（2014）通中民终字第1801号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-12
案件名称
南通哈妮凯克食品有限公司与郭洁、毛春明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通哈妮凯克食品有限公司,郭洁,毛春明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第1801号上诉人（原审原告）南通哈妮凯克食品有限公司，住所地如东县掘港镇爱民路6号。法定代表人谢传承，总经理。委托代理人黄锦祥，该公司法务。被上诉人（原审被告）郭洁。委托代理人陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。原审被告毛春明。委托代理人陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。上诉人南通哈妮凯克食品有限公司（以下简称哈妮凯克公司）因与被上诉人郭洁、原审被告毛春明房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2013）东民初字第1779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人哈妮凯克公司的委托代理人黄锦祥，被上诉人郭洁及郭洁、毛春明的共同委托代理人陈福明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，哈妮凯克公司系台湾自然人独资的有限责任公司，其股东（发起人）及法定代表人为谢传承，公司经营范围为预包装食品批发。2011年9月20日，哈妮凯克公司法定代表人谢传承（作为乙方）与郭洁（作为甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：1、甲方将位于如东县掘港镇黄海西路2号楼，建筑面积120平方米的房屋，租赁给乙方使用，作乙方营业用房（除餐馆业、眼镜外）。2、甲方出租的房屋水电齐全。3、租赁时间从2011年9月20日至2015年9月19日，租期为四年，租赁到期后乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先租赁给乙方。4、租金：第一年年租金为人民币壹拾伍万元整，从第二、三、四年（租赁后3年）3年的租金共计伍拾万元，一次性付给甲方。5、从双方签定日期起付第一年的房租，第二、三、四年房租在第一年租期结束前的一个月内（前20天）付第二、三、四年房租，若乙方未能及时交纳房租，乙方每天按租金的3%向甲方支付滞纳金。6、乙方根据自身营业的需要，对该房屋进行改造装修，但不得损坏房屋结构，在改造和装修期间，甲方必须提供必要的便利，装修费用及安全由乙方全部承担。7、租赁期间内乙方使用的水、电费、物业费、卫生费、联防费等由乙方全部承担按时支付。乙方必须交纳保证金伍万元（不计息）（甲方可代收缴），租赁期满后，乙方及时缴清各费用，保证金全额退还。8、本合同经甲、乙方双方（代表）签字后生效，不得违约。如有一方违约，违约方付给另一方违约金人民币壹拾伍万元。9、未尽事宜由甲、乙双方协商解决。10、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。上述合同签订后，郭洁交付了涉案房屋，由哈妮凯克公司进行了装修，并筹备投资成立南通宝岛春天食品有限公司（即后营业的台北春天面包花园店）。2011年10月14日，郭洁向谢传承出具收条两份，分别载明：今收到谢传承租房保证金计人民币五万元整；今收谢传承房租款人民币一十五万元整（时间为2011.9.20-2012.9.19）。2012年9月20日，郭洁出具收条确认：今收到谢传承物业费计人民币七千三百四十四元整（时间从2011.9.20-2013.9.19两年），另装修电费八十二元，总合计人民币七千四百二十六元整。2012年9月21日，谢传承支付房租款三十万元，同年10月8日支付房租款十万元，10月16日支付九万五千元，10月18日支付五千元，均由郭洁出具收条或由银行转账凭证确认，上述款项合计为人民币707426元，郭洁对收到上述款项的事实不持异议。2013年10月24日，哈妮凯克公司向郭洁邮寄《终止租赁合同通知》，要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年7月19日正式终止。2013年10月29日，哈妮凯克公司再次向郭洁邮寄《终止租赁合同书面通知》，要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年6月26日正式终止。2013年11月18日，哈妮凯克公司向如东县掘港镇社会矛盾纠纷调处中心申请调解未果。2013年11月30日，哈妮凯克公司第三次向郭洁邮寄《终止租赁合同通知》，再次要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年6月26日正式终止。上述解除通知同时由哈妮凯克公司在大光明眼镜店门前进行了张贴。哈妮凯克公司于2013年7月份将涉案房屋中的设备等陆续搬离，目前该房屋处于空关状态。2013年11月30日，哈妮凯克公司至物业公司结清了2013年5月至7月份的电费10911元。原审另查明，涉案房屋的实际所有人为案外人南通通如房产有限公司（以下简称通如公司），郭洁系承租方，双方于2010年9月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租赁期间为2010年10月29日至2020年10月28日，合同还对其他事项进行了约定。2010年9月18日，通如公司根据郭洁申请，出具书面《函》一份，载明：一、同意郭洁转租，租赁期间须在原合同租赁时间范围内；二、第三方与郭洁的纠纷与公司无关，不影响原租赁合同条款的履行。为查明这一事实，原审法院两次至通如公司进行调查，因相关经办人员均不在公司未能制作调查笔录。后经了解以及电话联系相关经办人员，确认上述内容。原审法院认为，本案双方的争议焦点在于：一、哈妮凯克公司、郭洁的主体是否适格；二、涉案的房屋租赁合同的效力；三、涉案合同是否符合解除条件以及具体数额的认定。关于争议焦点一，哈妮凯克公司与郭洁的主体是否适格问题。哈妮凯克公司系由谢传承独资设立的企业，谢传承身具公司股东及法定代表人的双重身份，其向郭洁承租房屋系用于经营，且其后由哈妮凯克公司独资设立的南通宝岛春天食品有限公司亦由谢传承实际控制经营，故谢传承于2011年9月20日与郭洁所签订《房屋租赁合同》的行为，应可以视为法定代表人的行为，其行为的法律后果应及于哈妮凯克公司。郭洁认为其租赁合同的相对人为谢传承个人，虽然哈妮凯克公司未在涉案的《房屋租赁合同》中盖章确认，但其后认可谢传承的行为系公司行为，且此种认可并未造成郭洁利益上的损失，故对哈妮凯克公司的主体资格予以确认，哈妮凯克公司可以在本案作为适格的原告主体。郭洁作为出租方，亦可作为本案的适格被告。毛春明既非本案《房屋租赁合同》的任何一方，哈妮凯克公司又未能举证证实其与本案有何种关联，且属于可以作为共同被告的事实和法律依据，故哈妮凯克公司对于毛春明的诉讼请求缺乏事实和法律依据，对于哈妮凯克公司要求毛春明在本案中承担责任的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，涉案的房屋租赁合同的效力问题。涉案房屋租赁合同的签订双方均系完全民事行为能力的公民，对其行为的法律后果应属明知。虽然郭洁所出租的房屋系其租赁案外人通如公司所得，但鉴于该公司同意其转租，且转租的内容与原租赁合同并不冲突，郭洁已经按约交付房屋给哈妮凯克公司使用，且哈妮凯克公司也根据约定实际使用和交付租金，故哈妮凯克公司与郭洁之间的房屋租赁合同应属合法有效，双方应当根据约定全面履行各自的义务。哈妮凯克公司要求确认房屋租赁使用后的第一年双方之间系无效合同的诉讼请求于法无据，且与其在此前的庭审陈述中亦自相矛盾，对此不予支持。关于争议焦点三，涉案合同是否符合解除条件以及具体数额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。上述法条表明，对于合同解除可以由双方当事人约定解除或协商解除，对于符合第九十四条规定的，亦可行使法定解除权。本案中，哈妮凯克公司与郭洁未在合同中约定解除条件，亦未能在之后协商一致，哈妮凯克公司系以通知郭洁的方式主张解除合同，因此，哈妮凯克公司的行为应当需要符合第九十四条的规定。纵观本案，双方就涉案的房屋租赁已经实际交付使用，相关租赁费也已经全额履行，哈妮凯克公司并未能就郭洁的行为符合第九十四条的情形进行举证，故哈妮凯克公司的解除行为不符合法定解除情形。哈妮凯克公司陈述其系经营困难，故需要解除合同，对此原审法院认为，从事商业活动应当预见市场风险，而市场经营的风险并非法律规定的不可抗力。作为哈妮凯克公司而言，其法定代表人谢传承在签订房屋租赁合同之时，应对其后经营状况的预期进行判断，进而考虑涉案房屋租赁合同承租年限的长短以及租金支付方式。本案中，双方已经实际履行涉案的房屋租赁合同，不存在导致租赁合同履行困难、履行不符合约定以及无法履行等的情形。现哈妮凯克公司以经营困难为由要求解除合同，从维护市场稳定，保障合同当事人权益的角度出发，此举存在较大随意性，不利于维护市场交易的安全稳定，鉴于本案中郭洁不同意解除合同，故对于哈妮凯克公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求不予支持。因此，哈妮凯克公司要求郭洁返还相关款项的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回哈妮凯克公司的诉讼请求。案件受理费人民币9260元，由哈妮凯克公司负担。宣判后，哈妮凯克公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋租赁合同无效。1、郭洁并非房屋的所有权人，且其在订立租赁合同时从没有披露或表明是转租。双方签订的协议书并非转租合同，而是一般的租赁合同。由此可以证明，郭洁在订立房屋租赁合同之始即存心欺骗。根据《中华人民共和国合同法》第52条第1款的规定，该合同自始无效。2、郭洁伪称案涉房屋为其所有，但迟迟不提供房产证复印件，导致哈妮凯克公司无法申办营业执照，无法达到承租后使用和收益的目的。3、郭洁以近4倍的价格转租，扰乱市场秩序，牟取暴利，违反了《中华人民共和国刑法》及国务院《制止牟取暴利的暂行规定》，应认定案涉租赁合同无效。二、哈妮凯克公司并非以经营困难作为解除合同的原因，而是根据《中华人民共和国合同法》第94条第2款的规定主张解除。哈妮凯克公司在起诉状中提到的“亏损累累”仅是在表达公司当时的营运状态，而非以此作为解除合同的法理依据。按照通用会计准则，预付房租属于资产，而哈妮凯克公司与郭洁之间互负的“主要债务”是指郭洁有提供房屋的义务，哈妮凯克公司有支付租金的义务。哈妮凯克公司多次发函，皆表明不履行该主要债务，且愿意承担违约损失，故法定解除条件已经成就，合同解除后，属于哈妮凯克公司资产的预付房租理应返还。三、原审程序存在诸多不当之处。1、哈妮凯克公司书面请求法庭调查案涉房屋所有权人与郭洁的租赁合同、付款凭证、发票、押金单等，以证明合同的有效性，但原审未予回应。2、原审法庭交予哈妮凯克公司的产权证复印件不清楚，哈妮凯克公司书面请求重新发送清晰的版本，但原审法院未予准许。3、原审中，哈妮凯克公司在确认郭洁伪造房产权文书后，将诉讼请求改变为：“a.2011／9／20到2012／09／19（因哈妮凯克公司承租后无法申办营业执照，无法达收益的目的，且后来发现郭洁非该房产之所有权人，故该退回所得款项。）判令系争合同自始无效。b.2012／09／20后因郭洁已给产权证复印件（伪造本），判令解除系争房屋的租赁合同。”但原审判决故意曲解了哈妮凯克公司的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原判，改判：1、系争房屋2011年9月20日至2012年9月19日期间的租赁合同无效；2、解除2012年9月20日后的租赁合同；3、郭洁返还因合同无效及合同解除所得的保证金、预付租金及应付未付物业费共人民币622297元；4、本案的诉讼费用、财产保全费用、证人出庭作证费用由郭洁承担。被上诉人郭洁答辩称，原审认定事实属实，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告毛春明陈述，原审认定事实属实，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，2012年3月27日，南通宝岛春天食品有限公司经南通市如东工商行政管理局批准登记设立。2013年1月7日，南通宝岛春天食品有限公司如东店办理营业执照，营业执照载明的营业场所为案涉租赁房屋。二审中，哈妮凯克公司提交以下几组证据：一、从如东县工商局调取的产权证，证明因郭洁第一年未能提供产权证致使哈妮凯克公司无法使用租赁房屋，合同自然无效。郭洁提供伪造的产权证构成犯罪，租赁合同也应当无效。二、郭洁在开庭时出示的通如公司产权证，证明该房产非郭洁所有，郭洁没有与谢传承签约的权利。三、两张产权证的比较表，证明郭洁提供的产权证系其伪造。四、哈妮凯克公司申请一审法官回避书、责令补正请求函、庭后补充陈述、代理词、判决书节录稿、笔录节录、依法请求协助调查书、请求移转管辖书，证明原审程序不当。五、公安局举报书、国税局漏税举报书、超贷举报书，证明哈妮凯克公司已就郭洁涉嫌违法犯罪向有关部门举报。六、照片十张，证明房屋已被郭洁收回，而且在对外招租，联系电话是郭洁的，锁也被更换。对上述证据，郭洁及毛春明质证认为：对第一、三组证据的真实性不认可，也不清楚房产证是谁伪造的，郭洁没有因房产证的原因影响哈妮凯克公司的营业，故该证据不影响合同效力。对第二组证据的真实性予以认可。第四、五组证据与本案无关联性。第六组证据的真实性不认可，且与本案无关联性。为证明招租广告中载明的电话号码并非郭洁所有，郭洁提供2014年12月17日中国移动通信集团江苏有限公司通用机打发票一张，证明手机号码“139××××2468”的机主为郑小莉。哈妮凯克公司对缴费发票的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据来源及证明目的有异议，并认为郭洁虽非机主但仍有可能使用该号码。本院审查后认为，哈妮凯克公司列举的第一至四组证据一审中均已提交，不符合新证据的条件，第五组证据与本案无关联性，均不作为新证据采信。第六组证据中，哈妮凯克公司主张招租广告上的电话号码为郭洁所有，经当庭拨打该号码，接听人称并非郭洁，店面也非其店面。针对同一待证事实，郭洁提供了缴费发票作为反证，哈妮凯克公司对郭洁提供的缴费发票形式真实性亦无异议，故对哈妮凯克公司提供的第六组证据及郭洁提供的缴费发票作为新证据采信，证据效力结合本案其他证据综合认定。本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的合同效力如何确定；二、哈妮凯克公司主张解除合同并返还各项费用的请求应否支持；三、原审判决是否存在程序问题。关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。哈妮凯克公司主张郭洁在签订合同时隐瞒转租的事实并提供了伪造的产权证，构成欺诈，故合同无效。本院认为，郭洁虽系转租，但其转租行为已经房屋所有人通如公司认可。哈妮凯克公司虽认为郭洁在签订租赁合同时提供了伪造的产权证，但并无有权机关对该份产权证是否伪造、由谁伪造作出结论，在本案中认定郭洁构成欺诈依据不足。退一步而言，即便郭洁构成欺诈，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定的因欺诈、胁迫导致合同无效的要件有两点，即：1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同；2、该合同损害国家利益。在不涉及损害国家利益的情况下，一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同并非无效合同，而是可变更可撤销合同。案涉租赁合同系哈妮凯克公司与郭洁订立的房屋租赁合同，目的为租赁房屋经营使用，既未涉及国家利益，也不是非法目的，并不因此导致合同无效。哈妮凯克公司还主张郭洁高价转租，违反了国务院《制止牟取暴利的暂行规定》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款中所指的“法律、行政法规的强制性规定”系指违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而哈妮凯克公司所主张的国务院《制止牟取暴利的暂行规定》第1条、第8条均非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，哈妮凯克公司以该理由主张合同无效亦不能成立。谢传承为哈妮凯克公司的经营使用与郭洁经平等协商自愿订立房屋租赁合同，不存在《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效情形，原审认定案涉租赁合同合法有效正确。关于哈妮凯克公司主张解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该规定旨在维护合同的严肃性，防止缔约当事人恶意解除合同，破坏交易稳定性。但基于合同系双方当事人在平等自愿前提下为自身设立的权利义务之性质，法律亦规定合同有效成立之后，具备合同解除条件时，可以解除合同。本案中，双方在合同中并未约定解除条件，哈妮凯克公司主张其以通知方式解除合同，系行使法定解除权，则需符合法定解除的相应条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。哈妮凯克公司主张其按照上述法条第二款的规定有权行使法定解除权，本院认为，在一方当事人出现根本违约的情况下，合同解除权应归属于守约方，违约方不应再享有合同解除权。哈妮凯克公司二审庭审中认可其违约在先，则合同解除权应属于郭洁一方，哈妮凯克公司无权以通知方式解除合同。从双方租赁合同的履行情况看，郭洁并无根本违约的情形，因此哈妮凯克公司主张其有权单方解除合同无法律依据。但本院注意到，合同关系的成立反映了交易主体的意思自治，合同的履行应当能使交易主体获得自身最大的经济效益，以实现双方订立合同的目的。但如果合同虽有履行可能，而履行该合同可能会导致付出不适当的代价，违背双方订立合同目的的情况下，即构成了履行不能。本案中原审法院已查明哈妮凯克公司已经歇业，租赁房屋也已腾空，哈妮凯克公司租赁房屋的目的已不能实现，事实上也已不可能再继续履行租赁合同，故从衡平双方利益、避免扩大损失、实现租赁物利用的最大化角度，对哈妮凯克公司要求解除租赁合同的上诉请求予以支持。但鉴于本案中哈妮凯克公司不符合单方解除的条件，故本院衡情确定合同的解除时间为一审判决后3个月，即双方租赁合同自2014年8月26日起解除。关于哈妮凯克公司要求返还各项费用的问题。哈妮凯克公司要求返还的费用为：1、2011年9月20日至2012年9月19日租金15万元；2、2012年9月20日之后租金及利息472297元；3、应付未付物业费7344元及装修电费82元。二审庭审中，哈妮凯克公司表示放弃要求郭洁返还物业费7344元及装修电费82元的请求。根据上文分析，哈妮凯克公司要求返还租金的诉请应部分支持，郭洁应当返还的租金数额为177611元。综上，哈妮凯克公司的上诉理由部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销如东县人民法院（2013）东民初字第1779号民事判决；二、南通哈妮凯克食品有限公司与郭洁的租赁合同自2014年8月26日起解除；三、郭洁于本判决生效后十日内退还南通哈妮凯克食品有限公司租金人民币177611元；四、驳回南通哈妮凯克食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9260元，由南通哈妮凯克食品有限公司负担；二审案件受理费9260元，由南通哈妮凯克食品有限公司负担7408元，郭洁负担1852元（二审案件受理费已由南通哈妮凯克食品有限公司预交，郭洁在履行上述付款义务时一并给付南通哈妮凯克食品有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 秦昌东代理审判员 郭相领代理审判员 卢 丽二〇一五年四月二日书 记 员 李新珠附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”