生向林建波转账汇款人民币81000元的《个人业务凭证》（下款有孙贯政已收的签名）、《何万生欠款结算对账表》、林建波于2012年12月24日10时通过工行转账给李小燕人民币110万元、50万元的电子回单以及（2014）珠香法湾民二初字第647号民事判决书，主张两被告与原告孙贯政及案外人林建波是借款关系，并非房屋买卖合同关系。原告孙贯政对此予以否认，认为林建波与被告的借款属于另一法律关系，与本案无关。本院认为：虽然位于珠海市吉大石花东路XXX房（新地址：珠海市吉大情侣南路XXX房）及位于珠海市香洲区珠海大道33号XXX房为被告李小燕名下或购买的房产，但原告与被告李小燕于2012年3月31日签订《房地产买卖合同》之后，被告李小燕一直未能按合同约定的时间注销珠海市吉大情侣南路318号XXX房的抵押权登记，还先后因拖欠债务被人民法院多次查封；另一套“天朗海峰国际中心”XXX房产在未办理产权登记的情况下已被李小燕私自与开发商办理了退房退款手续。上述两套房产已无法继续履行交房过户手续。故原告请求被告李小燕退还购房款人民币160万元理据充分，本院予以支持。导致房屋买卖合同不能履行的原因是由于被告李小燕不能按约定交付房产的违约行为造成的，因此，原告请求被告李小燕支付违约金符合合同的约定。但合同约定的违约金计算为总房价的30%过分高于原告的实际损失，被告对此亦提出异议。本院据此依照合同法及司法解释的规定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告李小燕应承担的违约金为以占用的160万元为基数，从2012年4月1日起至付清日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算利息。据此，原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分不予支持。原告请求被告李小燕向其支付实现债权而支出的费用人民币7万元与合同的约定相符，本院予以支持。因上述处理已足够赔偿原告的损失，原告再行请求被告李小燕支付160万元的银行贷款利息属于重复请求，理由及法律依据不足，本院不予支持。被告李小燕与被告何万生在债权债务形成前后是夫妻关系，加上实际的收款人是被告何万生，故原告请求被告何万生对被告李小燕的上述债务承担连带清偿责任，事实和法律依据充分，本院予以支持。至于被告何万生辩称其与林建波、孙贯政实质上是借款关系，共借款200万元分开两笔，160万元和40万元都是通过孙贯政支付给被告的说法，因其未能提交有效的证据证明，属于证据不足，本院不予采纳。被告李小燕经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉视为放弃诉讼权利，本院根据查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告李小燕于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙贯政购房款人民币160万元；二、被告李小燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙贯政支付违约金按如下计算，以购房款人民币160万元为基数，从2012年4月1日起至实际付清日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算利息；三、被告李小燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙贯政支付实现债权支出的费用人民币70000元；四、被告何万生对被告李小燕的上述债务向原告孙贯政承担连带清偿责任；五、驳回原告孙贯政的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币13739元，由被告李小燕、何万生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 莫宇兴二〇一五年四月二日书记员 周潇盈