（2014）晋民初字第2603号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-07-22
案件名称
原告泉州南新房地产代理有限公司（以下简称南新公司）与被告石晶居间合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州南新房地产代理有限公司,石晶,晋江市梅岭南新房产中介所
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2014）晋民初字第2603号原告泉州南新房地产代理有限公司，企业住所地福建省泉州市。法定代表人李之仁，该公司总经理。委托代理人杨嘉文、陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。被告石晶，住北京市东城区。委托代理人许谋清，男，1944年9月15日出生，汉族。系被告之夫。第三人晋江市梅岭南新房产中介所，住所地晋江市。业主李之仁，男，19××年××月××日出生，公民身份号码×××××，汉族，住江西省宜春市原告泉州南新房地产代理有限公司（以下简称南新公司）与被告石晶居间合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，依法由审判员蔡清萍适用简易程序进行审理，后因本院工作岗位变动，由审判员林文晋适用简易程序继续审理，并通知晋江市梅岭南新房产中介所（以下简称南新中介所）作为本案第三人参加诉讼。原告南新公司委托代理人陈凤安，被告石晶及其委托代理人许谋清，第三人南新中介所委托代理人陈凤安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南新公司诉称，2013年12月8日，被告经原告的居间介绍向庄晓辉、周碧盈购买址在晋江市世纪大道瑞璟香榭花都5栋701单元的房屋（以下简称讼争房产），三方共同签订了《房产买卖经纪合同》，约定被告应于签订合同当日向庄晓辉、周碧盈支付定金100000元、向原告支付居间服务费35400元，但被告在签订了《房产买卖经纪合同》之后没有支付原告居间服务费，且私下与庄晓辉、周碧盈将讼争房产过户给被告之子。原告作为房产中介，已完成了向被告提供签订房屋买卖合同的机会，并促成被告与庄晓辉、周碧盈签订了房屋买卖合同，被告应当向原告支付居间服务费；被告至今未按双方约定支付约定费用，应当按照双方合同约定支付违约金及原告为进行诉讼而支付的律师服务费用。请求法院判决：1.被告向原告支付居间服务费35400元；2.被告支付原告违约金35400元；3.被告赔偿原告因追究被告违约责任而支付的律师服务费5000元。被告石晶辩称，原告与被告所签订的《房产买卖经纪合同》只是草签，并不发生法律效力，且原告所提供的合同中并没有明确约定原告应当履行的义务，原告却拒绝提供被告购房的安全担保，并将一切责任推给公证机构。原告所提供的合同不具有实际操作性，原告约定本合同应当办理过户公证，但本案的讼争房产是按揭抵押房产，在未解除按揭抵押之前，根本无法办理过户，因此，本案合同无法履行的责任在于原告而非被告。原告擅自涂改合同，且拒不提供合同副本，双方协商时原告要求合同要在被告支付定金后才生效，但却没有将该条记录在合同内。且签订本案合同的主体是南新中介所，而非原告南新公司。原告在本案合同中加盖的仅是合同见证章，其不具有合同主体资格，无权提起诉讼。请求驳回原告的诉讼请求。第三人南新中介所述称，第三人是原告下设的分支机构，是原告公司下设在晋江的营业网点，第三人的全部人力财物已经经营业务范围都是由原告公司同意调度调整和核算，第三人也没有独立的组织章程，没有承担法律责任的能力，因此本案合同所形成的责任即权利应由原告主张。双方争议焦点为：1.本案合同是否生效；2.原告是否为本案的适格主体；3.被告是否存在违约情形，应如何承担违约责任。关于本案争议焦点，原告南新公司认为，双方之间的居间合同合法有效，并没有违反法律禁止性、强制性规定，系双方的真实意思表示，且双方约定合同自签订之日起生效，合同生效并不以合同份数为准。因此，应当认定双方签订的合同合法有效并已生效。原告因经营之需设立了晋江市梅岭南新房产中介所作为直营门店，该南新中介所的全部资产、人员及组织结构都是由原告统一管理和支出，该中介所的企业标识等都是使用原告的企业标识，该中介所并不具有独立性，被告等人是经门店人员介绍后双方至原告公司泉州总部签约。因此，南新中介所签约的法律后果应由原告予以承担，原告有权依据合同的约定要求被告支付中介服务费。原告在被告与讼争房产的原产权人互不相识的情况下，促成双方就本案讼争房产达成买卖协议，原告已经履行了合同所约定居间义务，且现讼争房产也已实际过户至被告之子的名下，被告应当依法、依约支付中介服务费。被告未能依约按时支付中介服务费，已违反双方之间的合同约定，应当依约支付违约金，并支付原告因追究被告违约责任而支付的律师服务费。为证明其主张，原告南新公司向本院提供如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证，以证明原告身份情况及主体资格；2.被告身份证，以证明被告身份情况；3.《房产买卖经纪合同》、《补充协议》、《居间服务费欠款单》、《购房人信息登记表》及《出售人信息登记表》，以证明双方之间的居间服务合同约定，该《房产买卖经纪合同》系由原告位于福州的创始机构制订的格式合同，原告公司规模扩大后继续沿用该格式合同；4.《委托代理合同》及律师服务费发票，以证明原告为追究被告违约责任而支付的律师服务费情况。被告石晶质证称，对原告提供的证据一、二没有异议。原告所提供的证据三中的《房产买卖经纪合同》存在原告单方涂改的情形，该合同中约定买卖协议要到公证机构进行公证，但因讼争房产尚未解除按揭抵押无法办理公证，本案的合同根本无法履行；且在该合同中是由原告加盖合同见证章、由第三人加盖的合同专用章，此两方印章都不是正式公章，其真实性由法院予以调查核对，而第三人的业主与原告的法定代表人是同一人，如此见证是无效的，因此，该合同不仅无效，甚至带有欺诈性质。对原告所提供的《补充协议》、《购房人信息登记表》的真实性没有异议；原告所提供的《居间服务费欠款单》存在原告单方涂改的情形，因原告要求被告当场支付定金及居间服务费，但被告要求要进一步核实合同是否可以履行，因此被告没有在签约当日支付款项，原告即要求被告签署该《居间服务费欠款单》，但该《居间服务费欠款单》原本写的付款时间是办理“公证当日”，原告却涂改为“过户当日”；原告提供的《出售人信息登记表》不实，原告并没有提供讼争房产的房产权证原件。原告所支付的律师服务费应由原告自行负担。第三人质证称，对原告提供的证据没有异议。被告石晶认为，被告原本就经他人介绍向周碧盈购买讼争房产，被告为了确保交易的安全才寻找中介机构，但原告作为中介机构却拒不确保交易的安全，反而把责任推给了公证机构。双方在协商时约定合同要在交付定金之后才生效，因此现在本案的合同并未生效，且原告所制订的合同不具有执行性，无法实际履行。本案中原告与第三人都是独立的经营主体，并非原告所主张的总公司与分公司的关系，第三人有独立的工商登记，且在双方合同中也注明了由第三人独立经营自负盈亏。为证明其主张，被告向本院提供第三人的工商登记信息，以证明被告系独立核算的主体，与原告之间不存在母子公司关系。原告及第三人质证称，对被告提供的证据没有异议。第三人认为，第三人系原告下设的分支机构，并无独立承担民事责任的能力，因此，应由原告承担本案合同的权利、义务。本院认为，原告所提供的证据一、二及被告所提供的证据经对方当事人质证没有异议，本院予以认定，可以证明原、被告的身份情况及主体资格。原告所提供的《房产买卖经纪合同》系原件，双方对于经原告、第三人工作人员及被告本人共同予以签署的事实没有异议，对其真实性本院予以认定，被告既已签字予以确认却称未收取合同副本，但未能就此提供证据予以反证，对被告该项主张本院不予支持；被告主张双方约定合同以支付定金后方才生效，但未能就此提供其所持有的合同予以反驳，应以原告所提供的《房产买卖经纪合同》为准予以认定。根据原告所提供的《房产买卖经纪合同》前言注释记载“甲乙双方经丙方提供居间服务后订立本合同，并委托机构提供签约见证及签约后各项服务；丙方认可居间服务方面的责任与义务；每家加盟店独立运营、自负盈亏”，合同签章确认处中的甲方处由庄晓辉、周碧盈签字，乙方处由被告签字，丙方（经纪方）处由第三人工作人员签章确认，机构处由原告工作人员签章确认，可见本案《房产买卖经纪合同》中存在四方当事人，四方当事人均有独立的权利、义务设定，居间介绍服务由第三人在签订提供，而原告作为“机构”作用在于“提供签约见证及签约后各项服务”。原告所主张双方合同第六条第二款中约定“乙方向经纪方支付中介佣金为人民币（大写）叁万伍仟肆佰元整（￥35400.-元）”、第十一条第三款约定“甲乙双方应按约定向丙方支付中介佣金。若甲乙双方未按约定数额、时间支付中介佣金，应向丙方支付按合同约定两倍的中介佣金及丙方为追究甲方或乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查法等”，可见双方合同中所约定的居间服务费、未依约支付居间服务费所应承担违约责任的权利享有者为丙方即第三人，经工商部门所出具的第三人工商登记信息可见，第三人系已办理工商营业登记的个体工商户，其已经营者的全部财产作为担保，具有独立承担权利、义务的资格，且本案《房产买卖经纪合同》中有关于第三人的权利约定，原告主张第三人的权利由其享有没有任何依据，本院不予支持；被告所出具的《居间服务费欠款单》的内容虽为“尚欠本司（泉州南新房地产代理有限公司）中介服务人民币大写叁万伍仟肆佰元整（￥35400.-）”，但该单据系由原告早已制作好的格式单据，该内容记载与本案双方均认同的，可见双方仅因方便行事而由被告在该格式单据上签署确认，双方亦承认，被告及庄晓辉、周碧盈等人系先经由第三人员工介绍达成协议，仅是前往原告公司所在地签署合同，可见原告并未承担居间合同的主要义务，而该凭据所记载的居间服务费对价为第三人所提供的居间介绍服务，因此，该格式单据所对应的居间服务费收取权利仍归属于第三人所有。双方虽于《房产买卖经纪合同》第六条第二款中约定被告“向机构（原告）支付公证代办服务费、房屋水、电、煤气、闭路等物业代办服务费合计人民币（大写）壹仟元整（￥1000.-元）”，并另有约定未支付该款项的违约责任，但原告并未实际提供以上代办服务。因此，原告虽然作为本案《房产买卖经纪合同》一方当事人，但并不履行居间介绍的主要义务，并不享有收取居间服务费的权利，因此，原告主张被告支付居间服务费及因未支付居间服务费应承担的违约责任没有法律、合同依据，本院不予支持。经本院庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实可作如下认定：被告经南新中介所居间介绍向庄晓辉、周碧盈购买址在晋江市梅岭街道迎宾路398号瑞璟·香榭花都5#701单元，并由原告作为一方当事人提供签约认证及签约后的公证、物业代办服务。后晋江市梅岭街道迎宾路398号瑞璟·香榭花都5#701单元于2013年12月27日过户于被告之子许言名下。综上所述，本院认为，原告虽是本案《房产买卖经纪合同》一方当事人，但根据该合同约定，原告并未承担本案讼争房产的居间介绍义务，而原告所主张受领的居间服务费是第三人所提供的居间介绍服务的对价，原告仅是提供签约认证及签约后的代办服务，且原告并未实际提供代办服务，因此，原告主张被告向原告支付居间服务费并承担因未依约支付居间服务费的违约责任，并无法律及合同依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人未就本案提出诉讼请求，其可另行依法主张权利。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告泉州南新房地产代理有限公司的诉讼请求。本案受理费1570元，因适用简易程序依法减半收取785元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员 林文晋二〇一五年四月二日书记员 黄勤俭附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二条第一款本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”