（2015）西民初字第162号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-06-27
案件名称
李明国与被告王丽艳、王丽荣房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
莱西市人民法院
所属地区
莱西市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李明国,王丽艳,王丽荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条
全文
山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第162号原告李明国被告王丽艳被告王丽荣委托代理人王丽艳原告李明国与被告王丽艳、王丽荣房屋租赁合同纠纷一案，原告李明国于2014年11月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员郑华国担任审判长并主审本案，与人民陪审员宫钦玲、臧雪言共同组成合议庭。分别于2014年12月18、2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告李明国、被告王丽艳及王丽荣的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月20日，原告与被告王丽艳签订了房屋租赁协议，约定将位于XX的房屋租赁给原告使用，租期为一年，年租金5400元。2013年7月18日，被告又将该房屋出售，要求原告腾房，原告于2013年7月30日搬离该房，但被告拒绝返还剩余房屋租金，为此，请求判令被告返还剩余房屋租金1350元，并支付逾期利息，诉讼费用由被告承担。被告王丽艳辩称：原告所诉签订房屋租赁合同事实属实，协议的签字日期虽是10月20日，实际是10月27、28日签的，未签订合同前，原告已入住了该房屋半个月，租赁合同约定的年租金为5400元，原告实际只付给我5000元，因为我们是老乡，剩余400元我也没要。2013年7月18日，我将该房屋出售给了案外人孙玉辉，我与孙玉辉言明该房需到2013年10月19日才能交房，孙玉辉同意。但我没通知原告腾房，所以租金不同意退还。被告王丽荣辩称：由于本人工作繁忙不能亲自办理房屋租赁相关手续，特委托王丽艳作为本人的合法代理人，全权代表本人办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关合同，本人均予以认可，并承担相应的法律责任。本案原告出示的证据及被告质证和本院认证情况如下：证据1、房屋租赁合同，证明双方签订房屋租赁合同的事实。证据2、定金合同、房屋买卖合同，证明该房屋的实际所有人为王丽荣，被告王丽艳代其妹王丽荣与案外人孙玉辉、苏浩文签订涉案房屋定金合同及购房合同，并证明原告租赁的该房屋未到期，被告欠原告剩余3个月的租金。二被告对原告出示的上述证据的真实性无异议，但认为定金合同第7条已约定了甲、乙双方办完所有手续交接房屋时租金转让给乙方包括押金1000元，说明我并没有要求原告在合同未到期倒房，是原告自愿将房屋交付给我的。本院认为，原告出示的租赁协议真实合法有效，本院予以确认。被告出示的证据及原告质证和本院认证情况如下：证据1、原告之妻孙秀华收条，证明双方就房屋租赁的事实已协商解决完毕。证据2、被告王丽荣的授权委托书，证明王丽荣委托被告王丽艳办理涉案房屋的租赁事宜。原告对被告出示的上述证据真实性无异议。但认为不能证明双方已协商完毕，只能证明被告已退租房押金，不能证明原告不要剩余租期的租金。本院认为，被告出示的证据真实合法有效，但不能证明原告已放弃主张剩余租金的权利。经审理查明，二被告系姐妹关系。2012年9月5日，被告王丽荣委托其姐王丽艳全权办理位于XX的房屋租赁事项。2012年10月20日，被告王丽艳代其妹即被告王丽荣与原告签订房屋租赁合同。合同的主要内容为：甲方为被告王丽艳，乙方为原告李明国。甲方自愿将位于北京路盛鑫花园4号楼二单元501户的房产租于乙方。租期为12个月，2012年10月20日至2013年10月19日止。双方协商房租金为12个月一付，本次乙方实交租金为人民币5400元（大写：伍仟肆佰元整）在租赁期内，如甲方提前中断合同，应提前一个月通知乙方，并退还乙方已交的剩余房租和押金；如乙方提前中断合同，应提前一个月通知甲方，租金不退，退还押金……。家具、家电、水、电、物业押金，应根据屋内物品的价值由双方协商为人民币1000元（大写：壹仟元整）。在合同期满或解约后，甲方在乙方无任何拖欠费用和保持屋内设施完好的情况下即返还押金，合同终止。甲方出售房屋，须在一个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。未尽事宜由双方协商约定；本租期为一年，租金为一年一交，乙方须提前一个月通知甲方续租或退租。注（租金每月为肆佰伍拾元整）。合同签订后，双方均按约履行了各自义务。2013年7月18日，被告王丽艳代被告王丽荣与案外人孙玉辉就涉案房屋签订购房定金合同。同年8月2日，被告王丽艳又代被告王丽荣与案外人孙玉辉、苏浩文签订了房屋购房合同，主要内容为：甲方为被告王丽荣，乙方为案外人孙玉辉、苏浩文，甲乙双方经协商，甲方愿将XX的住房建筑面积为89.76平方米，储藏室6平方米左右出售给乙方。甲、乙双方同意，上述房屋成交价格为人民币￥412500元整。甲、乙双方同意于2013年8月5日由甲方将上述房地产权正式交付给乙方。补充条款：1、双方协商甲方结清水、电、物业费。2、约定办完所有手续交接房屋同时租金转给乙方。另查明，被告王丽艳代被告王丽荣与案外人孙玉辉、苏浩文签订房屋购房合同后，原告于2013年7月30日将涉案租赁房屋交付给被告王丽艳，但被告王丽艳未退还尚未到期80天的租金。仅于2013年9月18日退还原告租房押金1000元。原告于2013年7月23日另租案外人王丽霞所有的莱西市名都花园22号楼1单元401户房屋一处。本院所确认的上述事实，有原告出示的房屋租赁合同、定金合同、房屋购房合同、房屋租赁合同，被告出示的收条、被告王丽荣的委托书及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，被告王丽荣系本案涉案房屋的所有权人，其对被告王丽艳对该房屋作出租赁、买卖的行为予以认可，并同意承担由此产生的法律后果，本院予以认可。被告王丽艳与原告李明国签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约向被告王丽艳支付了一年的租赁费，则应使用该房屋至租赁期限届满，被告在租赁期内将房屋出卖，但对未到期租赁费如何处理未与原告达成一致意见。结合本案的实际情况，根据公平、公正的原则，被告应将剩余未到期的租金退还原告。原告要求被告返还租金1350元数额过高，过高部分不予支持，被告王丽荣应依据原告与被告王丽艳签订的房屋租赁合同所约定的年租金5400元为依据返还原告未到期的租金，即5400元÷365天×80天=1183.56元。原告要求被告支付逾期利息，因双方未约定，故应自原告向本院提起诉讼之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。被告王丽艳系代被告王丽荣与原告签订本案涉案房屋租赁合同，其行为为代理行为，且被告王丽荣予以认可，故原告要求被告王丽艳返还剩余租金无法律依据，应予驳回。二被告的辩解意见与事实不符，且无证据佐证，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王丽荣返还原告李明国租金1183.56元。二、被告王丽荣自2014年11月21日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付本金1183.56元的逾期付款利息。三、驳回原告对被告王丽艳的诉讼请求。上述一、二款于判决生效之日起10日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，速递费60元，共计110元，由被告王丽荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 郑华国人民陪审员 宫钦玲人民陪审员 臧雪言二〇一五年四月二日书 记 员 倪翠萍 更多数据：