（2014）雨民初字第02105号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-19
案件名称
刘建福与彭海燕、阳碧云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建福,彭海燕,阳碧云,唐文平,谢贻红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十五条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第02105号原告刘建福。被告彭海燕。被告阳碧云。第三人唐文平。第三人谢贻红。原告刘建福（以下简称原告）诉被告彭海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法转为普通程序，通知唐文平、谢贻红作为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭，于2014年8月26日第一次公开开庭进行了审理。后又通知阳碧云作为本案被告参加诉讼，于2015年3月2日第二次公开开庭进行了审理。原告刘建福、被告彭海燕、第三人唐文平、谢贻红到庭参加了诉讼，被告阳碧云经本院合法传唤，无正当理由据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月1日，原告将位于长沙市雨花区红星大市场南主附楼一区红河星宾馆一楼茶馆租给被告彭海燕经营。租赁期限自2010年3月1日至2014年3月1日，租金随年递增，第四年租金为46000元／年。现合同期已届满，原告多次要求被告搬出茶馆，但被告拒不配合。诉讼请求：1、被告腾空位于长沙市雨花区红星大市场南主附楼一区红河星宾馆一楼茶馆；2、被告支付自2014年3月1日至2014年5月1日的房屋占有使用费7667元，并按合同约定租金标准支付自起诉之日止至实际搬出之日止的房屋占有使用费；3、被告承担本案诉讼费用。被告彭海燕辩称，2010年4月24日，其与原告签订《租赁合同》开始经营红星宾馆茶馆。2012年7月14日，在原告口头同意下，被告彭海燕与案外人刘必英签订了《转租协议》，并将茶馆转租给刘必英经营，此后，被告彭海燕再未参与茶馆管理事宜。2014年3月1日，原《租赁合同》自行终止，被告彭海燕未向原告提出续租请求，也未使用茶馆，原告所述物品未搬离，可以按“来装去丢”的原则自行处置。被告阳碧云未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人唐文平、谢贻红述称，被告彭海燕转让茶楼未通知第三人，应由被告支付茶楼占有使用费。经审理查明，2010年1月1日，原告与唐文平、谢贻红签订《合伙协议》，约定三人共同投资红河星宾馆，由原告担任法定代表人，实行各负其责、有利共享、风险共担。2006年3月8日，红星实业集团有限公司红星农副产品大市场（以下简称红星大市场，甲方）与原告（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将红星大市场南主楼3、4楼及一楼圆弧处约2100平方米出租给乙方经营宾馆，租期暂定八年，从2006年3月8日起至2014年3月7日止；合同期内，乙方不得私自转租、出让，如需转租，须报甲方书面同意并办理相关手续，按乙方所租场地面积向甲方交纳50元／平方米作为转租、转让费；双方还对费用标准、上交时间、其他约定事项、转租、出让、优先续租权、违约责任、争议解决等内容进行了约定。2013年11月5日，原告与红星大市场续签《场地租赁与物业管理合同》，租期暂定四年，从2014年3月8日起至2018年3月7日止。2010年4月24日，原告与被告彭海燕签订《租赁合同》，约定原告将红星宾馆一楼茶吧租赁给被告彭海燕经营，租赁期限为2010年5月1日至2014年3月1日。押金标准为5000元，租金标准为第一年36000元，第二年40000元，第三年44000元，第四年46000元，每半年缴纳一次。合同期内免水电费，不包括冰箱、电炉、另行添置的空调。被告彭海燕如需转让，必须书面告知原告，合同期满后，合同自行终止。被告彭海燕所需用具等设备由乙方自行添置，合同到期时采用“来装去丢”的原则，可搬物体由被告彭海燕自行带走。上述合同签订后，原告将茶吧交付给被告彭海燕经营，被告彭海燕向原告交纳了押金5000元，并支付了承租期内的租金。2012年7月14日，被告彭海燕与案外人刘必英签订《转让协议》，约定被告彭海燕将红星宾馆一楼茶吧转让给刘必英经营，合同事项按原合同履行，此后一切事务与被告彭海燕无关。《转让协议》签订后，刘必英向被告彭海燕支付了转让费，同时按《租赁合同》约定向原告支付了租金，并于2013年2月将茶吧转租给案外人陈仲红经营。2013年10月5日，被告阳碧云从陈仲红处承租了茶吧，向陈仲红支付转让费48000元，并按《租赁合同》约定向原告支付了租金至2014年2月28日止，2014年3月1日起未再支付租金。被告彭海燕交纳的押金，原告一直未予退还，押金的权利义务约定随茶吧转让由各承租人承继。《租赁合同》到期后，原告要求被告彭海燕腾退未果，诉至本院，请求依法判决。另查明，2014年11月13日，本院依法对红星大市场工作人员谢添亮进行询问，谢添亮陈述原告承租红星大市场南主楼3、4楼，并将一楼茶吧转租的事实，红星大市场知晓且并未反对。以上事实有《合伙协议》、《场地租赁合同》、《场地租赁与物业管理合同》、《租赁合同》、《转让协议》、《收据》、《调查笔录》及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告彭海燕签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且产权人未表示反对，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然被告彭海燕未经原告书面同意将承租的茶吧转租，但各承租人按《租赁合同》约定的租金标准向原告交纳租金时，原告并未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应认定转租行为有效，被告阳碧云应按照《租赁合同》的约定享有权利与履行义务。因《租赁合同》于2014年3月1日期满，且被告阳碧云自2014年3月1日起未支付租金，故被告阳碧云应腾空涉案茶吧，并支付自2014年3月1日起的占有使用费。庭审中，原告陈述《租赁合同》到期后，自己将茶吧锁了两天，被告阳碧云陈述因原告锁门和停电，茶吧未再经营。因此，对于茶吧租赁纠纷的产生及造成的损失，双方均有一定过错。根据各自的过错程度，本院酌定被告阳碧云按36000元／年的标准向原告支付自2014年3月1日至实际腾空之日止的占有使用费。同时，原告收取的押金5000元应在占有使用费中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阳碧云应于本判决生效之日起10日内腾空位于湖南省长沙市雨花区红星大市场南主附楼一区红河星宾馆一楼茶吧并返还给原告刘建福；二、被告阳碧云应于本判决生效之日起10日内支付原告刘建福茶吧占有使用费（按36000元／年的标准，自2014年3月1日起计算至实际腾空之日止，原告刘建福收取的押金5000元从中予以抵扣）；三、驳回原告刘建福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1142元，由被告阳碧云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张亮琦人民陪审员 丁 艳人民陪审员 范可鸣二〇一五年四月二日书 记 员 陈 文附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”