（2014）闵民五（民）初字第2836号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-12-22

案件名称

上海泰豪企业有限公司与上海伊育企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海泰豪企业有限公司,上海伊育企业管理咨询有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2836号原告上海泰豪企业有限公司。法定代表人简育水，董事长。委托代理人ＸＸ，上海海德安达律师事务所律师。委托代理人张佳俊，上海海德安达律师事务所律师。被告上海伊育企业管理咨询有限公司。法定代表人高正梅，执行董事。委托代理人戴华平，男。原告上海泰豪企业有限公司与被告上海伊育企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ，被告委托代理人戴华平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年1月18日签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市闵行区虹梅路XXX号第四层XXX室房屋，租期自2012年2月18日至2017年2月17日。合同签订后，双方按约履行。然在2014年9月19日，原告突然收到被告的《租赁合同解除通知函》，称其将于2014年10月17日解除合同。原告回复表示同意解除合同，但要求被告支付违约金6万元（人民币，下同），并于10月17日前恢复房屋原状后返还房屋，如逾期则仍应支付租金。但被告对原告的回复置之不理，并于10月15日强行搬离。现要求：1、被告支付提前解除合同违约金6万元；2、被告恢复房屋原状；3、被告支付自2014年10月17日起至房屋恢复原状后并返还期间的房屋租金（按月租金22，904元计算）。诉讼中，原告增加一项诉请，要求确认租赁合同于2014年10月17日解除。被告辩称，在被告提出解除合同后，原告要求被告履行恢复原状的义务，被告亦要求原告提供恢复原状的标准，但原告仅表示按其办公场所的标准复原，原告委托装修公司估算的复原费用为20万元。被告希望原告提供书面的符合合同约定的复原标准，但原告至今未提供。被告发函通知原告解除合同后于2014年10月15日搬离房屋时，却遭原告阻拦，导致被告的物品至今仍被扣留在涉案房屋内。被告在承租房屋时已支付了4万余元的押金，现愿意按押金的30%支付违约金，原告主张的违约金明显过高。被告承租房屋用于教育培训，没有对房屋进行装修。现不同意原告的请求。经审理查明，2012年1月18日，原告上海泰豪企业有限公司（签约甲方，出租方）与被告上海伊育企业管理咨询有限公司（签约乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租座落在上海市虹梅路XXX号第四层XXX室房屋，建筑面积共计183.21平方公尺。房屋租期五年，从2012年2月18日起到2017年2月17日止。甲方于2012年2月17日交付房屋。2012年2月17日起租，乙方每两个月支付租金，先付后用，第一年每月租金为21，176元，第二年每月租金为22，023元，第三年每月租金为22，904元，第四年每月租金为23，820元，第五年每月租金为24，773元，乙方应在当年每期末17日之前，缴清下期两个月的租金42，352元。在签订合同后，乙方即付两个月租金42，352元作为租房押金。合同期满，乙方退还租赁房屋，应将甲方起租时交付乙方的房屋和设施、设备部分应完好无损，及缴清相应费用甲方在三天内应将租房押金无息返还乙方。合同期间，甲方按常规负责租赁房屋的维修（主要结构维修，如屋顶、吊顶、墙壁等），甲方将现状装修好的中央空调、吊顶、照明灯具、地面地砖（大理石）交付乙方使用。合同第六条约定，合同期间，乙方需要变更原有结构、设备及装潢，必须书面向甲方申请，甲方书面同意后方可进行。乙方期满退租，应负责恢复原状；乙方擅自改变租赁房屋的结构及用途或乙方故意或过失造成租赁房屋和设备毁损，应负责恢复原状及向甲方赔偿经济损失；租赁房屋合同终止或乙方违约时，乙方应三日内付清相关应由乙方支付的物业管理分摊费用、租金及按时搬出全部自有物品；合同期间乙方进行装潢部分退租时负责恢复原状，乙方同意按时搬出拆卸全部自有物件（包括乙方进行装潢所有物件）。三日后房屋内仍有杂物的，视为乙方自动放弃其所有权，甲方有权予以处置；合同期满或乙方违约时，乙方应按时搬出租赁房屋；逾期不搬出的或违约后继续占用租赁房屋的（含合同期满或乙方违约后，甲方停止提供水电物业服务后拒绝不搬出的期间），乙方要赔偿甲方因此所受的全部房屋租金损失；乙方除遇不可抗力原因外，乙方提前终止合同或违约，则向甲方赔偿违约金人民币60，000元。合同签订后，双方按约履行各自的义务，被告向原告支付了押金42，352元，将租赁房屋进行了装修并用于教育培训。2014年9月17日，被告向原告发送《租赁合同解除通知函》，告知因被告经营规划调整，对于所租赁的经营场所，被告计划搬迁至其他区域，特向原告提出解除租赁合同，解除日期为2014年10月17日，被告将依据合约规定，处理后续事宜。2014年10月24日，被告向原告发送《公务联络函》1份，载明：从10月15日开始，被告按照合约规定履行搬出室内物品义务，但遭到原告阻拦，导致物品至今堆放于室内，10月15日、10月16日，被告就还原及搬出物品事宜与原告沟通，原告依然不同意被告物品搬出，并且不允许被告入场进行还原准备工作。被告交房后又于10月21日向原告提出还原及搬出室内物品要求，还是遭到了原告拒绝。并且原告从10月15日开始，安排保安人员24小时在房屋门口守护，严禁物品出入。原告的行为严重违反合约及法律规定，应承担由此造成的原告及被告的损失，包括还原标准无法确定和原告拒绝被告入场进行还原准备及部分附属物拆除所产生的后果、原告阻拦被告入场搬出物品导致物品滞留产生的费用以及造成被告无法归还外租物品的扩大损失等。同时，被告提出，原告应该拿出合理合法的还原标准，以便于被告完成合同约定的义务。现原告以诉称理由诉至本院。另查明，被告承租后对房屋进行了装修，在室内加装了卫生间，并添置了固定于墙面和地面的橱具、教学用品等。诉讼期间，经本院释明后，被告于2015年1月16日将留置于租赁房屋内的物品搬出。本院对被告搬离后的房屋现状拍摄照片，房屋内的卫生间、房顶及墙面装修、橱柜等装修均未拆除予以复原。在本院第二次庭审中，原告表示双方于2015年1月16日交接房屋后，原告对房屋进行了清理，并且已在2015年1月21日重新对外出租。关于主张的房屋使用费是基于被告未返还房屋而产生的使用费，现要求计算至2015年1月16日止。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、租赁合同解除通知函、公务联络函，被告提供的物品清单，本院拍摄的照片，以及双方当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，被告发函提出解除租赁合同，明确合同于2014年10月17日解除，原告对被告的《租赁合同解除通知函》亦未提出异议，且同意合同于2014年10月17日解除，此系双方合意解除合同，不违反法律规定，本院确认合同于2014年10月17日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，除遇不可抗力原因外，被告提前终止合同或违约，则应向原告赔偿违约金人民币60，000元，现由于被告自身原因造成租赁合同提前解除，原告有权按合同的约定要求被告支付提前解约的违约金，被告认为合同中关于违约金的条款系格式条款，违约金过高并要求以押金的30%作为违约金的辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。按合同约定，租赁合同解除后，被告应当恢复房屋原状后返还给原告。然而，被告在两次庭审中均表示承租房屋后未对房屋进行装修，而本院查看发现房屋明显系按教育培训的用途进行了装修，故被告关于其未进行装修的辩称与事实不符，本院不予采信。被告应当履行恢复原状的义务，且合同中对于原告提供房屋现状作了基本的描述，被告可以按合同中的相关条款进行复原。被告未能及时按合同约定将房屋恢复原状后返还给原告，应当支付房屋使用费。但从原告提供的《公务联络函》内容及被告直至2015年1月16日才将房屋内的物品搬离的事实分析，在被告于2014年10月搬离物品准备腾空房屋的过程中，确实受到原告的阻拦，虽然原因是因为被告对于房屋是否恢复原状及恢复的标准存在异议，但客观上由于原告的阻拦确实造成了被告腾房的延期，因此对于2014年10月17日至2015年1月16日的房屋使用费，本院参照合同约定的当期租金标准按70%计算，为22，904元＊3个月＊70%=48，098.40元。对于被告已支付的押金，原告同意在被告支付完违约金后予以退还，本院予以准许。由于原告已将房屋另行出租，由新的承租人接收了房屋，故无须再要求被告恢复房屋原状。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海泰豪企业有限公司与被告上海伊育企业管理咨询有限公司就上海市虹梅路XXX号第四层XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年10月17日解除；二、被告上海伊育企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰豪企业有限公司提供解除合同违约金人民币60，000元；三、被告上海伊育企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰豪企业有限公司自2014年10月17日至2015年1月16日止的房屋使用费人民币48，098.40元四、原告上海泰豪企业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海伊育企业管理咨询有限公司押金人民币42，352元；五、驳回原告上海泰豪企业有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，461.97元，减半收取计1，230.98元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　邹巧弟二〇一五年四月二日书记员　　张　辰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 关注公众号“”