（2014）思民初字第15215号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-12-21
案件名称
李世杰与庄巧敏、吴晓萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李世杰,庄巧敏,吴晓萍,李明媚,鹿秀菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第15215号原告李世杰，男，1946年12月17日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。委托代理人李琳琳、权金龙，福建均融律师事务所律师。被告庄巧敏，女，1991年5月5日出生，汉族，住福建省南靖县。委托代理人叶佳昌、郝成禹（实习），福建联合信实律师事务所律师。被告吴晓萍，女，1989年4月11日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，现住福建省晋江市。委托代理人韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。第三人李明媚，女，1977年10月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。第三人鹿秀菊，女，1953年1月16日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。原告李世杰与被告庄巧敏、吴晓萍及第三人李明媚、鹿秀菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世杰及其委托代理人李琳琳、权金龙，被告庄巧敏的委托代理人叶佳昌、郝成禹，被告吴晓萍的委托代理人韩雪明，第三人鹿秀菊到庭参加诉讼。第三人李明媚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世杰诉称，原告与第三人鹿秀菊系夫妻关系，第三人李明媚系原告与第三人鹿秀菊之女。2002年原告夫妻二人出资购买厦门市思明区官任路36号之一801室房屋一套，房屋权属登记在原告及第三人李明媚名下。2014年9月底原告接到陌生电话，称上述房屋已过户至其名下。原告遂向有关部门调查，后得知2014年9月4日被告庄巧敏利用虚假公证委托书与被告吴晓萍签订合同编号为00284463的《存量房买卖合同》，将讼争房产转让给被告吴晓萍，现房屋权属已过户登记至被告吴晓萍名下。原告与两被告素不相识，更未委托被告庄巧敏出售房屋，也未收到任何售房款，两被告恶意串通，利用虚假公证委托书将原告及第三人李明媚名下的房产过户至被告吴晓萍名下，严重损害原告及第三人李明媚的合法权益。现诉请判令：1、确认2014年9月4日被告庄巧敏代原告及第三人李明媚与被告吴晓萍签订的合同编号为00284463的《存量房买卖合同》无效；2、被告吴晓萍及第三人李明媚立即协助原告办理厦门市思明区官任路36号之一801室（即原厦门市开元区官任路36号之一801室）房屋产权恢复至原告及第三人李明媚名下的手续；3、被告庄巧敏、吴晓萍承担本案的诉讼费用。被告庄巧敏辩称，一、被告庄巧敏在案涉房产买卖过程中不存在过错，其对（2014）厦证经字第7705号《公证书》的真伪也不知情。原告对该房产的抵押登记无异议，在此提出合同无效，与客观事实不符。二、被告庄巧敏与被告吴晓萍共同签订编号为00284463的《存量房买卖合同》的行为，不存在“恶意串通”情形，原告诉求判决该合同无效，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。三、被告吴晓萍作为善意第三人，其购买案涉房屋的行为合法真实，价格合理，并已按《房产买卖协议》的约定及时、足额支付购房款，其正当权益应受法律保护。本案原告单方主张两被告“恶意串通”及房屋买卖行为无效，明显违反“诚信”。综上，两被告签订的《存量房买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定的合同无效的情形，原告的诉讼请求应予驳回，本案全部诉讼费用应由原告承担。被告吴晓萍辩称，首先被告庄巧敏与李明媚、李世杰之间构成表见代理，吴晓萍有理由相信出售涉案房产是原告的真实意思表示，《存量房买卖合同》合法有效。具体理由如下：李明媚与原告是父女关系，涉案《公证委托书》及房产证原件、原告及第三人鹿秀菊的结婚证复印件、身份证复印件、户口簿复印件均系原告之女李明媚提供给庄巧敏；李明媚作为案涉房产的所有权人之一，还与吴晓萍签订了买卖涉案房产的真实合同即《房产买卖协议》。因此，吴晓萍有理由相信该份《公证委托书》真实有效；有理由相信庄巧敏有权代表李世杰及李明媚签订《存量房买卖合同》；更有理由相信出售涉案房产是原告的真实意思表示，本案《存量房买卖合同》合法有效。其次，被告吴晓萍不存在与庄巧敏恶意串通，利用虚假公证委托书将原告及李明媚的房产过户至自己名下之情形。吴晓萍与原告李世杰、第三人李明媚签订的买卖案涉房产的真实合同为《房产买卖协议》，案涉房产实际成交价格为260万元，吴晓萍已支付购房款250万元，并办理产权过户手续，吴晓萍业已善意取得涉案房产，原告无权要求吴晓萍恢复产权登记至原告名下。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人李明媚述称，一、第三人父亲李世杰从未委托其处分任何房产，李世杰对于讼争房产被抵押、被过户给吴晓萍之事均不知情，讼争房产的产权证确系由其交给庄巧敏；二、两被告都是高利贷公司员工，原告李世杰根本不认识两被告，第三人只认识庄巧敏，不认识吴晓萍，两被告合伙骗取原告房产；三、（2014）厦证经字第7705号公证书和（2013）厦证经字第8679号公证书都是假的，第三人只提供给庄巧敏产权证，从未提供公证书；四、第三人把讼争房产产权证给庄巧敏、吴晓萍只是为借高利贷，当时是说扣押在被告公司，并未说要去房管局办抵押手续，且第三人从未有卖房子的意思，房产权证的变更系被告吴晓萍瞒着第三人办理；五、第三人从未收到任何购房款，也从未指示庄巧敏替其还钱给黄望胜；六、被告提交的两份《房产买卖协议》不真实，协议是被告骗第三人签订，签订时间大约是2013年底，而不是2014年9月，当时是签订空白协议，协议内容是被告最近添加；七、被告提交的录音资料不真实，地点也不是在第三人办公室，内容也经过被告删减和拼凑，第三人从未讲公证书是其拿给庄巧敏的。综上，请求法院依法判决。第三人鹿秀菊述称，其同意原告的诉讼请求及所陈述的事实和理由。经审理查明，原告李世杰与第三人鹿秀菊系夫妻关系，第三人李明媚系原告李世杰与第三人鹿秀菊之女。位于厦门市思明区（原开元区）官任路36号之一801室房产原权属人为原告李世杰及第三人李明媚两人共有，根据厦门市国土资源与房产管理局（下称厦门国土局）于2003年3月26日颁发的厦地房证第00237609号《厦门市土地房屋权证》显示，该房产于2014年2月20日登记设立抵押权，权利人为黄望胜，权利价值260万。上述房产现由原告李世杰及第三人鹿秀菊居住使用。2014年9月11日，讼争房产办理产权过户手续，现该房产登记的权属人为被告吴晓萍（厦国土房证第01184135号《厦门市土地房屋权证》）。2014年9月30日原告李世杰持讼争房屋产权证前往厦门国土局查询，被告知其所持产权证系伪造，当场被扣留。2014年10月8日厦门市房地产交易权籍登记中心出具一份证明，内容如下：经查，2014年10月8日收到编号为厦地房证第00237609号《厦门市土地房屋权证》（开元区官任路36号之一801室；权属人李世杰等二人；身份证号码，该证系伪造房地产权属证书，现予以扣留。2014年10月8日原告即向厦门市公安局筼筜派出所报案称其两套房子在不知情的情况下被人卖掉。2014年10月11日，原告向厦门国土局申请产权异议登记，并于同年10月21日向本院提起本案诉讼。上述事实，有厦地房证第00237609号及厦国土房证第01184135号《厦门市土地房屋权证》、报警回执、厦门市房地产交易权籍登记中心出具的证明、厦门国土局产权异议登记申请收据等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。审理中，被告庄巧敏、吴晓萍为支持各自的抗辩主张，均有提交《房产买卖协议》、（2014）厦证经字第7705号公证书、银行卡交易查询单及李明媚户籍信息等证据予以佐证，并均确认两被告于2014年9月4日共同签订一份编号为00284463的《存量房买卖合同》及被告吴晓萍于2014年10月30日通过银行转账给被告庄巧敏250万元购房款、庄巧敏于收到该款当日即转款给黄望胜（××）等事实，两被告并认为该转款系经李明媚同意，且在公证书上有载明是由被告庄巧敏代为领取所贷所借款项及支付相关款项，同时代为办理抵押、过户等手续。原告李世杰对两被告提交的上述证据真实性、合法性及关联性均不认可，认为两被告属于恶意串通，严重损害原告的合法权益，讼争《房产买卖协议》应属无效合同；并认为上述公证书系伪造、《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》系两被告在原告起诉后自行添加（除李明媚签名以外的协议内容形成时间均在原告起诉之后，李明媚对出售讼争房屋一事根本不知情，当时签的只是空白合同），为此，原告向本院申请调查上述公证书的真伪及对《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》具体内容形成时间进行鉴定。2015年1月28日经原告申请本院调查，厦门市公证处书面复函我院，内容如下：经调档核查，李世杰、鹿秀菊、吴智、李明媚与庄巧敏未于2014年2月11日在我处办理关于厦门市思明区官任路36号之一801室房产的委托公证，故（2014）厦证经字第7705号公证书系伪造的公证书。李世杰、鹿秀菊与庄巧敏未于2013年11月05日在我处办理关于厦门市思明区厦禾路310号903室房产的委托公证，故（2013）厦证经字第8679号公证书系伪造的公证书。原告对厦门市公证处的复函内容真实性无异议，认为讼争公证书系伪造，自始不具有任何法律效力，但虚假公证书与原告无关，原告自始不知情。被告庄巧敏对该复函表面真实性无异议，但认为公证书是李明媚提供给庄巧敏，庄巧敏对此不知情，也不能证明庄巧敏、吴晓萍存在恶意串通的情形，庄巧敏在知情李明媚的答辩意见后，已向公安机关报案。另被告庄巧敏确认李明媚确系只在空白协议书上签字的事实，但认为是庄巧敏与李明媚形成一致意见、无异议后在空白房产买卖协议上签字后交给庄巧敏，李明媚作为成年人，具有完全民事行为能力，应对其在空白协议书上签字的行为承担法律责任。综上，本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告李世杰系上述讼争房产的所有权人之一，被告庄巧敏基于伪造的公证委托书，与被告吴晓萍签订《存量房买卖合同》，将属于原告李世杰享有的房屋出卖给被告吴晓萍，并未征求原告本人意见，事后也未得到原告的追认，故作为无权处分人的被告庄巧敏，其与被告吴晓萍于2014年9月4日签订的《存量房买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，根据《合同法》相关规定，对于原告要求确认讼争《存量房买卖合同》无效的主张，本院予以支持。本案中，被告吴晓萍在购房过程中从未到诉争房产现场查看，期间也未与房屋所有人之一的原告进行任何沟通，原告亦未取得任何购房款，被告吴晓萍的购房行为不符合一般常理，故被告吴晓萍主张其已完成房产过户手续，符合法律“善意取得”规定的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。此外，因本案所涉房产的原权属人为原告李世杰及第三人李明媚两人共有，现李明媚作为本案第三人，并未对其所有权提出主张，故原告要求将讼争房屋产权恢复至原告及第三人李明媚名下的主张，不宜在本案中作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告庄巧敏代原告李世杰及第三人李明媚与被告吴晓萍于2014年9月4日签订的编号为00284463的《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告李世杰的其他诉讼请求。本案案件受理费8385元，由被告庄巧敏负担；款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 林月蓉二〇一五年四月二日代书记员 林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：