（2014）济民一初字第3200号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-22
案件名称
原告史宝和与被告红旗渠建设集团有限公司、赵长春、河南省太行伟业房地产开发有限公司、张元礼房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
济源市人民法院
所属地区
济源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史宝和,河南省太行伟业房地产开发有限公司,张元礼,赵长春,红旗渠建设集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第八十四条
全文
济源市人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一初字第3200号原告史宝和，男，1970年3月12日出生。委托代理人陶红旗，济源市济水街道法律服务所法律工作者。被告河南省太行伟业房地产开发有限公司。法定代表人赵向旗，该公司董事长。委托代理人史长江，河南艳阳天律师事务所律师。被告张元礼，男，1948年10月1日出生。委托代理人李承丰，河南剑光律师事务所律师。被告赵长春，男，1963年3月11日出生。被告红旗渠建设集团有限公司。法定代表人李林安，该公司董事长。原告史宝和与被告红旗渠建设集团有限公司（以下简称红旗渠公司）、赵长春、河南省太行伟业房地产开发有限公司（以下简称太行伟业公司）、张元礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日作出（2013）济民一初字第1013号民事判决书，原告史宝和、被告太行伟业公司、张元礼不服提出上诉，河南省济源中级人民法院于2014年10月13日作出（2014）济中民一终字第207号民事裁定书，将本案发回重审。2014年11月24日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史宝和及其委托代理人陶红旗、被告太行伟业公司的委托代理人史长江、被告张元礼的委托代理人李承丰到庭参加诉讼，被告红旗渠公司、赵长春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告史宝和诉称：2008年11月26日，其与红旗渠公司、赵长春签订了新城花园22号楼塑钢窗户制作安装协议，协议第六条约定：全额工程款抵22号楼房子一套，位置为22号楼东三单元10楼6号。合同签订后，其安装门窗共计款460000余元。2009年12月15日，张元礼说把此房已卖给他人，于当日又决定并出具书面依据“史宝和顶22号楼11层三单元西户按每平方米2620元计算”给其。2010年1月，其与赵长春、红旗渠公司三方结算将其应得的280000元工程款手续经张元礼签批后交由张元礼指定的财务人员处，抵交该房款，太行伟业公司、张元礼明确将该房卖给其，这样其和太行伟业公司、张元礼之间形成商品房买卖关系。后其和太行伟业公司曾协商交付房屋，但未果。2013年2月27日，其分别向红旗渠公司、赵长春、太行伟业公司、张元礼发出交付房屋的催告书，红旗渠公司、赵长春、太行伟业公司、张元礼迟迟不予交付。之后其得知红旗渠公司、赵长春、太行伟业公司、张元礼已将该房产卖给他人。根据有关法律规定，请求：1、解除与红旗渠公司、赵长春、太行伟业公司、张元礼之间的房屋买卖合同；2、判令红旗渠公司、赵长春、太行伟业公司、张元礼返还其购房款280000元及利息（从2010年1月25日起按中国银行同期贷款利率计算至给付之日止）、赔偿损失280000元。被告太行伟业公司辩称：1、其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，张元礼的便条不能证明合同成立；2、其与原告之间不存在安装施工协议合同关系，本案原告系在工地施工，但不是原告本人与其直接签定合同，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告张元礼辩称：1、其和原告之间不存在商品房买卖关系，应当驳回原告的第1项诉讼请求；2、其当时给原告所签批的两张便条，不具备商品房买卖合同的形式要件和实质要件，该两张便条的性质，在现实生活中为可以享受购房优惠的老总批条，在法律上应定性为要约邀请，该要约邀请原告在拿到便条四年后即2013年2月27原告才发出要求四被告交房的催房通知，而在2010年11月19日，红旗渠公司给其发了一个函，通知不要再给原告支付工程款。那么原告的承诺在2013年2月27日迟到了四年，在这期间房产价格翻了一番，应视为一个新的要约邀请；3、原告与太行伟业公司以及其之间是不存在任何关系的，不能因原告与红旗渠公司之间约定即顶房约定来约束太行伟业公司和其。被告红旗渠公司、赵长春未答辩。原告提供的证据：1、原告和红旗渠公司项目部于2008年11月26日签订的塑钢窗户安装协议，证明原告与红旗渠公司及赵长春签订的承揽塑钢门窗的施工合同，给付价款的方式就是顶房一套，合同的相对方就是太行伟业公司和张元礼。2、张元礼2008年11月25日写的便条。主要内容是：苏经理，给22号楼做窗户的史经理顶一套房，即22-10-06房，按底价给计算；3、张元礼2009年12月13日写的便条。主要内容是：史宝和顶22号楼11层3单元西户，按每平方米2620元计算；证据2、3证明根据原告与红旗渠公司签订的合同，工程款按进度支付，原告施工完毕后，要求张元礼履行顶房一套的协议，第1次顶的房张元礼已经出售，张元礼又给原告安排了22号楼11层3单元西户，约定房屋的面积、位置和价格。4、赵长春制作的记账凭证及史宝和2009年3月8日、2010年1月25日出具的两张收条，其中，史宝和2010年1月25日出具的收到条内容为：今收到22号楼工程款280000元，证明原告在2010年元月25日交给了张元礼280000元的房款，证明原告已经按照双方的协商订立了购买合同，并履行了交款义务；5、2013年2月27日，原告向红旗渠公司制作的催告书及邮寄该催告书的回执。该催告书的主要内容为：“关于我在太行伟业公司及你公司购买商品房，你们至今未将房屋交付我，你们称已将房屋卖掉，已经侵害了我的合法权益，我已和你们及张元礼交涉并主张权利，但至今未解决。要求1、近快将房屋交给我；2、如不能，要求解除双方的房屋买卖合同，应返还我的购房款28万元及利息、赔偿我的损失，并承担280000元的赔偿责任”；6、2013年2月27日，原告向太行伟业公司制作的催告书及邮寄该催告书的回执。该催告书的主要内容为：“关于我在你公司购买商品房，你公司至今未将房屋交付我，你公司称已将房屋卖掉，已经侵害了我的合法权益，我已和你公司及总经理张元礼交涉并主张权利，但至今未解决。要求1、你公司近快将房屋交给我；2、如不能，要求解除我们双方的房屋买卖合同，你公司应返还我的购房款280000元及利息、赔偿我的损失，并承担280000元的赔偿责任”；7、2013年2月27日，原告向赵长春制作的催告书及邮寄该催告书的回执。该催告书的主要内容为：“关于我在太行伟业公司、张元礼、红旗渠公司及你处购买商品房一套，你们至今未将房屋交付我，你们称已将房屋卖掉，已经侵害了我的合法权益，我已和你们交涉并主张权利，但至今未解决。要求1、你们应尽快将房屋交给我；2、如不能，要求解除双方的房屋买卖合同，你们应返还我的购房款280000元及利息、赔偿我的损失，并承担280000元的赔偿责任”；8、2013年2月27日，原告向张元礼制作的催告书及邮寄该催告书的回执。该催告书的主要内容为：“关于我在太行伟业公司及你处购买商品房一套，你和太行伟业公司至今未将房屋交付我，你们称已将房屋卖掉，已经侵害了我的合法权益，我已和你们交涉并主张权利，但至今未解决。要求：1、你们应尽快将房屋交给我；2、如不能，要求解除双方的房屋买卖合同，你们应返还我的购房款280000元及利息、赔偿我的损失，并承担280000元的赔偿责任”；证据5-8证明原告已按当时和四被告协商的情况履行了合同，而四被告无故违约拒不交付原告商品房。原告向四被告发出了通知，并且四被告在接到原告的通知后对原告下达的通知均未提出异议，应视为认可。9、2013年1月，原告录制的由其与张元礼、赵长春参加的谈话视频资料及整理的文字材料，证明原告和张元礼谈当时交付房款以及两次顶房的情况。10、（2012济民一初字第908号生效判决书，证明：1、原告已于2010年元月25日将280000元房款交给太行伟业公司的经理张元礼；2、案件诉讼时，被告红旗渠公司已付原告安装塑钢门窗的工程款312000元，其中包含280000元顶房款；3、该判决书的第4页以及第9页内容，可以证明被告顶房的事实。11、2011年原告与张元礼的财务人员杨生广的录音资料一份，证明在2010年元月25日原告已将太行伟业公司和红旗渠之间结算的工程款交到了张元礼处，经过张元礼签字以后交给了张元礼的财务人员杨生广，从而证明原告于2010年元月25日就交给了张元礼280000元的购房款，张元礼的账上也收到了该笔购房款。被告太行伟业公司质证后，对证据1认为原告与红旗渠公司签订的合同说明原告不是与其公司的合同相对人，并不能主张红旗渠公司的债权；对证据2、3的真实性无异议，但认为张元礼批条并不代表合同生效，只属于要约邀请；对证据4的真实性无异议，但认为与买卖房子没有因果关系；对证据5-8，认为通知是以合同成立和生效为前提的，没有有效合同，该证据不能成为认定案件事实的依据；对证据9的真实性无异议，但录音仅能反映商谈过程，也反映批条仅是合同签订的环节，不是最终结论；对证据10的判决书不能证明原告的证明对象，判决书中没有提到原告向太行伟业公司或者张元礼付款；对证据11，认为录音与案件无关。不能证明原告的证明方向。被告张元礼质证后，认为：对证据材料1有异议，认为该协议与史宝和在劳动和人事仲裁委员会审理中提交的协议内容不一致；对证据材料2、3的真实性无异议，但认为属要约邀请，如果具体买房应按正常买房程序办理，史宝和拿2009年便条没有办理买房的相关手续，所以不存在房屋买卖关系；对证据材料4、5、6、7有异议，认为与其无关；对证据材料8有异议，认为不能证明投递的内容和收到催告书，且证据5-8属于新的要约邀请；对证据9的意见同太行伟业公司；对证据10，认为不能证明原告的证明内容和证明方向，至于原告在（2012）济民一初字第908号案件中是否将本案所涉争的280000元工程款计算在诉讼标的之中是原告的诉讼权利，但是不能据此说明这280000元原告已经顶房，且该案主要是针对史宝和和红旗渠公司的建筑工程合同纠纷，与本案无关；对证据11，认为录音资料中没有时间记载，且财务人员已说明280000元的工程款挂在账上，不能证明原告所说的顶房款。被告张元礼提供的证据：1、太行伟业公司与红旗渠公司2007年10月8日签订的新城花园22号楼建设施工合同，证明太行伟业公司与红旗渠公司存在建筑施工关系，与原告不存在关系。2、济源市人民法院2010年4月6日作出的（2009）济民一初字第2118号民事判决书。主要内容为：红旗渠公司与刘斌存在劳动关系；3、红旗渠公司2010年11月19日向其出具的函。主要内容为：“河南省太行伟业房地产开发有限公司张元礼经理：贵公司新城花园22号楼由我公司项目经理赵长春负责承建，其中门窗工程经贵公司安排史宝和承包施工，施工中间门窗安装队刘斌因不慎掉至电梯间致伤，现事故未处理完毕，提请贵公司暂不对门窗工程进行结账，请张经理给予协助”。在该函上张元礼2010年11月19日签注：“同意。以后见红旗渠付款通知再付款”；证据2、3证明因为刘斌与史宝和之间的劳动争议，红旗渠公司为避免损失扩大，通知张元礼停止对原告支付工程款。4、新城花园22号楼3单元11层西户费用情况表。主要内容为：面积为122.04平方米，单价2620元，金额为319745元，个人应承担各项开口费为5211元，个人应承担办房产证、土地证费17175元，各项费用合计342131元，证明张元礼的批条仅仅是个要约邀请，史宝和仍持有该两张便条说明史宝和未接受要约邀请，否则他应当持两张便条到售楼部办理相关手续，也证明80000元不足以支付总房款。5、建业1号城邦的置业计划书及升龙城置业计划书各1份，证明置业计划书详细记载了商品房买卖合同的所有要件及条款，但按照法律规定仍不具备商品房买卖合同的实体要件，更何况两张便条。原告质证后，认为：对证据1的真实性无异议，但认为从太行伟业公司与红旗渠公司签订的建筑施工合同可以看出原告安装的塑钢门窗是其中的一部分工程，红旗渠公司和被告太行伟业公司有义务给付原告工程款，工程款的给付方式就是顶房一套，另外部分计算给成现金；对证据2的真实性无异议，认为与本案无关；对证据3，认为可以看出从2010年11月19日停止支付未支付的工程款。但之前，红旗渠公司已经支付312000元的工程款，原告将其中的280000元的工程款交给了张元礼用于购买房屋；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，原告已交了280000元房款，即使和房款还差几万元，太行伟业公司和张元礼有义务通知原告补交房款，但是对方讲房屋卖于他人已经构成了违约，且开口费等都是房屋成交以后的后期费用，并非购房时一次性交齐的。证据5与本案无关联性，从字面理解就是一个计划书。太行伟业公司对张元礼的证据无异议。经庭审举证、质证，本院认为：原告的证据1，太行伟业公司与张元礼均认为与与史宝和在劳动和人事仲裁委员会审理中提交的协议内容不一致，但不一致的地方主要在于原告与红旗渠公司关于违约的约定，本院（2012）济民一初字第908号民事判决书已作出认定，本院对该判决书认定予以采纳；原告的其余证据，太行伟业公司、张元礼对真实性均未提异议，本院予以采信。张元礼的证据，太行伟业公司无异议，原告对真实性均未提异议，本院予以采信。根据当事人举证、质证情况，以及上述有效证据，本院确认案件事实如下：2007年10月8日，作为发包方的太行伟业公司与作为承包方的红旗渠公司签订了新城花园22号楼建设工程施工合同，约定由红旗渠公司对新城花园22号楼进行施工。太行伟业公司称新城花园22号楼名义上是其公司开发的，但实际上是张元礼自负盈亏开发的，其公司与张元礼签订有目标责任书，双方系内部承包关系，对此张元礼予以认可。张元礼是太行伟业公司在开发新城花园22号楼工程中的负责人。红旗渠公司在对新城花园22号楼工程进行施工过程中委托赵长春为负责人。2008年11月26日，红旗渠公司与史宝和签订了新城花园22号楼塑钢窗户制作安装协议，约定由史宝和对新城花园22号楼的塑钢窗户进行制作安装，协议同时约定了付款方式是工程款顶22#楼房子一套，位置为22#东三单元壹拾楼陆号房。张元礼对红旗渠公司用房顶原告的工程款一事无异议，于2008年11月25日给原告出具便条，内容为“苏经理，给22号楼做窗户的史经理顶一套房，即22-10-06房，按底价给计算”，由于该房后被出售，2009年12月13日，张元礼又给原告出具便条，内容为“史宝和顶22号楼11层3单元西户，按每平方米2620元计算”，即为原告更换了顶工程款的房子。2010年1月25日，关于红旗渠公司应付给史宝和的工程款中的280000元，史宝和出具了收到280000元工程款的收据交给了赵长春，同时，关于太行伟业公司应付给红旗渠公司的工程款中的280000元，赵长春向太行伟业公司出具了收到280000元工程款的收据，该280000款项记载在太行伟业公司帐面上。2010年11月19日，红旗渠公司以史宝和在施工过程中所用人员有人受伤且未处理完毕为由致函张元礼，要求对史宝和停止支付工程款，张元礼同日同意了红旗渠公司的要求，并承诺以后见红旗渠公司付款通知再付款。2012年3月，史宝和曾向本院提起民事诉讼，要求判令红旗渠公司、赵长春及红旗渠公司济源分公司三个被告支付其工程款，其该诉讼请求中的工程款不包括已用于顶房款的280000元工程款，红旗渠公司在诉讼中提供证据证明2010年元月25日前已经支付原告工程款332000元，其中包括房屋折抵280000元。2013年2月27日，史宝和通过邮寄方式分别向红旗渠公司、赵长春、太行伟业公司、张元礼发出了催告书，分别要求他们尽快将房屋交给其，否则其要求解除与他们的房屋买卖合同，他们应返还其的购房款280000元及利息并应赔偿其的损失。之后，在新城花园22号楼11层3单元西户房屋的问题上，史宝和未与太行伟业公司签订书面房屋买卖合同，该房屋已被出售，史宝和未得到该房屋。本院认为：根据2008年11月26日原告与红旗渠公司签订的安装协议中红旗渠公司以新城花园22#楼房屋一套顶应付原告的工程款的约定，以及2008年11月25日、2009年12月13日，太行伟业公司项目负责人张元礼两次给原告出具的顶房批条，能够证明原告、红旗渠公司、太行伟业公司三家均同意关于红旗渠公司应付原告的工程款从太行伟业公司应付红旗渠公司的工程款中直接以新城花园22#楼11层3单元西户房屋顶款，从而证明原告与红旗渠公司、太行伟业公司之间已达成债务转让的约定，而2010年1月25日，史宝和已向红旗渠公司出具280000元工程款的收据，同时，红旗渠公司也向太行伟业公司出具的该280000元的工程款收据，并记载在太行伟业公司的帐面上，同时，根据（2012）济民一初字第908号案中红旗渠公司称其已支付原告332000元工程款，其中包括280000元的顶房款，均能够说明截止2010年1月25日，红旗渠公司已完成了其支付部分工程款的义务，即原告与红旗渠公司以及赵长春之间关于该280000元款项已完成约定，太行伟业公司已收到原告的房款，太行伟业公司即对原告负有相应的债务履行义务。同时，红旗渠公司仅是新城花园22号楼工程的施工单位，赵长春仅是红旗渠公司在新城花园22号楼工程进行施工中的负责人，二被告对新城花园22号楼均无产权，对新城花园22号楼中的房屋均无权出卖，因此，关于新城花园22号楼中的11层三单元西户房屋，史宝和与红旗渠公司、赵长春之间不存在房屋买卖合同关系，红旗渠公司与赵长春对原告也不存在交房义务，故原告要求与红旗渠公司、赵长春解除房屋买卖合同并承担赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。另外，张元礼本身也并不具备开发楼盘及对外售房的资质，张元礼作为太行伟业公司在开发新城花园22号楼工程中的负责人，其行为代表太行伟业公司，张元礼在与原告就新城花园22号楼中的房屋购买问题所进行的行为表示应视为代表太行伟业公司履行其职务行为，原告与张元礼个人之间不存在房屋买卖合同关系，原告要求张元礼承担房屋买卖过程所产生的法律责任，理由不足，本院不予支持。综上，关于太行公司与原告之间是否形成房屋买卖合同关系则是本案审理的重点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：一、当事人名称或姓名和住所；二、商品房基本状况；三、商品房的销售方式；四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；五、交付使用条件及日期；……办理产权登记有关事项；……违约责任；……”，本案中，虽然太行伟业公司两次给原告出具购房优惠的便条，但便条不具备房屋买卖合同所必备的形式要件，仅是双方关于房屋买卖达成了初步的交易条件，便条对双方并未形成强制约束力，原告即便持有该便条也可以不进行进一步的房屋交易，还可向太行伟业公司主张应付的工程款，因为太行伟业向原告出具的便条是基于应付的工程款转化而来的。本案中，原告最终未与太行伟业公司缔约成功，故太行伟业公司仍应承担其基于三方达成的债务转让协议形成的应支付原告工程款280000元的债务。由于该280000到太行伟业公司的账面的时间是2010年1月25日，故太行伟业公司应从2010年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息。原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告河南省太行伟业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付史宝和280000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2010年1月25日起计算至给付之日止）；二、驳回原告史宝和的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元（系缓缴），原告史宝和负担4700元，被告河南省太行伟业房地产开发有限公司负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长 王翔宇人民陪审员 李 楠人民陪审员 张 桀二〇一五年四月二日书 记 员 王 芳 来自