（2014）沪二中民二（民）终字第2416号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-20
案件名称
上海苏宁云商销售有限公司与海通证券股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海苏宁云商销售有限公司,海通证券股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2416号上诉人（原审原告、反诉被告）上海苏宁云商销售有限公司。法定代表人蒋勇。委托代理人宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）海通证券股份有限公司。法定代表人王开国。委托代理人唐小燕，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托代理人张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。上诉人上海苏宁云商销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年3月3日，上海苏宁电器有限公司［甲方，后名称变更为上海苏宁云商销售有限公司（以下简称“苏宁云商公司”）］与海通证券股份有限公司上海分公司（乙方，以下简称“海通证券上海分公司”）签订关于上海市青浦区公园路XXX号凯特利广场1层A区域（建筑面积500平方米）、4层A区域（建筑面积1，825.66平方米）的《场地租赁合同》，还约定：租赁期限自2010年3月5日至2017年12月31日止，装修优惠期自2010年3月5日至6月4日，年租金人民币（以下币种均为人民币）198.50万元（含物业管理费），从第三年度起，租金每两年按8%的比例在上年租金的基础上递增（其中2013年3月5日至2014年3月4日的季度租金为535，950元），租金采用先付后租的方式按季支付，在合同签订的3个工作日内，支付首期租金496，250元，以后每个租赁期，乙方提前10天向甲方缴纳下个租赁期的租金；水电费按照有关部门的收费标准计收，并加收5%的损耗；合同签订同时，乙方一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的保证金330，833元，作为履行合同的保证金，租赁期满，乙方无任何违约行为并将租赁物交回甲方后十日内，甲方将保证金无息退还，如乙方有违约行为，甲方有权以保证金抵扣；乙方在租赁期内，若擅自搬离、擅自停止经营行为，或因违法行为被依法查封，则视为乙方自行放弃经营权，甲方有权解除本合同，乙方须承担违约责任；租赁场地仅限于经营项目为证券交易营业部，乙方对租赁场地实现区租赁目的负有调查、论证义务，并承诺已全面了解租赁场地性质及周边情况，如因此至本合同无法履行，自行承担责任，已付定金不予退还；租赁场地交付时间为2010年3月5日，交付标准为现状交付；合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或收到甲方通知后10天内撤出，乙方将所有权属其的设备设施及货物清除出租赁场地，撤离期结束，租赁场地内乙方未撤离的物品视为抛弃物，甲方有权处置；乙方撤离时，需与甲方签订书面交还租赁场地清单，乙方对自行安装的设备设施进行拆除，并将租赁场地恢复到甲方交付时的状态；乙方可根据经营需要在租赁区域内自行添置辅助设备，费用由乙方承担，产权归乙方所有；甲方负责乙方租赁区域外的整体维护、保养，在乙方正常履约的情况下，保证乙方的供水、供电需求，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10天内进行维修，逾期不维修，乙方可代为维修，费用在得到甲方认可后，由甲方承担；租赁期内，未经甲方同意，乙方不得转租、提前退租，乙方必须按照合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他相关费用（含保证金），如乙方迟延支付租金及其他费用，需按未交费用每日千分之三的标准向甲方支付迟延付款的违约金，迟延15天，甲方有权采取停水、停电等措施，迟延达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方有权解除本合同；甲方违反本合同相关条款，应向乙方支付相当于当年度年租赁费用的违约金，乙方有权解除合同；乙方违反本合同的相关条款，或由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度年租赁费用的违约金，甲方有权解除本合同；甲、乙双方依据本合同约定条款主张解除合同的，应当提前6个月书面通知对方；经甲、乙双方书面确认，合同解除；对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。该合同还约定了其他条款。合同签订后，海通证券上海分公司支付苏宁云商公司保证金330，833元，苏宁云商公司交付该租赁场地给海通证券上海分公司。2010年8月27日，苏宁云商公司发函海通证券股份有限公司（以下简称“海通证券公司”）：关于四楼漏水问题，收到海通证券公司要求赔偿损失的费用，未能达成一致意见，要求与海通证券公司协商处理。2012年7月30日，该物业的物业管理企业上海业清物业管理有限公司（以下简称“业清物业公司”）致函海通证券公司，内容为：关于海通证券公司上海青浦营业部最近漏水事宜，作出如下补救方案1、继续协调秋雨海棠美容院对四楼办公区域装修损坏进行造价赔偿，2、安排专门人员处理漏水问题，3、五楼水管爆裂漏水造成的损失全部由其公司承担并赔偿相应损失，4、海通证券公司原有的漏水已基本解决，现为楼层甲板渗水所致，西立面玻璃墙漏水问题将一并解决。2013年8月16日，海通证券公司因提前退租致函苏宁云商公司，主要内容为：租赁场地常年存在漏水，老鼠、蟑螂频繁出没等问题，严重影响正常经营，并存在信息技术安全隐患，为了避免发生潜在的风险，现向苏宁云商公司提出解除房屋租赁合同。该函件苏宁云商公司于2013年8月17日签收。2013年9月20日，业清物业公司出具《物业维修单》一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为下雨天屋顶漏水导致天花板有水渍，后工程部委托外施工队对楼顶做油膏现浇修现，工作已完成。海通证券公司工作人员彭流江在该维修单上签署：物业已维修，目前未发现漏水。同日，业清物业公司还出具《物业维修单》一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为办公室和财务室天面漏水，原因是五楼诗婷卫生间防水层未做好导致，现重新对卫生间地坪做防水层工作，工作已完成。海通证券公司工作人员彭流江在该维修单上签署：物业已维修，目前未发现漏水。2013年9月24日，业清物业公司出具《物业维修单》一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为大户室通道下雨天有滴水现象，原因幕墙玻璃老化和屋顶防水层破坏引起，工程维修进行中；海通证券公司工作人员彭流江在该维修单上签署：物业工程维修工作进行中。同日，上海业清物业管理有限公司出具物业维修单一份，主要内容为：设备部门海通证券公司，维修内容为大户室VII有滴水现象，原因屋顶油膏层老化和屋顶破坏，工程维修进行中。海通证券公司工作人员彭流江在该维修单上签署：物业工程维修工作进行中。同日，海通证券公司发函苏宁云商公司：租赁场地自承租以来不断发生漏水问题，严重影响客户日常交易，每次漏水事故后，物业的修补效果不佳，每遇大量降水天气，漏水仍会发生，而且不断有新的漏水点出现，故向苏宁云商公司反映该情况。2013年10月25日，海通证券公司所属上海青浦证券营业部向上海市青浦区公证处对位于上海市青浦区公园路XXX号4层A区的营业用房内现状进行保全证据，上海市青浦区公证处在现场对拍摄人员彭流江为保全标的进行拍照、摄像的全过程进行了监督，兹证明与本公证书相黏连的三十三张照片及一张光盘为彭流江现场所拍摄，与现场实际情况相符（附照片三十三张、光盘一张）。2013年11月29日，苏宁云商公司发函海通证券公司，主要内容为：按照合同约定海通证券公司应当在2013年11月25日前支付租期为2013年12月5日至2014年3月4日的租金535，950元，苏宁云商公司将于2013年12月4日起停止向海通证券公司提供物业服务，并且保留通过司法途径追究海通证券公司的违约责任的权利。2013年12月2日，海通证券公司致函苏宁云商公司，主要内容为：海通证券公司租赁的营业场所已与苏宁云商公司协商解除租赁合同，并拟定于2013年12月20日前后进行搬迁，海通证券公司将继续支付2013年12月5日至2014年1月4日期间的租金，届时多退少补，要求苏宁云商公司协同做好退租事宜。2013年12月4日，海通证券公司通过网银支付苏宁云商公司2013年12月5日至2014年1月4日的房租178，650元。2013年12月16日，海通证券公司因交还租赁房屋致函苏宁云商公司，主要内容为：苏宁云商公司拒不履行维修义务导致海通证券公司无法正常使用租赁房屋已构成根本违约，海通证券公司有权解除合同，海通证券公司在2013年8月16日已发函苏宁云商公司解除合同，房屋租金预付至2014年1月4日，合同解除后，海通证券公司已经将所有设施设备及货物等清除出租赁房屋，故通知苏宁云商公司1、双方签订的合同于2013年8月16日发出的通知送达至苏宁云商公司之日起正式解除，2、海通证券公司已于2013年12月15日撤离租赁房屋，苏宁云商公司可随时将房屋另行出租其他方，3、要求苏宁云商公司在接到本通知后三日内与海通证券公司办理交还租赁房屋的交接手续，逾期不办理房屋交接手续所产生的风险由苏宁云商公司自行承担，4、要求苏宁云商公司将海通证券公司已预付但未实际产生的房屋租金（自2013年12月16日至2014年1月4日的预付租金115，258元）以及租赁保证金330，833元于三日内退还海通证券公司指定的银行账户。该函件苏宁云商公司于2013年12月20日妥收。2013年12月24日，苏宁云商公司致函海通证券公司，主要内容为：漏水问题并未影响海通证券公司的业务开展，故不同意海通证券公司解除合同的要求，并要求海通证券公司继续履行租赁合同，尽快按照合同的约定交付2014年1月5日至3月4日的租金。2014年1月21日，海通证券公司将租赁场地的钥匙邮寄至“地址为上海市闵行区吴中路XXX号，收件人孙永波，手机号码XXXXXXXXXXX，公司名称苏宁云商”，该邮件经邮政送达为拒收。2014年2月，苏宁云商公司以维护其合法权益为由，起诉至原审法院，请求判令：海通证券公司继续履行租赁合同，支付2014年1月5日至2014年3月4日的租金357，300元。原审另查明，2010年4月26日，上海卫远置业有限公司（以下简称“卫远置业公司”）与海通证券上海分公司签订关于上海市青浦区青安路XXX号凯特利广场1层西大门部分区域的《房屋租赁合同》，该合同中约定了户外招牌位置（具体广告位三处），由卫远置业公司免费提供。该区域毗邻上海市青浦区公园路XXX号凯特利广场1层A区域。2013年12月26日，卫远置业公司与海通证券上海分公司签订终止协议，双方于2014年1月17日，交接完毕。2013年10月，海通证券公司与上海兆屿投资发展有限公司签订他处租赁合同，用于其下属上海青浦证券营业部证券交易。原审审理过程中，原审法院组织苏宁云商公司、海通证券公司双方代理人至租赁场地现场勘查，在场人为业清物业公司工作人员汤益标，事项：1、拆封海通证券公司于2014年1月21日邮寄至吴中路XXX号遭拒收的钥匙邮件；2、用邮件内的钥匙开启租赁场地的大门及防盗门；3、查看现场。勘查结果：1、邮件内的钥匙能开启租赁场地的大门及防盗门；2、底楼租赁场地结构已经更改，大门另开，钥匙在业清物业公司；3、海通证券公司在租赁期间将位于一楼的中央空调设备移至苏宁云商公司一楼商场内，未恢复原状；4、四楼租赁场地还有少量遗留物。苏宁云商公司主张如法院判决租赁合同解除，苏宁云商公司要求海通证券公司支付2014年1月5日至判决解除之日期间的租金以及恢复原状交付期间的占有使用费，要求海通证券公司支付违约金（相当于当年度1年的租金）。海通证券公司主张租赁房屋因漏水存在消防安全隐患并多次自行维修，为此海通证券公司提供：1、名为“上海易川消防工程有限公司”的维修单，主要内容为：机房气体灭火系统报警控制器报故障，经查系统报警器上部吊顶内漏水进入报警控制器内主机板，造成报警控制器故障，目前已烘干主机控制板，故障消除运行正常。2、名为“上海宝立建筑装饰工程有限公司”情况说明，主要内容为：2010年6月1日至2011年12月30日期间，海通证券公司上海青浦证券营业部漏水，该公司进行维修。苏宁云商公司对该两份证据的真实性不予确认。原审法院经审理后认为，本案一审争议焦点如下：一、海通证券公司发出的解除通知函是否发生合同解除的后果。海通证券公司主张租赁系争房屋后，该租赁房屋不断出现漏水现象，海通证券公司总经理办公室、运营总监办公室、业务室、财务室、机房、VIP客户休息室等多处均遭受不同程度的损失，且租赁期间，甚至发生消防系统报警的事件，原因也是因为报警控制器上部吊顶内漏水进入报警控制器内主机板，造成报警器故障；每次漏水报修后，苏宁云商公司虽然也要求物业公司进行维修，但漏水问题始终未能得到根本的解决。海通证券公司作为一家大型的证券交易营业部，是公司对外的服务窗口，由于漏水问题已经给海通证券公司客户造成较大的影响，导致客户对此投诉；更重要的是按照证监会的要求，机房应尽量避免易漏雨、易漏水的区域，如果由于漏水导致机房系统瘫痪影响证券交易，将造成巨大的损失。故由于系争租赁房屋持续存在漏水现象，不能保障海通证券公司使用房屋的安全性，由此导致海通证券公司租赁房屋用于证券交易的合同目的不能根本实现，海通证券公司有权解除与苏宁云商公司的租赁合同。海通证券公司发出解除合同通知到达苏宁云商公司后，苏宁云商公司未在3个月内对海通证券公司提出的解除合同提出异议，故解除通知到达苏宁云商公司时合同解除。海通证券公司为此提供了青浦区公证处的公证文书及有关照片、视频资料等。苏宁云商公司对海通证券公司的主张有异议，认为租赁期间是存在漏水现象，但苏宁云商公司已经积极安排物业等进行维修且从公证文书附记的视频资料及照片来看，租赁房屋只有少许水渍，不影响海通证券公司使用房屋用于证券交易，海通证券公司解除租赁合同的理由不能成立。海通证券公司既无约定解除权，又无法定解除权，故海通证券公司无权解除租赁合同。原审法院认为，租赁合同中关于维修保养条款中约定为海通证券公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知苏宁云商公司修复等，该租赁合同实际履行过程中，租赁房屋存在漏水现象，海通证券公司向苏宁云商公司报修，苏宁云商公司亦委派物业进行维修，故苏宁云商公司已经尽了维修保养义务。海通证券公司主张由于系争租赁房屋持续存在漏水现象，不能保障海通证券公司使用房屋的安全性，由此导致海通证券公司租赁房屋用于证券交易的合同目的不能实现，海通证券公司有权解除与苏宁云商公司的租赁合同的理由不能成立。故海通证券公司擅自搬离租赁房屋的行为，既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，因此搬离行为并不具有单方解除合同的效力。海通证券公司不具备解除权的情况下，主张合同解除，苏宁云商公司无需提出异议。故海通证券公司向苏宁云商公司发出的解除通知函其形式上属于要约的性质，因苏宁云商公司未同意，海通证券公司的解除通知函不发生合同解除的后果。二、海通证券公司搬离后租赁合同是否继续履行。2013年12月15日，海通证券公司撤离与苏宁云商公司签订的租赁场地，并书函苏宁云商公司要求办理交接手续，后于2014年1月21日，将租赁场地的钥匙邮寄苏宁云商公司，苏宁云商公司于2014年1月22日拒收。同时海通证券公司将底楼与卫远置业公司租赁的用于海通证券公司上海青浦营业部用作营业厅的房屋终止租赁关系，并于2014年1月17日办理交接手续，海通证券公司另与上海兆屿投资发展有限公司另签订房屋租赁合同，上海青浦营业部的证券交易也已搬至该处开展工作。原审法院认为，由于非金钱义务无法强制履行，因此在海通证券公司不愿继续履行租赁合同且实际已经搬离的情形下，租赁合同已确实无法履行，该租赁合同终止履行。且双方在租赁合同中约定若海通证券公司擅自撤离、擅自停止经营行为，则视为海通证券公司自行放弃经营权，苏宁云商公司有权解除合同，海通证券公司需承担违约责任。故苏宁云商公司与海通证券公司签订的租赁合同于2014年1月22日终止履行，但海通证券公司应当承担违约责任。三、海通证券公司违约责任的承担方式。苏宁云商公司主张如认定海通证券公司单方解除租赁合同，造成合同不能继续履行，该租赁合同解除，苏宁云商公司要求海通证券公司承担租金、实际使用费及支付违约金。海通证券公司主张如不能确定由于苏宁云商公司的根本性违约造成租赁合同解除，对苏宁云商公司主张的违约金要求相应减少，并不同意支付搬离之日起的租金及实际使用费。原审法院认为，海通证券公司单方解除合同，未履行期间发生的租金可视为苏宁云商公司的损失，由海通证券公司予以补偿，双方剩余租期超过3个月，补偿额按3个月的租金计付。另由于海通证券公司的违约行为致使租赁合同不能继续履行，使苏宁云商公司按照合同约定收取租金的目的不能达到，综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响，法院酌定为1.5个月的赔偿额。海通证券公司在与苏宁云商公司的信函往来中明确已经搬离租赁房屋，并告知苏宁云商公司可另行办理另行出租事宜。苏宁云商公司虽系守约方，也负有减损义务，应及时寻找其他承租人。故至今未能出租获得收益造成苏宁云商公司的损失，系扩大的损失，该损失由苏宁云商公司自行承担。虽然租赁合同中，双方约定由于海通证券公司原因解除合同时，海通证券公司应向苏宁云商公司支付相当于当年度年租金费用的违约金。但违约金的数额应当以违约造成的损失为准，现因海通证券公司违约造成的苏宁云商公司的损失相当于当年度4.5个月的租金数额，故双方约定的违约金过高，法院予以调整，违约金调整为相当于当年度4.5个月租金的数额。四、尚在租赁场地内遗留的物品及一楼空调设备、广告牌的处理。苏宁云商公司主张海通证券公司违约撤离后，四楼区域未完全恢复原状，一楼空调设备也未恢复原状，户外广告牌未拆除。海通证券公司对苏宁云商公司陈述的事实无异议，但认为四楼区域因有管道线等需要苏宁云商公司予以配合才能拆除，现海通证券公司仍愿意清理现场；一楼的空调设备如苏宁云商公司认为需要恢复原状，海通证券公司同意；广告位系海通证券公司从上海卫远置业有限公司获取，是否拆除与苏宁云商公司无关。原审法院认为，合同中对于合同到期而终止或合同被依法解除后租赁场地，海通证券公司都负有恢复原状的义务，至于原状的状态应为苏宁云商公司交付海通证券公司时的状态。现海通证券公司尚有极少部分未恢复至交付状态，苏宁云商公司可要求海通证券公司继续恢复或在自行恢复后由海通证券公司承担因恢复发生的费用，但该恢复不能成为苏宁云商公司拒收租赁房屋的理由。原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、合法的原则。苏宁云商公司与海通证券公司隶属上海分公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。原审法院已对海通证券公司发出的解除通知函是否发生合同解除的后果、海通证券公司搬离后租赁合同是否继续履行及海通证券公司违约责任的承担方式等分别在前文进行了阐述。综上，苏宁云商公司与海通证券公司下属上海分公司签订的关于上海市青浦区公园路XXX号凯特利广场1层A区域、4层A区域的场地租赁合同于2014年1月22日终止。故苏宁云商公司要求海通证券公司支付2014年1月5日至1月22日租金的诉讼请求，原审法院予以支持。苏宁云商公司要求海通证券公司支付2014年1月23日至判决解除之日的租金及至恢复原状、交付期间的占有使用费的诉讼请求，法院难以支持。但海通证券公司应支付苏宁云商公司相当于当年度4.5个月租金数额的违约金。由于海通证券公司的违约行为造成双方签订的租赁合同终止履行，故在苏宁云商公司处的相当于2个月租金数额的租赁保证金应在违约金中予以抵扣，苏宁云商公司无需返还。故海通证券公司要求苏宁云商公司返还租赁房屋保证金，返还2013年12月16日至2014年1月4日房屋租金及其利息损失的诉讼请求，法院不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海苏宁云商销售有限公司与海通证券股份有限公司所属上海分公司于2010年3月3日签订关于上海市青浦区公园路XXX号凯特利广场1层A区域、4层A区域的场地租赁合同于2014年1月22日终止；二、海通证券股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海苏宁云商销售有限公司2014年1月5日至2014年1月22日的租金107，190元；三、海通证券股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海苏宁云商销售有限公司违约金473，092元（按月租金178，650元计算，已扣除租赁保证金330，833元）；四、上海苏宁云商销售有限公司要求海通证券股份有限公司支付2014年1月23日至恢复原状交付之日止的租金及占有、使用费的诉讼请求不予支持；五、海通证券股份有限公司要求上海苏宁云商销售有限公司返还租赁保证金330，833元的诉讼请求不予支持；六、海通证券股份有限公司要求上海苏宁云商销售有限公司返还2013年12月16日至2014年1月4日租金115，258元的诉讼请求不予支持；七、海通证券股份有限公司要求上海苏宁云商销售有限公司支付利息损失（以本金446，091元、自2013年12月24日至判决生效之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人苏宁云商公司不服，向本院提起上诉称：第一，《合同法》第一百一十条第（一）项规定适用的前提是不履行非金钱债务，而在房屋租赁合同中，承租人的义务是支付租金，属于金钱债务，原审法院依据该条认定海通证券公司搬离租赁场地后租赁合同终止，系适用法律错误。原审判决已认定海通证券公司发出的单方解除通知函并不发生合同解除的效果，属于违约解约，而苏宁云商公司也已回函明确表示不同意解除合同，要求继续履行并提起诉讼，故涉案的租赁合同在没有出现法定和约定解除条件的情况下，应继续履行。第二，即使租赁合同已经终止，但鉴于海通证券公司没有按约交付房屋，应支付相应期间的占有使用费，同时应按约承担违约金。1、租赁现场并非原审判决认定的只有极少部分未恢复原状，而是基本没有恢复原状。四楼租赁部分海通证券公司所做的房间隔断、前台等均未拆除，天花板、管线等也没有恢复原状，一楼部分没有将空调设备移到原位。广告牌并非如海通证券公司所称是直接从卫远置业公司处获取，而是从苏宁云商公司处租赁（该广告位早已被卫远置业公司交付给苏宁云商公司使用）。海通证券公司也从未向苏宁云商公司表达过要求配合恢复管道线原状的意思表示，且恢复管道线也无需苏宁云商公司的配合。2、原审判决认定海通证券公司承担4.5个月租金的违约金过低，远远低于苏宁云商公司的实际损失。双方当事人之所以在合同中约定当年度租金的违约金，也是考虑到租赁房屋的实际情况以及违约后造成的损失，且相对于将近6年的租期，一年租金的违约金标准并不过高。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决主文第一项、第二项、第三项、第四项，改判合同继续履行，如法院认定合同无法继续履行，则应以海通证券公司将租赁场地恢复原状、并交还苏宁云商公司之日作为合同终止之日；2、租金应从2014年1月5日计算至海通证券公司实际交还之日，租金标准按合同约定的标准；3、海通证券公司应按合同约定承担相当于一年租金的违约责任。被上诉人海通证券公司答辩称：涉案的是租赁合同，不是金钱债务。海通证券公司已租赁其他地方，故涉案的租赁合同无法强制继续履行，应予终止。海通证券公司于2014年1月22日将租赁场所的钥匙寄回给苏宁云商公司，并在2013年12月16日搬离场地并进行了场地拆除。由于海通证券公司先后发出解除函、搬离通知，苏宁云商公司均予以拒绝。在实际拆除过程中，由房屋的权利人卫远置业公司委托的业清物业公司进行监督。当时装修四楼的管线是经过物业同意的，物业认为拆除管线会影响其他业主，所以才没有拆除。至今没有完全恢复原状不是海通证券公司的过错，是因为没有得到配合。且苏宁云商公司在原审中也拒绝接收房屋钥匙，故扩大损失部分不应由海通证券公司承担。对于违约金，海通证券公司认为约定一年租金过高，请求法院予以降低。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审存在如下争议焦点：一、原审法院判决苏宁云商公司与海通证券公司于2010年3月3日签订的《场地租赁合同》于2014年1月22日终止是否恰当。海通证券公司将租赁场地钥匙寄还给苏宁云商公司，并搬离租赁场地的客观情形，表明海通证券公司已无意继续履行租赁协议。原审法院在此基础上认定合同的继续履行已无可能，终止了双方的租赁法律关系，并明确海通证券公司的行为构成违约，应承担违约责任。对此，本院认为，原审法院系在充分考虑租赁场地的实际情况所作出的恰当之举，并无不妥，应予确认。双方当事人之间的租赁法律关系的终止系法院认定的结果，原审法院基于苏宁云商公司于2014年1月22日拒收海通证券公司寄还的钥匙而确定该日为合同终止日期，也并无不当。基于前述理由，苏宁云商公司要求以海通证券公司将租赁场地恢复原状并交还苏宁云商公司之日作为合同终止之日，并要求海通证券公司按合同标准支付2014年1月5日至实际交还之日止的租金之请求，本院均不予支持。二、关于海通证券公司应承担的违约责任。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，海通证券公司虽构成违约，但作为合同相对方，苏宁云商公司亦负有减损义务。故苏宁云商公司在海通证券公司明确告知其已搬离租赁场地后，却未能尽早采取适当措施防止损失扩大，仍继续要求海通证券公司履行合同，由此导致之后租赁场地的出租收益损失，不应由海通证券公司承担。现原审法院依据本案实际情况，酌情判令海通证券公司承担相当于当年度4.5个月租金数额的违约金并无不妥。三、关于租赁场地恢复原状一节。经原审法院现场勘察，海通证券公司尚有极少部分未恢复至原交付状态。现海通证券公司表示愿意清理现场，故苏宁云商公司可以要求海通证券公司继续恢复，或由其自行恢复后再向海通证券公司主张相关费用。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。苏宁云商公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，659.50元，由上诉人上海苏宁云商销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一五年四月二日书 记 员 汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：