（2014）娄中民终字第2号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-08
案件名称
王来英、梁加成、李小红与谭文娴、廖建涛、涟源市房地产管理局相邻纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王来英,梁加成,李小红,谭文娴,廖建涛,涟源市房地产管理局
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国物权法》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）娄中民终字第2号上诉人（原审原告）：王来英，退休工人。委托代理人：兰金平，居民。上诉人（原审原告）：梁加成，农民。上诉人（原审原告）：李小红（鸿），退休职工。三上诉人的委托代理人：谭清池，湖南振翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭文娴，居民。委托代理人：刘爱华，退休职工。被上诉人（原审被告）：廖建涛（原审被告谭文娴之子），居民。委托代理人：谭艳红，居民。原审第三人：涟源市房地产管理局，住所地：涟源市蓝田办事处交通路67号。法定代表人毛国和，该局局长。委托代理人：梁裕民，该局职工。原审原告王来英、梁加成、李小红与原审被告谭文娴、廖建涛、原审第三人涟源市房地产管理局相邻纠纷一案，由涟源市人民法院于2009年4月22日作出（2009）涟民一初字第808号民事判决，谭文娴、廖建涛不服，向本院提出上诉。本院于2009年8月27日作出（2009）娄中民一终字第291号民事判决，已经发生法律效力。王来英、梁加成、李小红不服，向本院提出申诉。本院经过审理后以原判决认定事实不清、证据不足为由于2010年8月30日作出（2010）娄中民再终字第21号民事裁定：一、撤销（2009）娄中民一终字第291号和（2009）涟民一初字第808号民事判决；二、本案发回涟源市人民法院重审。涟源市人民法院另行组成合议庭对本案公开开庭审理后于2014年3月18日作出（2010）涟民再初字第4号民事判决，宣判后，王来英、梁加成、李小红仍不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人王来英的代理人兰金平、上诉人梁加成、李小红及王来英、梁加成、李小红的共同委托代理人谭清池，被上诉人谭文娴及其委托代理人刘爱华、被上诉人廖建涛的委托代理人谭艳红，原审第三人涟源市房地产管理局的委托代理人梁裕民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原审第三人涟源市房地产管理局原在涟源市蓝田办事处中山街5-6号砖木结构的（分前、后两栋）房屋与原涟源市五交化总公司的房屋及案外人周春兰和涟源市百纺总公司之间的房屋毗邻，该房屋中间留有两个天井，分别由原住户廖德松住101和201房、谭德修（王来英公爹）住102、202房、刘正章住103、203、205房、王禄英（廖学松之女）住104、204房、梁桃英住105房、蒋少云住106、206房、蒋玉声住107、207房、胡英英住108、208房。在刘正章住的103房与谭德修住的102房之间有一条通道，供前后两栋房屋住户通行。1999年下半年，原审第三人涟源市房地产管理局将此房屋作价拍卖处理时，原审原告王来英、李小红与原审被告谭文娴及案外人廖学松、廖德松等人竞买临街的前栋房屋，因该房屋临街只有18.4m，还需留1.5m的通道，原审第三人涟源市房地产管理局即做廖德松工作，要求其购买后栋房屋。在做通案外人廖德松的工作后，原审原告王来英、李小红与原审被告谭文娴及案外人廖学松分别竞买到了第三人涟源市房地产管理局5-6号公房的前栋房屋。其中原审被告谭文娴之夫廖济松于1999年11月购得5-6号房屋前栋中的100.8m2，其房屋四抵为：前抵中山街，后抵天井，左抵百纺总公司的房屋面墙，右抵王来英房屋面墙；原审原告王来英购得5-6号房前栋中的100.8m2，其房屋四抵为：前抵中山街，后抵天井，左抵廖学松的房屋面墙，右抵李小红的房屋面墙；原审原告李小红购得5-6号房屋前栋中的88.36m2，四抵：前抵中山街，后抵五金公司、天井，左抵王为英房屋面墙，右抵廖学松房面墙。1999年12月12日，原审原告李小红及案外人廖学松以涟源市房地产管理局的名义（甲方）与涟源市五交化总公司的职工陈建庄（乙方）签订了一份房屋边邻协议，该协议主要内容有：“三、乙方在原先建房屋时，在东面墙上开设窗子，乙方同意甲方购房户廖学松、李小红后经墙将窗子遮住，墙与墙靠紧建筑。为解决乙方房屋的通风采光，甲方同意乙方在甲方留的天井内开设窗户。四、为考虑乙方住房的出进问题，甲方同意乙方在临街购房户后侧留的天井里开一向门（门高2.1米，宽0.9米，门前的四级阶梯限在天井1.2米以内）。从天井及廖济松与涟源市百纺总公司交电商场之间留的一条巷子里出进……。”2000年3月30日，原审第三人涟源市房地产管理局分别与原审原告王来英、李小红及原审被告谭文娴之夫廖济松（已故）分别补签了一份《房屋买卖协议》。2000年9月，原审原告王来英、李小红及原审被告廖建涛一同将所购房屋拆旧翻建时，在原审被告廖建涛房屋坐向左边与涟源市百纺总公司交电商场房屋之间留出了约1.62米宽的通道，同时，各方在其与后栋房屋接界处各留60cm作为采光道与所该通道相连。2001年3月9日，原审被告谭文娴又购买到5-6号房的后栋房屋，其房屋四抵为：“前抵前栋天井和涟源市百纺总公司的公房，后抵与案外人周英秀的房屋共同天井中心线，左抵市内食品公司，右抵周春兰房屋。2004年1月12日，原审原告梁加成以58万元的价格竞买到原五交化．总公司交电大楼的房地产，并签订了《房屋所有权、土地使用权转让合同》，该合同第四条约定：“因卖方1999年12月12日与涟源市房地产局所签订的房屋边邻协议中所承诺的通道及该标的物两边的空隙地被他人占用，为支持买方争取这些权益，卖方一次性付给买方人民币壹万元整，作为解决纠纷的费用，所有纠纷由买方自行解决。”2005年下半年，原审被告谭文娴、廖建涛在留出的1.62米宽的通道处安装卷闸门，用于经营生意，同时，在其与原审原告王来英的房屋相连处砌墙堵住。2007年8月，原审原告王来英、梁加成、李小红向原审第三人涟源市房产局提出申请，要求恢复通道未果。2007年11月5日，原审原告乃诉至法院，要求原审被告停止侵害，恢复通道。另查明：原审第三人涟源市房地产管理局在原蓝田办事处中山街的房屋是连成一片，没有公共通道、前栋住户从自家门面进出，后栋住户从前栋住户刘正章和谭德修家出入。本案讼争的通道是原审第三人涟源市房地产管理局在出售原蓝田办事处中山街5-6号旧房时专为后栋住户进出所留。在原审被告堵塞该通道前，原审原告也时常从此出进。此外，原审被告仍为旧房，没有进行翻建。原审法院经审理认为：本案双方当事人争执的焦点有：1、原审原告提交的1999年12月12日的房屋边邻协议能否作为认定本案事实的依据；2、本案讼争的通道是否是原审原告出进的必经通道。原审原告向法院提交的《房屋边邻协议》因在形式和内容上存在重大欠缺，不能作为本案的定案依据。原审原、被告在对老房拆旧翻新过程中在接界处各留60厘米的空地系房屋通风采光之用并非通行，而第三人涟源市房地产管理局所留的通道确为后栋房屋的专有通道。综观原审原、被告各房屋的使用情况，原审原、被告新建房屋后都是通过各自的门面出进，原审原告从诉争的通道出进不是生产生活所必需。因此，原审原告的诉讼请求既缺乏证据支持，又直接损害他人权利，不具有合法性，不符合我国法律关于相邻权利的相关法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：驳回原审原告梁加成、李小鸿、王来英要求原审被告谭文娴、廖建涛停止侵害，恢复公共通道原状的诉讼请求。本案受理费100元，由原审原告梁加成、李小鸿、王来英负担。上诉人王来英、梁加成、李小红不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、原审法院认定1999年12月12日的《房屋边邻协议》无效是错误的，该协议加盖了涟源市房地产管理局的公章，在涟源市商业局的档案室内存有原始件，且与梁加成和原涟源市五交化公司的房屋买卖协议中关于相邻矛盾处理的记载相互印证，因而该协议真实、有效；2、原审判决违背了相邻关系处理的原则，相邻关系方面的法律规范要求相邻不动产各方，根据历史现状和现实状态，充分发挥各自不动产的各项效能，方便生产和生活，而原审判决既不考虑历史状况，也不考虑相邻不动产的特征和状态，机械适用法律；3、原判决忽视了消防通道的重要性，消防在城市中具有重要的意义，所争执的通道还具有消防功能，特别是如有大灾，则是逃生的重要通道，必须责令被上诉人恢复通道通行，确保消防功能。请求二审法院依法撤销原审判决，并改判由被上诉人谭文娴、廖建涛立即停止侵害，恢复公共通道原状。被上诉人谭文娴、廖建涛答辩称：1、被上诉人没有侵犯上诉人权益，涉案通道并不是历史通道，也不是公共通道，是涟源市房地产管理局为后栋房屋留出的；2、相邻通行权的主张必须以确有必要为前提，而本案每个住户都有门直接通往中山街，历史以来都是从自家门进出，该通道并不是所谓的消防通道，并未影响上诉人的生产、生活，故本案不适用相邻限制权原则；3、涟源市房地产管理局并未委托任何人参与签订所谓的《房屋边邻协议》，该协议是虚假的，实属无效协议，不能作为认定本案事实的依据，梁加成也与本案无关；4、上诉人要求被上诉人停止侵害、恢复原状，除非上诉人将被上诉人购房款、修通道的钱及因借款所付的利息均支付给被上诉人；综上，上诉人所主张的通道通行权，既无确有必要方面的事实依据，又无法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人涟源市房地产管理局答辩称：《房屋边邻协议》不真实，请求人民法院对本案依法处理。二审期间，上诉人王来英、梁加成、李小红向本院提交涟源市规划局制作的城市规划区私人住宅建设工程规划审批单存根1份及规划图两份，用以证明涉案通道是涟源市规划局统一规划的，用作公共通道使用；王来英、李小红、廖济松、廖学松4户的4个门面是同时规划、同时放线、同时翻新的。被上诉人谭文娴、廖建涛对上述证据经过质证后认为，对证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。原审第三人涟源市房地产管理局对该证据经过质证后认为，对涟源市规划局的材料不清楚，从这些材料中也看不出通道情况。经审查，上述证据客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。在审理过程中，本院依职权在涟源市规划局调取了廖济松、李小鸿、廖学松、王来英的规划档案资料，其中李小鸿、廖学松的档案资料中包含了李小鸿、廖学松于1999年以涟源市房地产管理局名义与涟源市五交化总公司签订的房屋边邻协议，这些证据主要证明王来英、李小红、廖济松、廖学松4户的房屋翻修、涉案通道是由涟源市规划局统一放线的，房屋边邻协议在涟源市规划放线前已由李小鸿、廖学松作为申报规划的资料予以提交等事实。上诉人王来英、梁加成、李小红对这些证据经过质证后，认为这些证据真实，表示认可，被上诉人谭文娴、廖建涛对这些证据经过质证后，认为除房屋边邻协议外，对其他证据的真实性不持异议。经审查，这些档案资料客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，涟源市房地产管理局原在涟源市蓝田办事处中山街5-6号砖木结构的房屋与原涟源市五交化总公司的房屋及案外人周春兰和涟源市百纺总公司之间的房屋毗邻，该房屋中间留有两个天井，分别由原住户廖德松住101和201房、谭德修（王来英公爹）住102、202房、刘正章住103、203、205房、王禄英（廖学松之女）住104、204房、梁桃英住105房、蒋少云住106、206房、蒋玉声住107、207房、胡英英住108、208房。涟源市房地产管理局的房屋分前后两栋，连成一片，前栋住户从自家门面进出，后栋住户从前栋住户刘正章和谭德修家出入。1999年下半年，涟源市房地产管理局将此房屋作价拍卖处理时，王来英、李小红与廖济松（谭文娴之夫，已故）及案外人廖学松、廖德松等人竞买临街的前栋房屋，因该房屋临街只有18.4m，还需留1.5m的通道，涟源市房地产管理局即做廖德松工作，要求其购买后栋房屋。在做通案外人廖德松的工作后，王来英、李小红与原审被告谭文娴及案外人廖学松分别竞买到了涟源市房地产管理局5-6号公房的前栋房屋。其中谭文娴之夫廖济松于1999年11月购得5-6号房屋前栋中的100.8m2，其房屋四抵为：前抵中山街，后抵天井，左抵百纺总公司的房屋面墙，右抵王来英房屋面墙；王来英购得5-6号房前栋中的100.8m2，其房屋四抵为：前抵中山街，后抵天井，左抵廖学松的房屋面墙，右抵李小红的房屋面墙；李小红购得5-6号房屋前栋中的88.36m2，其房屋四抵：前抵中山街，后抵五金公司、天井，左抵王来英房屋面墙，右抵廖学松房面墙。1999年12月12日，李小红及案外人廖学松以涟源市房地产管理局的名义（甲方）与涟源市五交化总公司（乙方）的主要负责人陈建庄签订了《房屋边邻协议》，该协议主要内容有：“甲方在兰田办事处中山街，有公房一栋，与乙方房屋相邻，现已出售给原住户廖学松、李小红等人，因属危房，需翻修新建，为解决矛盾，甲、乙双方及购房户就有关建房问题协商，达成如下协议：一、乙方同意甲方购房户廖学松、李小红等人办理一切建房手续后，新建房屋。二、甲方购房户廖学松、李小红的新建房屋坐式是坐西朝东，乙方的房屋坐式是坐北朝南，乙方的东面墙与甲方购房户廖学松、李小红的后征墙相邻，乙方东面墙约2米左右与甲方购房户廖学松南面墙相邻，甲方购房户廖学松、李小红在新建房屋挖基础及施工过程中应保证乙方房屋的安全，如造成乙方房屋的损坏，乙方有权制止甲方购房户廖学松、李小红停止施工，所造成的损失由购房户廖学松、李小红负责全额赔偿或修复。在本协议签订之前，甲、乙双方及购房户廖学松、李小红查看，乙方房屋在东面墙二层、三层有二处裂缝痕迹，其它墙体无开叉裂缝现象。三、乙方在原先建房屋时，在东西墙上开设窗子，乙方同意甲方购房户廖学松、李小红后经墙将窗子遮住，墙与墙靠紧建筑。为解决乙方房屋的通风采光，甲方同意乙方在甲方留的天井内开设窗户。四、为考虑乙方住房的出进问题，甲方同意乙方在临街购房户后侧留的天井里开一向门（门高2.1米，宽0.9米，门前的四级阶梯限在天井1.2米以内）。从天井及廖济松与涟源市百纺总公司交电商场之间留的一条巷子里出进。五、甲方购房户廖学松、李小红新建房屋，房屋屋面排水，只能排在自己建房范围内，不能影响乙方房屋。……。七、本协议一式五份，甲方执二份，乙方执一份，甲方购房户廖学松、李小红各执一份，自签字之日起生效，以上条款，需共同遵照执行，如违约，所造成的损失，由违约方负全部责任。”李小鸿、廖学松、陈建庄在该协议上签字，涟源市房地产管理局在协议上加盖公章。2000年3月30日，涟源市房地产管理局分别与王来英、李小红及原审被告谭文娴之夫廖济松（已故）分别补签了一份《房屋买卖协议》。2001年1月19日，涟源市规划局在有涟源市国土资源局、涟源市房地产管理局工作人员参加的情况下，对王来英、李小鸿、廖学松、廖济松4户在城市规划区的新建私人住宅进行规划放线，并制作了放线略图（四户总示意图），确定在廖济松新建房屋与涟源市百纺总公司交电商场房屋之间留出1.5m宽的通道，包括4户主在内的参与放线过程的人员均在放线略图上签字确认。2000年9月，王来英、李小红及廖建涛一同将所购房屋拆旧翻建时，在廖建涛房屋坐向左边与涟源市百纺总公司交电商场房屋之间留出了约1.35m（包括两边墙体宽为1.62米）宽的通道，同时，各方在其与后栋房屋接界处各留60cm作为采光道与该通道相连。2001年3月9日，谭文娴从涟源市房地产管理局又购买到5-6号房的后栋房屋（至今仍为旧房，没有翻建，该房屋的购买指标原为案外人廖德松获得），其房屋四抵为：“前抵前栋天井和涟源市百纺总公司的公房，后抵与案外人周英秀的房屋共同天井中心线，左抵市内食品公司，右抵周春兰房屋。2004年1月12日，梁加成以58万元的价格竞买到原涟源市五交化总公司交电大楼的房地产，并签订了《房屋所有权、土地使用权转让合同》，该合同第四条约定：“因卖方1999年12月12日与涟源市房地产局所签订的房屋边邻协议中所承诺的通道及该标的物两边的空隙地被他人占用，为支持买方争取这些权益，卖方一次性付给买方人民币壹万元整，作为解决纠纷的费用，所有纠纷由买方自行解决。”2005年下半年，谭文娴、廖建涛在留出的1.35米宽的通道处安装卷闸门，用于经营生意，同时，在其与王来英的房屋相连处砌墙堵住。在该通道被堵塞之前，王来英、李小红等人也偶尔从此出进。2007年8月，王来英、梁加成、李小红向涟源市房地产管理局提出申请，要求恢复通道未果。2007年11月5日，王来英、梁加成、李小红遂诉至法院，要求谭文娴、廖建涛停止侵害，恢复通道。本院认为，1999年12月，李小鸿及案外人廖学松为解决因房屋翻修引发的与涟源市五交化总公司的相邻关系问题，以涟源市房地产管理局的名义与涟源市五交化总公司经协商签订房屋边邻协议，李小鸿、廖学松及涟源市五交化总公司的代表陈建庄均在该协议上签字，涟源市房地产管理局亦在该协议上加盖公章，该协议应为相关方当事人的真实意思表示。同时这份协议均存于李小鸿、廖学松的城市规划区私人住宅建设工程规划档案资料中，说明这份协议在当时涟源市规划局进行规划时就已经存在，涟源市房地产管理局虽未在该协议签字，但其加盖公章的行为已表明该局对李小鸿、廖学松以其名义与涟源市五交化总公司签订《房屋边邻协议》的行为及对该协议的内容是认可的，尽管谭文娴及其丈夫廖济松并未在此协议上签名，但这并不影响这份协议的真实性及对签字双方的效力。2001年1月19日涟源市规划局在有涟源市国土资源管理局、涟源市房地产管理局工作人员、建房户主廖济松、李小鸿、廖学松、王来英等人参加的情况下对4户的房屋建筑进行规划放线，并制作了放线略图（四户总示意图），这份示意图上均有参加人员的签名，客观真实，应作为认定本案事实的依据。第三人涟源市房地产管理局原在涟源市蓝田办事处中心街5-6号砖木结构的房屋，分前、后两栋，后栋住户在由案外人刘正章居住的103房与案外人谭德修居住的102房通行。涟源市房地产管理局对这些房屋进行拍卖处理后，廖济松、李小鸿、廖学松、王来英对所购旧房进行翻修新建，在涟源市规划局进行规划放线时，均同意在与涟源市百纺总公司相邻处留出1.5m宽的空地供前栋住户与后栋住户通行。这一通道所占用的土地未登记在任何人的房产证权属范围内，应属于公共通道。涟源市房地产管理局作为本案的第三人，在诉讼过程中多次向谭文娴一方出具证明或声明，称“协议所称通道（过道）是我局留作后栋购房户出进使用，与其他户无关”，其行为与该局以前加盖公章、参与规划放线的行为相矛盾，同时这种证明或声明不能作为确定通道权属的依据。谭文娴家于2001年3月购买到原属于涟源市房地产管理局的后栋住房后，于2005年下半年在通道靠中山街的出口处非法安装卷闸门，用于经营生意，其行为对其他相邻关系人的通行构成影响，应认定为侵权行为。王来英与谭文娴新建房屋的后面，与本案诉争通道相连，谭文娴等在与后栋房屋接界处各留60cm作为采光区，与本案诉争通道相连，谭文娴等人于2005年下半年在与王来英的房屋后相连处砌墙堵住，致使王来英、李小鸿不能从屋后经通道外出中山街，其行为同样也是侵权行为。虽然李小鸿、王来英可以从其房屋的朝向前方出入，本案所涉通道也并非其必经的唯一的通道，但作为未确权给任何人的公共通道，李小鸿、王来英等人在该通道被装上卷闸门封闭之前可从此出进，现在要求在该通道上享有通行的权利，其理由是正当的。梁加成于2004年1月以58万元的价格竟买到原涟源市五交化总公司交电大楼的房地产，并与该公司签订《房屋所有权、土地使用权转让合同》，原涟源市五交化总公司在交电大楼中的相邻权益已一并转让给梁加成，梁加成依据《房屋边邻协议》的约定享有从本案所涉通道上通行的权利。因此对于李小鸿、王来英、梁加成要求谭文娴、廖建涛停止侵权，将公共通道恢复原状的请求本院依法应予以支持。原审判决认定本案部分事实有误，对本案的处理不当，本院应予纠正。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销涟源市人民法院（2010）涟民再初字第4号民事判决；二、被上诉人谭文娴、廖建涛在本判决生效后30日内拆除其与涟源市百纺总公司交电商场之间的通道出口处的卷闸门及其与上诉人王来英屋后相连处的堵墙，将公共通道恢复原状。一审诉费100元，二审诉讼费100元，合计200元，由被上诉人谭文娴、廖建涛负担。本判决为终审判决。审判长 童赞辉审判员 刘凯珊审判员 谢回力二〇一五年四月二日书记员 肖敏娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九十二条动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”