（2015）廊民二终字第249号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-04-26
案件名称
蔡孝珍与霸州市鑫利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
霸州市鑫利房地产开发有限公司,蔡孝珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民二终字第249号上诉人（原审被告）：霸州市鑫利房地产开发有限公司，住所地河北省霸州市胜芳镇北环路东路三利大厦。法定代表人：宋力争，任该公司董事长。委托代理人：邢少文，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：李平，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡孝珍。委托代理人：程建波，河北瑞达律师事务所律师。上诉人霸州市鑫利房地产开发有限公司与被上诉人蔡孝珍房屋买卖合同纠纷一案，由河北省霸州市人民法院受理后，适用普通程序审理，作出了（2012）霸民初字2625号民事判决，霸州市鑫利房地产开发有限公司不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月19日在第二审判庭对本案进行了公开开庭审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，蔡孝珍于2009年8月8日与霸州市鑫利房地产开发有限公司（以下简称鑫利公司）因购买涉案房屋签订了《商品房卖卖合同》。该合同第八条记载，出卖人鑫利公司应当在2010年9月30日前交付房屋。第九条记载，如逾期交付，按日支付已交付房价款0.1‰的违约金。第十一条记载，房屋达到交付使用条件后，鑫利公司应当书面通知办理交付手续。第十四条记载，鑫利公司应保证基础设施、公共配套建筑在交房后达到使用条件。第十五条记载，鑫利公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属需由其提供的资料报产权登记机关备案。否则应按已付房价款的1‰支付违约金。一审另查明，合同签订后，蔡孝珍履行了交付房款义务，于2011年9月办理入住。鑫利公司于2011年9月30日最终完成水电暖与管道燃气建设配套工程并经竣工验收投入使用。一审法院认为，鑫利公司与蔡孝珍签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。在蔡孝珍履行付款义务的条件下，鑫利公司未能按约定时间交房构成违约，该公司主张逾期交房系因楼房设计变更、国家节能减排政策和行政指令等行政不可抗力造成，因此不应承担违约金的抗辩理由因证据不足，不应支持。该公司应依据合同约定，向蔡孝珍支付已交付房价款日0.1‰的违约金。本案中，涉案房屋自2011年9月30日方具备供水、供电、供气条件，因此逾期交房违约金应自合同约定的最后交房日2010年9月30日的次日计算至2011年9月30日，按已付房款的日0.1‰计算违约金（294654元×0.1‰×365日=10754.87元）。鑫利公司实际交付房屋后，应当按双方合同约定协助蔡孝珍办理房屋所有权登记，并提供必要的证明文件。但该公司提供的证据不足以证明其完成以上义务，应认定为违约，蔡孝珍迟延取得涉案房屋的权属证书，有权依据合同向鑫利公司主张相应违约责任。依据合同约定，鑫利公司应按蔡孝珍已付房款的1‰给付违约金（294654元×1‰=294.65元）；并应依据合同约定，履行备案及协助办证义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，一审法院判令鑫利公司于判决生效后十日内给付蔡孝珍逾期交房违约金10754.87元、逾期办理房地产权属证书违约金294.65元；并由该公司于判决生效后三十日内履行办理房屋产权证书相关义务。如该公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费345元，由蔡孝珍负担169元，由鑫利公司负担176元。鑫利公司不服一审判决上诉称，本公司逾期交房因国家政策与行政指令造成，属合理延期，己方无过错，未违约；燃气开通非必要入住条件；本公司已向产权登记机关报送材料，不应承担相应责任。一审判决认定事实错误，二审法院应予撤销。蔡孝珍二审答辩称，国家政策和行政指令不是不可抗力；依据合同约定，鑫利公司应当承担办理房产权属证书的相关义务，其违约责任明显；燃气接通与否，是判断具备入住的必要条件。鑫利公司的上诉理由不能成立，二审应驳回上诉维持原判。本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，鑫利公司与蔡孝珍签订的《商品房卖卖合同》内容合法，形式有效，对双方均具有约束力。鑫利公司作为合同条款的提供方，更应当谨慎、全面、适当的履行项下义务。由于鑫利公司未能及时全面的完成附属设施建设、房屋移交以及产权登记办理等义务，蔡孝珍有权依据合同约定主张相应违约责任。鑫利公司上诉认为其延迟履行应归责于不可抗力的观点，既无合同依据亦无法律根据，本院不予支持。一审判决将涉案房屋附属设施投入正常使用作为判断入住条件符合与否的标准，尊重了合同约定与客观事实，体现了对合同双方权利义务的平等对待，该认定公正合理、依据充分，本院予以照准。鑫利公司上诉对一审判决确定的房屋交付时间的质疑不能成立。鑫利公司实际交付房屋后，应当按双方合同约定，协助蔡孝珍办理房屋所有权登记，并提供必要的证明文件。基于蔡孝珍未取得所购商品房权属证书的事实，鑫利公司应当承担责任。该公司上诉认为其已经履行相应义务的观点没有事实依据，本院不予支持。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，霸州市鑫利房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由上诉人霸州市鑫利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 怡审 判 员 刘建刚代理审判员 齐向欣二〇一五年四月二日书 记 员 寇兴伟 来自