（2015）景民二初字第140号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-01-14
案件名称
彭成龙诉景洪市晟华房地产开发有限责任公司等租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
景洪市人民法院
所属地区
景洪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭成龙,景洪市晟华房地产开发有限责任公司,西双版纳晟华物业管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2015）景民二初字第140号原告彭成龙，现住景洪市，公民身份号码×××。委托代理人王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人郭春，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被告景洪市晟华房地产开发有限责任公司。组织机构代码67086XXXX。住所地景洪市勐海路滨港国际。法定代表人孙敏，职务董事长。被告西双版纳晟华物业管理有限责任公司。组织机构代码05698XXXX。住所地景洪市勐海路滨港国际。法定代表人孙兆宇，职务总经理。二被告共同委托代理人熊莹，云南博宏律师事务所律师。特别授权代理。原告彭成龙诉被告景洪市晟华房地产开发有限责任公司（以下简称晟华地产公司）、西双版纳晟华物业管理有限责任公司（以下简称晟华物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭。2015年2月26日，本院公开开庭审理了本案。原告彭成龙的委托代理人王家元、郭春以及二被告的委托代理人熊莹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭成龙起诉称，被告晟华地产公司以其晟华物管公司（甲方）名义于2014年2月26日与原告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定被告将坐落于景洪滨港国际沃尔玛购物广场负一层T-Q.17-18轴和Q-.15.73-17轴（以下简称该商铺）出租给乙方经营使用，并附该商铺的位置图，该商铺实际使用面积为140.1平方米，实际建筑面积为182.6平方米，被告应在签订合同后7天内将商铺交付原告，甲方必须按期向乙方提供合同规定的商铺，如遇特殊情况，甲方不能按期交付商铺，若延期超过90天，乙方有权选择按延期交付的总日数顺延租期继续履行本合同或者终止本合同。合同签订后，原告于当日向被告支付了款项576285.6元，但被告迟迟未交付商铺。后原告至现场进行查看时，发现被告已将商铺进行了改造，该商铺不符合合同约定。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告晟华物管公司于2014年2月27日签订的《商铺租赁合同》；2、二被告共同返还原告已付款576285.6元，并赔偿损失46103元（按银行贷款年利率8%，自2014年2月26日起算至生效判决下达之日），合计622388.6元；3、被告承担本案诉讼费。被告晟华地产公司答辩称，晟华地产公司不是租赁合同的义务人，也没有与原告签订过《商铺租赁合同》。本案中的《商铺租赁合同》、《商户管理公约》、《承诺书》等均显示合同相对人都是晟华物管公司，故请求法院驳回对晟华地产公司的各项诉请。被告晟华物管公司答辩称，一、本案签订的商铺租赁合同合法有效。签订合同前，原告已对该商铺进行了实际视察，清楚了解商铺移交时配套设施情况和装修标准，并同意按此标准出租与使用该商铺。合同签订后，原告依约支付了租金，而晟华物管公司也如约要求原告接房、留存空置出租的商铺。二、本案中不存在解除合同和被告应赔偿原告的情况。1、商铺租期已履行近一年，合同出租的商铺仍然在空置等待原告的使用，不存在应当解除的法定情形。2、被告已经依约履行了交房的合同义务，而原告却逾期行使自己使用房屋的权利。总之，租赁商铺是一项投资行为，原告在决定承租商铺时就已经充分考虑了商铺情况。故请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行商铺租赁合同。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告晟华地产公司是否是本案租赁合同的相对人；2、被告晟华物管公司是否存在未按合同约定对房屋结构进行了重大更改的行为以及是否依约履行了交房义务。针对以上争议，原告彭成龙向本院提交以下证据：1、商铺租赁合同一份，欲证明被告与原告签订商铺租赁合同的事实；2、银行转账单及收据各一份，欲证明原告已经按照合同约定支付被告第一年房租576285.6元的事实。以上证据与原件核对无异后收存复印件。经质证，二被告对证据1、2合法性、真实性、关联性均认可，但认为其无法证明原告的主张，被告也实地考察过，在合同中也约定过，原告多次要求被告来使用商铺，但被告确说没有交房，与事实不符。针对以上争议，被告晟华地产公司向本院提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书各一份（原件核对），欲证明被告的主体资格。经质证，原告彭成龙对被告晟华地产公司的证据1真实性、合法性、关联性均认可。但认为被告晟华地产公司把业务委托给被告晟华物管公司，但所有的款项都是打入被告晟华地产公司的，俩被告之间存在委托关系，实际合同款项都是由被告晟华地产公司收取的。针对以上争议，被告晟华物管公司向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书各一份，欲证明被告的主体资格；2、照片一组，欲证明被告的商铺符合交付条件。以上证据与原件核对无异后收存复印件。经质证，原告彭成龙对被告晟华物管公司的证据1真实性、合法性、关联性均认可；对证据2真实性、合法性、关联性都不认可，并认为照片内容根本无法客观反映出房屋结构，照片内容不完全是实际商铺。本院认为，原告彭成龙提交的证据1、2，因二被告均予以认可，故本院予以采信；被告晟华地产公司提交的证据，因原告认可其真实性及合法性，故本院予以采信；被告晟华物管公司提交的证据1、2，因原告认可其真实性及合法性，故本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2014年2月26日，原告彭成龙（乙方、承租方）与被告晟华物管公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于景洪滨港国际沃尔玛购物广场负一层T-Q，17-18轴与Q-P，15.73-17轴（Q向下4米）（以下简称该商铺）出租予乙方经营使用；该商铺实际使用面积为140.1平方米，实际建筑面积为182.6平方米（公摊30.34%），租金按实际建筑面积结算；若乙方需继续租用该商铺，应于租赁期限届满2个月以前以书面形式通知甲方；甲方应在签订合同后7天内将商铺交付于乙方，租期从接房日起算；若乙方在接到甲方接房通知后超过60天未及时进场装修及开业，甲方有权单方面终止本合同，收回商铺，并没收乙方交纳的保证金；甲方必须按期向乙方提供本合同规定之商铺，如遇特别情况，甲方不能按期将该商铺交付乙方使用，若延期交铺未超过90天（含90天），双方同意按延期交铺的总日数顺延租期、顺延免租期继续履行本合同；若延期超过90天，乙方有权选择按期交铺的总日数顺延租期、顺延免租期继续履行本合同或终止本合同。该合同还约定了其他事项。同日，被告晟华地产公司出具了《同意转租证明》，载明：我公司拥有位于云南省景洪市勐海路1号负一层T-Q，17-18轴与Q-P，15.73-17轴房产共计140.1平方米的房屋所有权，我公司租赁给西双版纳晟华物业管理有限责任公司，现我公司同意由晟华物管公司租赁给彭成龙用于开设亚太手机；晟华物管公司已将上述《租赁合同》的复印件在签署前交我公司确认，且该公司在上述《租赁合同》中所有给予彭成龙的权利作出的承诺，的确已经完全征得我公司的同意；如晟华物管公司因不能履行合同而要求我公司承继上述合同，则我公司将和彭成龙另行签订协议以承继上述《租赁合同》。合同签订之日，彭成龙即通过叶霭云在中国银行的账户向晟华地产公司账户汇入房屋租金576285.6元。另，晟华物管公司于庭审中表示其已收到彭成龙支付的租金576285.6元；二被告亦于庭审中表示被告晟华物管公司系代理晟华地产公司与彭成龙签订该租赁合同，而租赁相关事宜由晟华物管公司具体负责实施。本院认为，当事人须提交相应的证据对其诉讼主张加以证明，否则将承担举证不能的不利后果。第一、一方面，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，被告晟华物管公司受让被告晟华地产公司其对该房屋的权利及签订合同的权利的行为已构成间接代理；另一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第二款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，二被告于庭审中自述其存在代理关系，故足以认定被告晟华物管公司系代理晟华地产公司与彭成龙签订的该租赁合同，即该租赁合同应约束原告彭成龙和被告晟华地产公司。故本院对被告晟华地产公司的抗辩理由，不予采纳。第二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，本案中，《商铺租赁合同》已明确约定“甲方必须按期向乙方提供本合同规定之商铺”，即二被告负有举证证明其已交付房屋的责任，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告晟华地产公司应就其举证不能承担不利后果。故本院对被告晟华物管公司提出的其已交房的抗辩理由，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因被告晟华地产公司的迟延交房行为已构成合同解除的条件，故本院对原告要求解除其与被告晟华物管公司于2014年2月26日签订的《商铺租赁合同》以及返还原告已付租金576285.6元的诉请，予以支持；并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，本院对原告要求被告晟华地产公司支付逾期付款利息（自2014年2月26日起按年利率8%计算至本判决送达之日止）的诉请，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告彭成龙与被告西双版纳晟华物业管理有限责任公司于2014年2月26日签订的《商铺租赁合同》。二、被告景洪市晟华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭成龙已付租金576285.6元，并给付逾期付款利息（自2014年2月26日起按年利率8%计算至本判决送达之日止）。三、驳回原告彭成龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取8700元，由被告景洪市晟华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 陈德明二〇一五年四月二日书记员 李 渊 来自