（2015）邯市民一终字第191号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-05
案件名称
申洁明与卜利涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
申洁明,卜利涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邯市民一终字第191号上诉人（原审原告）：申洁明，自由职业。被上诉人（原审被告）：卜利涛，个体户。委托代理人：郭肖龙，河北十力律师事务所律师。上诉人申洁明因房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第1058号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审查明：申洁明与卜利涛于2013年5月24日签订一份房屋买卖协议书，协议书内容如下：甲方：（出售方）申洁明，身份证号：××，电话：133××××9630。乙方（购买方）：卜利涛，身份证号：××，电话：139××××1857。为了确保房屋买卖双方的合法权益，甲乙双方现就赵都新城房屋买卖自愿达成协议如下：第一条经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于邯郸市邯山区4号地（金和园）3号楼2单元504室的住宅壹套（建筑面积125.34平方米）出售给乙方。第二条经双方协商出售价为人民币伍拾柒万贰仟元整（￥572000元）（以下金额均为人民币），此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。第三条付款方式：乙方先交定金贰万元整；然后甲方需将购房收据和相关过户手续及乙方材料一并交予房地产开发商售楼处的过户处，手续办完后乙方给甲方书写房屋余款的欠条，甲方有义务尽快协助办理好房屋过户手续，过户手续办好后乙方在一日之内一次性支付甲方余款伍拾伍万元贰仟元整（￥552000元）。第四条其他约定：1、房屋过户手续费及相关费用由甲方负责，乙方负责提供个人自己相关资料即可。2、若过户手续完成后，一日内未付清余款，按第五条违约条款处理。3、本协议作为首签房屋买卖协议，甲乙双方恪守诚信，不得违约。第五条违约责任：1、甲方如不履行本合同的规定，每逾期1天按房价总额千分之一作为违约金赔偿赔给乙方。逾期超过一个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方应除将定金全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币五万元。2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。每逾期1天按房价总额千分之一作为违约金赔偿赔给甲方。逾期超过一个月时，甲方有权解除本合同。解约时，乙方应赔偿甲方经济损失人民币五万元。3、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。第六条、本合同自双方签字或者盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第七条、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。下方由原告申洁明与被告卜利涛签字捺手印。涉案房屋的原所有人为邯郸市博众建筑装饰有限公司，该公司委托申洁明代表公司去负责赵都新城金和园4号地3-2-504号房屋全部的过户的相关工作。申洁明与卜海涛在2013年5月24日签订房屋买卖协议后，卜海涛依照协议交付定金20000元并写下今欠到申洁明购房款552000元的欠条。2013年6月7日填写的赵都新城更换单，客户姓名由邯郸市博众建筑装饰有限公司变更为卜利涛母亲王某的名字，双方在赵都新城售楼处签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，出卖人为邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，买受人为王某。2013年6月9日，卜利涛支付申洁明购房款450000元。2013年6月27日，卜利涛支付了剩余购房款102000元。现双方因违约金问题产生纠纷，申洁明诉至本院，诉请如前。一审认为：申洁明、卜海涛双方签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效的合同。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，应该按照诚实信用原则恪守各自的义务，全面履行合同的约定。现双方的争议焦点是合同第三条过户手续的理解，申洁明主张是协助卜海涛在赵都新城售楼处的过户处办理好过户相关手续，即视为过户手续办理完成，双方就应该按照合同第三条的约定一日之内一次性支付甲方余款552000元。卜海涛主张办理好房屋过户手续应为在房管部门办理好房屋的过户手续。依据交易习惯办理过户手续应为在房管部门办理好房屋买卖的登记备案等相关手续，2013年6月7日在赵都新城售楼处过户处变更户名不能视为过户手续办理完成。卜海涛于2013年6月27日拿到商品房买卖合同，当天支付了余款，按照合同的约定履行了自身的义务，不存在违约的行为。故对申洁明主张的违约金11440元，依法不予支持。原审遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告申洁明的诉讼请求。案件受理费86元，由原告申洁明负担。宣判后，上诉人申洁明不服一审判决提起上诉称，依法撤销邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第1058号民事判决，并依法改判支持申洁明的诉讼请求。事实与理由：1、申洁明与卜海涛之间签订的《房屋买卖协议书》中的“过户”不应按交易习惯理解为房管部门的登记备案；2、申洁明已按《房屋买卖协议书》的约定协助卜海涛办理了过户。2013年6月7日，申洁明按照约定在照度新城售楼处过户协助卜海涛将房屋过户到卜海涛母亲王某的名下，并签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，同时开发商出具正式购房发票。一审法院已经认定。综上，一审法院认定事实错误，请求依法改判支持申洁明的请求。被上诉人卜利涛服判未上诉其辩称：1、本案中申洁明在2013年6月7日协助王某办理了更名手续，然后商品房买卖合同并未在房管部门办理完毕备案手续，申洁明相关的附随义务并未完成，直到2013年6月27日开发商通知王某去取备案合同，卜海涛于当时将余款的购房款全部汇给了申洁明，卜海涛并未违约；2、涉案房产原购买人是邯郸市博众建筑装饰有限公司，并非本案申洁明，申洁明对涉案房产不具有物权，不具有占有、使用、收益、处分权，鉴于申洁明仅仅受博众公司的委托负责买卖涉案房产，其身份是受托人，本案中，博众公司仅仅委托申洁明买卖房产，并未授权申洁明索赔违约金；3、涉案房产实际购买人是王某而非卜利涛，申洁明起诉卜利涛属于起诉主体错误。上诉人申洁明为支持自己的主张提供博众公司股东利润分配情况，证明房屋买卖情况。被上诉人卜利涛对申洁明提供的证据认为，该证据是伪造的，从来未拿出来，未有公司的盖章，且与本案无关。二审经审理查明：上诉人申洁明称其与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》系上诉人自己提供。其他查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：申洁明与卜海涛争议的焦点是卜海涛是否违约的问题。2013年5月24日双方签订了由申洁明提供的《房屋买卖协议书》格式合同后，双方均履行了合同义务，在履行合同后对该协议的第三条约定的违约条款产生了歧义。申洁明称，协助卜海涛在赵都新城售楼处的过户处办理好过户相关手续，即视为过户手续办理完成，双方就应该按照合同第三条的约定一日之内一次性支付甲方余款552000元。卜利涛称，该合同的第三条约定办理好房屋过户手续应为在房管部门办理好房屋的过户手续。2013年6月7日双方在赵都新城售楼处过户处变更户名不能视为过户手续办理完成。本案双方所签合同为申洁明提供，而现在双方对合同条款理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出对申洁明不利的解释，而本案中卜海涛于2013年6月27日拿到商品房买卖合同并支付剩余房款，视为双方约定的过户手续办理完成。故卜海涛不存在违约行为，申洁明请求卜海涛承担违约责任的请求不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人申洁明负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁国华审 判 员 代 路代理审判员 贾梅录二〇一五年四月二日书 记 员 李 阳 关注公众号“”