（2015）玄民初字第169号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-05
案件名称
原告南京军区空军司令部直属工作处与被告江苏苏投投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军南京军区空军司令部直属工作处,江苏苏投投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第169号原告中国人民解放军南京军区空军司令部直属工作处。法定代表人黄俊，南京军区空军司令部直属工作处处长。委托代理人丁双全，男。委托代理人周洪镠，男。被告江苏苏投投资管理有限公司。法定代表人林立贵，江苏苏投投资管理有限公司总经理。委托代理人薛世维，江苏东域律师事务所律师。原告南京军区空军司令部直属工作处与被告江苏苏投投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁双全及周洪镠、被告委托代理人薛世维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京军区空军司令部直属工作处诉称：原、被告于2012年12月1日签订房屋租赁合同一份，约定：原告将其所有的位于南京市玄武区xx路46号房屋出租给被告作为经营用房，年租金为360万元，租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日止。合同签订后，被告一直不能按时交纳租金，经原告多次催要，被告以经营状况不好为由一拖再拖，其法定代表人林立贵为此先后出具5份承诺书，但均未兑现。2014年3月原告终止了租赁合同关系，并收回房屋，但被告欠缴的租金一直未付，为维护合法权益，故诉至法院，请求判令被告支付房屋租金405万元。被告江苏苏投投资管理有限公司辩称：1.原告计算租金的方法有误，被告与原告签订租赁合同之前，原告与另外一家投资公司（南京东泉投资管理有限公司，以下简称东泉公司）还存在租赁关系，而且直到被告与原告解除租赁关系时，原告与该投资公司尚未办理交接手续。因原告没有履行相应的合同义务，导致被告经营亏损，被告要求原告按照实际情况将被告代东泉公司交纳的260万元租金予以扣除。2.根据城镇房屋租赁管理条例的相关规定，出租的房屋必须满足法律规定并符合相关条件，而原告出租给被告的房屋并不满足相应的出租经营条件，原告没有办理租赁许可证，消防验收等相关手续都不完备，所以被告认为该合同为无效合同。经审理查明：2013年5月8日，原、被告签订军队房地产租赁合同一份，约定：原告将玄武区xx路46号房屋出租给被告使用，租赁用途为商务办公及部队允许经同意的经营范围；租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日止；年租金为360万元，被告于每年的前十日内交付。合同签订后，被告因资金困难，在向原告交纳了45万元租金后一直未能交纳后续租金。被告法定代表人林立贵分别于2013年6月17日、2013年9月30日、2014年2月8日、2014年2月13日、2014年3月24日向原告出具承诺书，认可截至2014年2月28日，被告共欠原告租金共计405万元。2014年3月4日原、被告双方解除合同，随后原告收回房屋。被告为证明原告未与被告办理房屋交接手续，存在一房二租的情形，举证如下证据：1.2013年5月8日原告向东泉公司发出的通知一份，告知该公司因2013年度的房屋租金一直未能全部交纳，现根据合同的约定终止合同，终止合同的时间从2012年11月30日开始，限其于2013年5月8日至5月16日搬离xx路46号。2.2013年5月8日原告发出的告知一份，告知园区各业主因东泉公司拖欠原告房租，半年来多次催要都不能缴纳，现终止合同。凡与东泉公司有租赁关系的，请直接与被告按照合同内容改签。原告对上述证据的质证意见为：对证据的真实性认可，但上述证据并不能证明涉案房屋存在一房二租，原告和被告签订租赁合同之前一直是出租给东泉公司的，因东泉公司拖欠租金，将与东泉公司终止合同时，原告表示愿意接受与东泉公司联营，被告和东泉公司因此签订了联营协议，随后原告才与被告签订了租赁合同。被告与东泉公司之间是联营关系，原告方没有义务进行清场，向园区业主发通知也是希望各业主能与被告改签合同。原告为证明其不存在一房二租的情形，举证如下证据：2012年10月8日东泉公司（甲方）与被告（乙方）签订的公司联营协议书一份，该协议约定：乙方负责为甲方垫付所欠原告2012年度房租260万元，原甲方与原告所签合同期内产业园经营权归乙方，乙方承担2012年12月至2015年12月三个年度全部房租共计1080万元；为保障甲方公司正常运营平台，乙方同意甲方继续使用产业园八楼部分办公室，九楼四间办公室。九楼会议室双方共同使用，所使用的房屋租金暂时免收。被告对上述证据的质证意见为：对该证据的真实性不予认可，该证据与原告2013年5月8日发出的通知内容有相互矛盾的地方。上述事实有军队房地产租赁合同、承诺书、通知、联营协议书、谈话笔录、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原告出租给被告的房屋并非属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，被告以涉案房屋未经消防验收为由主张双方签订的租赁合同无效的抗辩，本院不予采信。原告持有中国人民解放军总后勤部司令部颁发的有偿服务（房屋出租、场地出租）许可证，原告与第三人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。被告以原告未办理租赁许可不具备出租条件为由要求确认双方签订的租赁合同无效的抗辩本院不予支持。本案中，原告举证的租赁合同、公司联营协议书及被告法定代表人林立贵出具的承诺等证据能相互印证，证明被告和东泉公司存在联营的事实存在高度可能性，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条的规定，本院认定被告和东泉公司存在联营关系。依据被告和东泉公司之间联营协议的约定，东泉公司仍可继续使用原告出租给被告的房屋，即使原告与被告未办理房屋交接手续，原告亦不构成违约。依法成立的合同受法律保护，原告将房屋出租给被告，被告应按照合同的约定履行义务，按期交纳租金。截至2014年2月28日，被告尚欠原告租金共计405万元未付，且被告对该数额亦予以认可，原告要求被告支付租金405万元的请求应予支持。关于被告代东泉公司垫付的260万元租金应当予以扣除的辩称意见，因被告未提供相应证据加以证明，本院对此抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条之规定，判决如下：被告江苏苏投投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区空军司令部直属工作处房屋租金405万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39200元，因适用简易程序，减半收取为19600元，由被告江苏苏投投资管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 陈依二〇一五年四月二日见习书记员 刘洋 微信公众号“”