（2015）南中法民终字第80号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-06-12

案件名称

何蓉与鲜荣、曹梓萌等房屋腾退纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何容,鲜荣,曹梓萌,中国人民政治协商会议四川省阆中市委员会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条，第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省南充市中级人民法院民事判决书（2015）南中法民终字第80号上诉人（原审被告）何容。被上诉人（原审原告）鲜荣。被上诉人（原审原告）曹梓萌。上述二被上诉人委托代理人戴雷。被上诉人（原审第三人）中国人民政治协商会议四川省阆中市委员会。法定代表人陈勇全。委托代理人罗兴强。上诉人何蓉因与被上诉人鲜荣、曹梓萌等房屋腾退纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第823号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年，阆中政协委员会筹备集资建房，同年6月10日，阆中政协委员会与阆中市明星建筑有限责任公司签订《﹤建设工程施工合同﹥条款的补充协议》，合同约定的主要内容：甲方（阆中政协委员会）以部分门面、顶楼住房计价约150万元作为抵拨给乙方（阆中市明星建筑有限责任公司）的工程款，门面位置即除还城郊一村（临天象广场从东至西）400平房米外，其余全部门面（约688平方米）抵给乙方，甲方作价抵扣工程款的门面按1650元／平方米计算。何容作为乙方代表在该协议上签字。2003年3月12日，何容与阆中市明星建筑有限责任公司签订《关于2003年6月12日何容与明星房产公司签订的管理协议的补充说明》，约定：该工程（即政协集资房）所产生的债权债务均由乙方（何容）自行负责，所抵房屋所有权和销售权均属乙方所有。2003年6月16日，阆中市明星建筑有限责任公司任命何容为市政协商住楼工程项目部项目经理，系政协集资建房实际承建人，此案讼争门面在阆中政协委员会抵扣工程款房屋范围内。阆中政协委员会称自2003年底便与何容协商购买该营业房事宜，商定以合同价1，650元／平方米购买，实际面积待办理产权证核准后确定。并分别于2004年6月2日、2004年9月27日、2004年月22日，向何容支付现金共计l30，000元，并出具3张收条，其中10，0000为房款，30，000元为卷帘门安装及地面抹平工程款，房款以房权证确定的95.62平方米计算，下欠何容房款57，773元。2010年6月15日，阆中政协委员会与何容签订《关于天象广场政协宿舍解决后续事宜的协议》，约定：天象广场何容名下的三间门面，产权办理由甲方（阆中政协委员会）负责，其中一间（由西往东顺数第三间）因已更换姓名，办产权产生的费用3，000元以内由何容承担，超过3，000元部分由甲方承担；甲方在办完房屋两证后，从通知之日起，乙方十日内腾空原两车库（即本案讼争营业房），逾期未腾空，甲方随时有权收回。阆中政协委员会集资建房并未修建车库，“车库”系本案当事人习惯性称呼，本案讼争房屋性质房产证确认系“商业”。同时查明，2005年工程竣工后，何容一直使用该营业房用于堆放建筑材料至今。另查明，2009年2月2日，鲜荣与向军等七人签订《车库买卖协议》（即本案讼争营业房），约定：甲方（七合伙人）将位于较场路西段政协宿舍一楼的两间车库卖予乙方（鲜荣）；车库总价30万元；乙方一次性支付人民币25万元给甲方，余款5万元在办理完房权证和国土证后付清。鲜荣签订该合同时，知道何容正在使用该营业房，阆中政协委员会向鲜荣出示过购买何容该房屋的收条以及鲜荣具有腾退该房屋内容的《协议》。2013年11月7日，为办理房屋产权证，鲜荣、曹梓萌与阆中政协委员会签订《存量房买卖合同》，2013年12月24日，阆中市房地产管理处向鲜荣、曹梓萌填发了阆房权证阆中市字第2013159**号、201315998—1号《房屋所有权证》，规划用途为商业，建筑面积95.62平方米。2014年5月16日，阆中市国土资源局给二原告颁发了阆国用（2014）第042538号《国有土地使用证》。鲜荣、曹梓萌2014年2月9日向一审法院提起诉讼称，2009年2月2日，鲜荣、曹梓萌购得阆中政协委员会集资修建的建筑面积为95.62平房米营业房两间。2013年12月24日，办理了该处房屋所有权登记。现因该处房屋的实际承建人即何容拒不腾退该房屋，致使鲜荣、曹梓萌无法行使合法权益。请求判令：1、由何容腾退并返还位于阆中市保宁街道办事处较场路西段1幢1层95．62平方米营业房两间；2、由何容赔偿自2009年2月2日起至腾退返还房屋之日止的租金损失、每月5，000元。何容在一审辩称，阆中政协委员会用该营业房抵扣欠我的工程款，我系合法占有该营业房；政协委员会擅自将门面转让，且鲜荣、曹梓萌买房时知道何容正在使用该房屋，属恶意串通；阆中政协委员会至今未给我办理工程结算，也未协助我办理房屋产权过户，请求驳回鲜荣、曹梓萌诉讼请求。阆中政协委员会在一审辩称，诉争营业用房系本单位从何容处购买；不能为何容办理其它房屋产权证的原因是何容改变了房屋结构，本单位已经以口头及公函的方式多次催促何容办理工程结算，何容未予理睬。一审法院经审理认为，鲜荣、曹梓萌在2009年2月2日与阆中政协委员会签订《车库买卖协议》时，虽知道营业房系何容实际使用，但阆中政协委员会向鲜荣出示了购买何荣房屋的收条以及具有其腾退房屋内容的协议，鲜荣、曹梓萌购买该房屋时没有与阆中政协委员会恶意串通的故意，属善意取得，故鲜荣、曹梓萌与阆中市政协委员会于2009年2月2日签订《车库买卖协议》及2013年11月7日签订的《存量房买卖合同》合法有效，且鲜荣、曹梓萌依法取得了讼争房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，本案争议的阆中市保宁办事处较场路西段1幢1层营业房系鲜荣、曹梓萌所有的合法财产，鲜荣、曹梓萌依法享有占有、使用、收益、处分的权利，任何组织或者个人不得侵占。何容辩称阆中政协委员会至今未与其办理工程结算以及房屋产权过户，何容与阆中政协委员会的争议与本案不属于同一法律关系，何容对阆中政协委员会的权利可另案主张。在本案中无法就其对阆中市政协委员会的权利对抗鲜荣、曹梓萌已善意取得讼争房屋所有权的法律事实，何容否认阆中市政协委员会已购买讼争房屋，又无相反证据足以推翻政协所提供购买房屋的证据，故何容的辩解不能成立。何容占有鲜荣、曹梓萌已取得所有权的房屋，侵犯了鲜荣、曹梓萌对房屋的所有权，何容应予返还，鲜荣、曹梓萌诉请何容腾退并返还阆中市保宁办事处较场路西段1幢1层房屋的诉讼请求应当予以支持。鲜荣、曹梓萌在诉讼中撤销请求何容赔偿房屋占有期间的租金损失的主张，是其自行处分民事权利，且未损害他人和社会公共利益，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、第七十五条“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”、第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”、第一百一十七条第一款“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，判决：何容在判决发生法律效力后十五日内向鲜容、曹梓萌腾退阆房权证阆中市字第2013159**号、201315998－1号《房屋所有权证》确定的位于阆中市保宁办事处较场路西段1幢l层95.62平方米营业房。案件受理费300元，由何容负担。宣判后，上诉人何容不服，向本院提起上诉。请求二审法院撤销一审民事判决，改判决驳回鲜荣、曹梓萌的诉讼请求。主要事实及理由：一、何容对诉争房屋的占有是合法的。1、何容因抵偿工程款而占有、使用诉争门面。2003年6月，何容作为阆中市明星建筑有限责任公司的项目经理，是明星建筑公司承建商住楼的实际权利义务承担人。因阆中政协欠何容工程款，用诉争门面抵偿工程款，故诉争门面从竣工至今，一直系何容占有。2、按照协议约定，阆中政协负责办完用于抵偿工程款的全部房屋两证，并付清下欠何容工程款后，何容10日内腾退诉争房屋。因阆中政协未与何容办理结算，也未将抵偿给何容工程款的全部房屋权属证办理完毕，故何容占有、使用门面合法。二、何容腾退房屋的条件并未成就。按照《关于天象广场政协宿舍解决后续事宜的协议》的约定，阆中政协为何容办理房屋两证的义务在先，何容腾退诉争房屋的义务在后，根据合同法的相关规定，先履行义务未履行，后履行义务有权抗辩。故何容不应腾退诉争房屋。三、阆中政协与鲜荣、曹梓萌签订的《车库买卖协议》或《存量房买卖合同》无效。1、阆中政协从何容处回购了诉争门面的证据不充分。2、鲜荣、曹梓萌从阆中政协购买诉争门面时，对诉争门面已抵偿工程款给何容，并由何容占有的事实是明知的，鲜荣、曹梓萌购买不是善意的。3、如果因为鲜荣、曹梓萌已经取得了诉争门面两证就认定何容侵权，判决何容腾退房屋，何容的权利无法得到保护。阆中政协无视协议约定和法律规定与鲜荣、曹梓萌恶意串通，损害了何容的合法权利，根据《合同法》第五十二条第一款第（二）项之规定，应当无效。鲜荣、曹梓萌辩称：我们购买诉争门面时，阆中政协告知门面是从何容处购买，并出示了相关手续，故我购买系善意，且房屋已过户登记于我们名下，房屋属我们所有，我们对房屋享有占有、使用等权利，他人不得侵占。阆中政协辩称：1、向军等七人与鲜荣、曹梓萌签订《车库买卖协议》的行为系单位行为，且我单位在办理诉争房屋产权证时又以单位名义签订了《存量房买卖合同》。2、本单位最初虽以诉争房屋抵偿所欠何容的工程款，但2003年本单位又从何容手中回购了诉争房屋，《关于天象广场政协宿舍解决后续事宜的协议》的内容能够印证此事实。本院二审审理查明的事实除与一审法院审理查明的事实一致外，还查明：1、2010年6月15日，《关于天象广场政协宿舍解决后续事宜的协议》的实际签订人为阆中市政协委员会的职工向军等七人与何容，阆中政协委员会认可向军等七人的行为系单位行为。2、阆中政协委员会陈述其将诉争门面卖与鲜荣、曹梓萌前，告知鲜荣、曹梓萌诉争门面已从何容处回购的事实，并出示何容给阆中政协出具的购房收据和《关于天象广场政协宿舍解决后续事宜的协议》。3、一、二审审理过程中，何容否认诉争门面卖给阆中政协委员会的事实，陈述其仅将诉争门面后半部分作为车库卖给了阆中政协委员会，但未提供证据。何容上诉状载明“按照协议约定，阆中政协委员会负责办完用于抵偿工程款的全部房屋两证，并付清下欠何容工程款后，何容10日内腾退诉争房屋。”4、阆中政协委员会陈述从何容处回购诉争门面未签订书面合同，但何容给其单位出具的三张收条能够证明此事实。其中2004年6月2日的收条载明“今收到市政协办支付集资建房车库款20，000元。”2004年9月27日收载明“今收到市政协办支付较场路西段购买门面款30，000元”。何容解释收到了收条载明的款项，但这些并不是出卖诉争房屋的房款，而是收取的工程款，收条注明“车库款”和“门面款”均是按阆中政协委员会要求而写，只有这样写阆中政协委员会才会支付钱。5、2010年5月18日，阆中政协委员会以阆中明星建筑工程有限公司和何容为被告提起诉讼，请求法院判决：1、被告与其立即办理工程结算；2、被告向其交付占有的两间营业房。审理中，因双方达成和解协议，阆中政协委员会于2010年6月18日申请撤诉。本院认为，何容为阆中政协委员会修建房屋，阆中政协委员会先用诉争房屋抵偿所欠何容的工程款，后又将诉争房屋从何容处回购的事实成立，理由有三，一是有何容出具收条载明的内容予以证明；二是有阆中政协委员会起诉何容腾退诉争门面后，双方达成和解协议内容予以印证；三是何容诉状载明“按照协议约定，阆中政协负责办完用于抵偿工程款的全部房屋两证，并付清下欠何容工程款后，何容10日内腾退诉争房屋。”的内容进一步印证了阆中政协委员会又将诉争房屋从何容处买回的事实。因诉争房屋的权属证书已办理至鲜荣、曹梓萌名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力…”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”之规定，鲜荣、曹梓萌是诉争房屋的所有权人。何容在此之前对诉争房屋的占有是否合法，本案不作评判，但即便是之前的占有合法，在鲜荣、曹梓萌取得诉争房屋的所有权后，鲜荣、曹梓萌不同意何容继续占有、使用房屋，何容的占有、使用没有法律根据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，何容应当将房屋腾退给鲜荣、曹梓萌。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人何容负担。本判决为终审判决。审判长　　朱苏川审判员　　唐晓兰审判员　　石　炜二〇一五年四月二日书记员　　彭　宣关注微信公众号“”