（2015）昆民一终字第41号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-08-24
案件名称
昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会与孙孝莲确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会,孙孝莲
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第三十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十八条第一款，第一百七十条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第41号上诉人（原审原告）昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会。住所地：昆明市官渡区关上街道双桥社区高家村***号。法定代表人李良，主任。委托代理人蒋天胜、王虹升，云南百姓律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）孙孝莲，女，1963年4月22日生，汉族。委托代理人杨卫华、邓红艳，云南真宇律师事务所律师。特别授权代理。上诉人昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会因与被上诉人孙孝莲确认合同效力纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2006年10月23日，原、被告签订了《土地房产转让合同》，约定：原告将位于昆明市官渡区双桥路的建筑面积为10，420平方米的房屋以及房屋所占用的土地（面积为4.04亩）转让给被告，原告于2006年12月办理土地使用证和房产证给被告，合同签订生效，被告一次付给原告15，000，000元，其余2，000，000元待原告办理土地使用证和房产证给被告后，再付给原告。合同签订后，被告于2006年10月23日支付给原告15，000，000元，原告亦于2006年11月28日将合同所涉土地的土地使用权人变更登记为孙孝莲【土地使用权证编号：昆国用（2006）第00914号】，使用权类型注明为出让，但一直未为被告办理房屋所有权证。现原告以该合同的签订违反了法律规定为由诉至法院，请求：1、确认双方签订的《土地房产转让合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认为：本案系合同效力确认之诉。本案原、被告签订《土地房产转让合同》时具有完全民事行为能力，该合同系双方真实意思表示，被告已经按照合同约定履行了自己的义务，原告亦按约定履行了土地使用权转让的义务，未损害国家、集体、第三人及社会公共利益，未以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”的规定，影响该合同效力的因素只有该合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。本案原告认为原告在与被告签订《土地房产转让合同》时并未取得房屋所有权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条关于“下列房地产，不得转让…（六）未依法登记领取权属证书的…”及第39条第二项关于“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”之规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性的情形，应认定该合同无效。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案原、被告签订的《土地房产转让合同》违反的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条之规定不属于效力性强制性规定，且虽然在法庭辩论终结时被告仍然未取得该房屋的所有权证，但是依据合同效力与物权效力区分的原则，未办理物权登记，不影响合同的效力。故一审法院确认该合同有效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：“一、原告昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会与被告孙孝莲于2006年10月23日签订的《土地房产转让合同》有效。二、驳回原告昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会的诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元由原告昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会承担，其余50元按规定退还原告。一审宣判后，昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会不服向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判确认双方于2006年10月23日签订的《土地房产转让合同》无效；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：上诉人与被上诉人签订涉案转让合同至今，四幢房屋均没有也不能取得房屋所有权证，根据城市房地产管理法第三十八条第一款第（六）项及第三十九条第二款的规定，双方之间的土地房产转让合同因为被法律禁止而应归于无效。城市房地产管理法的上述规定从立法本意和实务来看，所涉及的不仅是规范交易秩序，还涉及国家和社会公共利益，应属于效力性强制性规定；另外，参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，在没有取得土地使用权证书或政府同意转让的，该转让合同无效，同理，在没有取得房屋所有权证的情况下转让房屋的，该转让合同也应认定为无效。综上，一审法院驳回上诉人的诉讼请求不符合法律规定，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙孝莲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会、被上诉人孙孝莲均未提交新的证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会、被上诉人孙孝莲均明确表示对于一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：上诉人与被上诉人于2006年10月23日签订的《土地房产转让合同》是否有效？本院认为：上诉人与被上诉人于2006年10月23日签订的《土地房产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效并已实际履行。现上诉人主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定请求确认该合同无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条、第三十九条的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性强制性规范。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上诉人与被上诉人所签订的前述《土地房产转让合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，一审判决对上诉人要求确认其与被上诉人之间的该《土地房产转让合同》无效的诉讼请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人昆明市官渡区关上街道办事处双桥社区居民委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长 起 俊审 判 员 汪 佳代理审判员 黄金成二〇一五年四月二日书 记 员 马 娜 来源：