（2015）佛中法民三终字第36号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-10-20
案件名称
佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司与刘性祥居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司,刘性祥,陈东雄
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第36号上诉人（原审原告）佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人梁素芳，总经理。委托代理人谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。委托代理人周惠霞，广东瑶琨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）刘性祥，男，汉族，1978年11月15日出生，住江西省南康市。委托代理人刘成林，住广东省佛山市顺德区，刘性祥工作单位推荐的代理人（刘性祥的同事）。原审第三人陈东雄，男，汉族，1981年10月25日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）因与被上诉人刘性祥、原审第三人陈东雄居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回天之龙公司全部诉讼请求。案件受理费65.5元（天之龙公司已预交），由天之龙公司负担。上诉人天之龙公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实及适用法律有误。一、三方签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，合法有效。天之龙公司已按合同履行居间介绍促成交易的义务，刘性祥亦应当按约定向天之龙公司支付佣金。2013年1月13日，天之龙公司居间介绍并促成刘性祥与陈东雄订立房屋买卖合同，约定刘性祥以560000元购买陈东雄位于顺德区大良街道南华居委会凤南花园H座501号房屋，并于当日签具向天之龙公司支付6720元的佣金确认书。事后，天之龙公司已协助完成交易并协助办理了房产过户手续，天之龙公司的居间服务义务已完成，但刘性祥经多次催讨至今仍未支付上述佣金。二、天之龙公司在居间服务过程中已就有关订立合同的事项向委托人如实报告，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，一审法院认定天之龙公司存在过错有误，应予纠正。（一）10000元是陈东雄为偿还房贷而向刘性祥借取的，对此一审法院予以确认。一审法院认为该10000元是“刘性祥代陈东雄垫付的还贷款”，可见该款项是超出《房屋买卖合同》之外，即并非在合同约定的购房款及保证金范围内，若因此产生纠纷亦属于陈东雄与刘性祥之间的民间借贷纠纷，与天之龙公司无关。（二）保证金20000元没有预留的原因在于陈东雄，而刘性祥当时对该情况是清楚和认可的，在明知保证金尚未支付且空调机已被拆走的情况下仍继续进行交易，是其对自己权利的处分行为，与天之龙公司无关。天之龙公司作为中介方，只是承担代管保证金20000元的义务，该标的物未交付，代管义务尚未产生。按合同约定，正常操作是首期购房款240000元在收取的同时要预留20000元作为保证金，但在真实的交易过程中，三方发现即使240000元全部给陈东雄尚不够偿还涉案房屋的原有银行贷款258000元，故刘性祥还另行借出10000元给陈东雄还贷，由此可知当时刘性祥对于没有预留保证金20000元的事情是清楚且认可的，其意图就是想集齐资金先将原有房贷还清以便另行办理新的按揭贷款，这符合一般的常理推定。（三）合同签订时涉案房产内的空调完好，天之龙公司作为中介机构并不存在任何失职行为。空调是陈东雄于签订合同后私下拆走，该行为构成侵权，刘性祥应直接向陈东雄主张权利，与天之龙公司无关。《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”。可见在保证金20000元未实际收取且中介方不存在过失的情况下，刘性祥的家电损失可直接向陈东雄主张赔偿，而不是由中介方天之龙公司承担。三、退一步讲，即使天之龙公司存在过错，亦应考虑利益衡量、禁止过度赔偿原则，若刘性祥损失已在另案中获赔，本案应支持天之龙公司的诉讼请求，以免刘性祥的损失重复计算，加重天之龙公司的经济负担。天之龙公司按《房屋买卖合同》约定协助促成交易，刘性祥理应按约定向天之龙公司支付佣金报酬。上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持天之龙公司的诉讼请求，判令刘性祥支付居间费6720元、利息900元（自2013年4月1日起按日2‰计付至起诉之日，应计付至付清日止）及律师费3000元，合共10620元；3.刘性祥承担本案诉讼费。被上诉人刘性祥答辩称：天之龙公司所诉与事实不相符。一、天之龙公司严重违反了《房地产经纪管理办法》。《房地产经纪管理办法》第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理”。一审中天之龙公司一直无法提供经办工作人员的从业资格证书，反而称顺德主管部门并没有要求房地产工作人员具备从业资格证书，只要公司取得相应资质就可以了。但是经咨询顺德区国土城建和水利局，答复称在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动都必须遵守本办法。《房地产经纪管理办法》第二十条规定“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”，第三十三条规定“如果违反本办法，则由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款”。天之龙公司经办的合同既没有工作人员签名，也没有加盖公司公章。《房地产经纪管理办法》第二十四条规定“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章”。事实上天之龙公司让刘性祥把首期房款转入天之龙公司工作人员私人账号中。《房地产经纪管理办法》第十九条规定“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”。天之龙公司没有按照2013年1月13日签订的房屋买卖合同履行责任，没有按照合同第九条收取甲方（房东）贰万元预留保证金，从而导致3台空调至今无法追回。二、天之龙公司作为中介方，对陈东雄的房产情况很不清楚。2013年1月13日签订房屋买卖合同时，天之龙公司要求刘性祥先交订金20000元，首付130000元。但2013年2月22日在银行签订贷款合同时，天之龙公司却要求刘性祥支付首期款240000元。2013年3月5日，刘性祥支付240000元首期款后，天之龙公司要求向刘性祥借款10000元，原因是陈东雄没有按时向银行还贷，还差银行的滞纳金没有支付。天之龙公司要求向刘性祥借款10000元去银行支付滞纳金，赎回房产证。天之龙公司保证在银行放贷的时候其会控制好贷款，并扣回这10000元借款还给刘性祥。天之龙公司还说公司已经收取了陈东雄缴的20000元保证金，同样可以控制陈东雄归还这10000元借款。天之龙公司向刘性祥进一步保证：在付完首期款后，天之龙公司会在第一时间向陈东雄索取房门钥匙，相应可以保管好房屋内部的财物。总之，天之龙公司工作人员始终没有告诉或者提醒刘性祥会存在什么风险，在此情况下刘性祥依照天之龙公司的要求将额外10000元转入天之龙公司工作人员的同一私人账号中。2013年3月6日，刘性祥按照公司要求去外地出差，当天运作都是天之龙公司一手操作，刘性祥本人没有在现场。事后，刘性祥才知道天之龙公司根本没有扣留陈东雄的20000元保证金，天之龙公司在收到陈东雄房门钥匙时也没有和陈东雄一起去清点清单所列家私家电。3月8日当刘性祥提出要去看看房屋状况，天之龙公司工作人员才陪同去看房子。那个时候，刘性祥发现3台空调都被搬走。当时天之龙公司工作人员说会要求陈东雄把空调搬回并安装好，不然就依合同扣除陈东雄相关费用。办完过户手续后，刘性祥多次要求天之龙公司归还10000元借款和3台空调的损失，天之龙公司一拖再拖。2014年3月，刘性祥收到天之龙公司起诉的（2014）良民初字第515号法庭传票。2014年8月26日第二次开庭，刘性祥第一次看到天之龙公司出示的陈东雄写的10000元“借据原件”。如果真是给刘性祥的“借据原件”，为何天之龙公司帮忙保管长达17个多月。法官审问为何原件在天之龙公司手上，天之龙公司狡辩说其有通知但是刘性祥没有时间去领取。2013年3月12日、15日刘性祥与天之龙公司工作人员去过房产交易大厅办理过户手续，3月22日一起去领房产证，房产证也是天之龙公司工作人员交到银行办理抵押手续。为了10000元借款和3台空调的损失，刘性祥多次去天之龙公司门店找工作人员询问，2013年11月刘性祥也去过天之龙公司总部找负责人龙副总沟通。总之天之龙公司没有任何一个人提起陈东雄写过10000元“借据原件”。综上所述，天之龙公司的上诉没有事实依据，刘性祥所有损失都是天之龙公司违法、违规操作所导致。请求二审法院驳回上诉，维持原判。天之龙公司还应承担刘性祥为其上诉从浙江赶回来的往返路费。原审第三人陈东雄未发表答辩意见。二审期间，上诉人天之龙公司、被上诉人刘性祥、原审第三人陈东雄均未向本院提交新的证据。本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点是刘性祥应否向天之龙公司支付居间报酬等费用。《房屋买卖合同》约定刘性祥应给付陈东雄的购房首期款为240000元（不包括定金20000元及通过银行贷款给付的300000元），刘性祥通过天之龙公司实际支付给陈东雄购房首期款250000元，在本次交易中多支付了10000元。刘性祥上述行为是基于其对居间人天之龙公司的信赖，认为天之龙公司会按照合同约定“涉案房产带装修买卖，涉案房产售价已包含物品清单所列家私家电（挂式空调三台、热水器一台，橱柜一套含抽油烟机、炉具、消毒柜，该房屋固定装修及窗帘不得拆除及损坏），陈东雄须于收取刘性祥首期款的同时预留20000元给天之龙公司作为保证金，待双方顺利交接完成后，天之龙公司一次性无息退还给陈东雄”的内容预留20000元保证金，刘性祥多支付的10000元会得到及时返还。但是天之龙公司未依约预留20000元保证金，也并未将该情况告知给刘性祥，致涉刘性祥多支付10000元及陈东雄拆走了涉案房产中三台空调问题至今未获妥善解决，严重损害了刘性祥的权益。天之龙公司故意隐瞒重要事实损害了刘性祥的利益，刘性祥有权拒付居间报酬等费用。天之龙公司上诉主张保证金没有预留的原因在于刘性祥、刘性祥的损失与天之龙公司无关、其如实报告各种事项应得到居间报酬，理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。天之龙公司的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65.5元，由上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 黄玉凤二〇一五年四月二日书 记 员 梁丽萍 关注公众号“”