（2015）大民二终字第00574号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-22
案件名称
齐磊与大连唐银盛兴置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐磊,大连唐银盛兴置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00574号上诉人（原审原告）：齐磊。委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。法定代表人：张国权，该公司总经理。委托代理人：王学先、王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。原审原告齐磊与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月16日作出（2014）开民初字第3488号民事判决，齐磊不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人齐磊的委托代理人张芝丽，被上诉人唐银公司的委托代理人王圣翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐磊一审诉称：原、被告于2012年11月17日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日前向原告交付钻石九座项目×幢1单元9层6号房屋，该房屋应当符合合同约定的标准，逾期交房被告应承担日万分之三的违约金。双方签订合同时，被告明确承诺该小区所属学区为育才小学；入户门不能同时开启。原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金6，205.66元（暂计算至2014年8月4日）；判令被告支付因学区违反合同约定的赔偿金1万元；判令被告支付入户门设计缺陷导致入户门不能同时完全开启的赔偿金1万元；诉讼费由被告负担。被告唐银公司一审辩称：被告主张与原告协商解决问题，该房屋实际已经竣工，具备交付条件，原告于2014年6月21日领取收房通知，却拒绝收房，责任在于原告；关于学区的约定，双方合同中并没有就学区问题进行明确约定；关于入户门设计的问题，该设计符合相关的设计规范并经过备案和批准，入户门不存在质量问题，更不存在设计缺陷。一审法院审理查明：案涉房屋由被告开发，其广告单页中载明该房屋的优势包括“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”。2012年11月17日，原告齐磊与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街×号×幢1单元11层6号房屋，建筑面积为89.52平方米，总价款为591，011.00元。该合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。2014年6月21日，被告通知原告办理房屋交付手续，原告自述其未去现场收房。案涉房屋的入户门与相邻房屋的入户门存在无法同时完全开启的情形。2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。原告于2014年9月18日庭审时向原告出示该报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》并未约定以取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织勘察、设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。而案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了合同约定的交付房屋的条件。被告通知原告办理房屋交付手续后，因原告自身原因未去收房，导致被告无法向其出示竣工验收文件，责任在于原告，原告于本案主张逾期交房违约金，应不予支持。关于学区的问题，因双方并未在合同中明确约定案涉房屋所属学区，广告宣传单页的内容并非合同条款，原告购买案涉房屋时应当具有审慎注意义务，故无法认定被告违反合同约定，况且学区的划分属政府行政行为，仅依据原、被告的约定无法确定案涉房屋的所属学区。关于入户门不能同时完全开启的问题，因该房屋所属工程已经通过设计部门的验收，不应认定为设计缺陷；原告应是对案涉房屋充分了解的前提下才与被告订立合同，应当知晓案涉房屋外部的设计结构，原告因此而主张的赔偿金，于法无据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告齐磊的全部诉讼请求。案件受理费457元，由原告负担。齐磊的上诉理由及请求是：第一，齐磊仅是未按唐银公司通知的日期到现场收房，不是一审判决认定的未至现场收房，且齐磊拒绝收房的原因为唐银公司未能向齐磊出示竣工验收合格文件。唐银公司提交的竣工验收文件不具备法律规定的竣工验收报告的形式及内容，且根据相关规定，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点等通知质量监督机构。但唐银公司在验收时未通知大连保税区质监站，质监站工作人员也未参加案涉工程的验收工作。又因案涉房屋于2014年10月22日才取得消防验收合格文件，在该日期前案涉房屋不具备交付使用的条件。第二，唐银公司自认其在宣传中介绍案涉房屋属于育才小学学区，该宣传内容明确具体，而且房屋的学区划分是影响房屋价格的重要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，唐银公司对于所属学区的宣传应属于要约，唐银公司未能按约定履行应支付赔偿金。据此，请求撤销一审判决，改判支持齐磊一审全部诉请。唐银公司二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：齐磊在一审庭审时自述没去现场收房，没有验收房屋。本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为：齐磊与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于齐磊提出的不能以2014年6月30日的工程竣工验收报告认定案涉房屋符合交付条件的意见，本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.［空白］”，从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。至于齐磊主张“经验收合格”还应取得消防验收合格文件一节，因齐磊此项主张与合同约定不符，本院不予采信。现唐银公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在齐磊未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2014年6月30日即具备合同约定的交付条件。关于齐磊主张其仅是未按唐银公司通知的日期至现场收房，不是一审判决认定的未至现场收房一节，本院认为，诉讼过程中，当事人承认的对己方不利的事实，法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。齐磊在一审庭审时自述没去现场收房，也没有验收房屋。且二审期间，齐磊仅提交了房屋交接验收明细表照片复印件，欲证明齐磊于2014年7月5日已去验收房屋，仅是因唐银公司未出示验收合格文件而未收房。但唐银公司对该复印件的真实性不予认可，且齐磊未提交其他证据证明该照片复印件中显示的房屋交接验收明细表是齐磊在2014年7月5日验收房屋时填写的，故对齐磊此项主张，本院不予采信。唐银公司已通知齐磊接收房屋，系因齐磊自身原因未去办理收房手续，在齐磊未去办理收房手续的情况下，唐银公司无法向齐磊出具房屋验收合格的文件，故一审驳回齐磊要求支付逾期交房违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。关于齐磊上诉主张学区违反合同约定应予赔偿一节，本院认为，唐银公司在宣传资料中作出如下宣传“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”，而对于目前案涉房屋所在小区的学生就学，齐磊在庭审中陈述学生可以至格林小学就学，因此并未违背唐银公司宣传资料当中的内容。而且，双方在合同中对于案涉房屋所在学区并未作出明确、具体的约定，且齐磊亦未提供证据证明，唐银公司的相关宣传对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，齐磊的该项上诉请求不具备事实和法律依据，本院不能予以支持。关于齐磊上诉主张入户门不能同时完全开启的问题，本院认为，案涉房屋所属工程的施工设计图纸已经通过主管部门的审查要求并准予备案，因此，在无据认定唐银公司的该项设计存在设计缺陷或严重影响正常使用的情况下，对齐磊要求唐银公司支付赔偿金1万元的上诉请求，本院不能予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457元（齐磊预交），由齐磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 李奎哲代理审判员 张萍萍代理审判员 阁成宝二〇一五年四月二日书 记 员 宋 敏 微信公众号“”