（2015）锦江民初字第1681号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-11-24
案件名称
赖冬梅与成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第1681号原告赖冬梅，女，1970年5月8日出生，汉族，住成都市。委托代理人蔡平兴，男，汉族，1968年12月9日出生，住成都市锦江区，系赖冬梅之夫。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告赖冬梅与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员杨琴适用简易程序独任审判，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告赖冬梅的委托代理人蔡平兴，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖冬梅诉称，原告拥有成都东御街55号1栋－2楼63-100号物业，2012年2月29日至今，在原、被告无任何合同或协议，且在原告不予许可的情况下，被告强行非法占用原告的合法物业从事商业经营活动，拒不归还，严重侵害了原告的合法占有、使用、收益和处分的权益。且由于被告的违法行为导致原告无法正常使用该物业获取收益，被告应当赔偿原告损失。天府广场、盐市口周边商铺日租金普遍高于每平方米20元，原告在本案中按每平方米15元计算要求被告赔偿损失。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即停止非法侵占原告合法拥有的位于成都市锦江区东御街55号1栋-2楼63-100号物业，清空该物业上的所有物资，并确保公共设施完好可用，排除妨害原告对该物业的合法使用，确保原告及原告允许的人员能正常出入自有合法物业；2、被告立即向原告支付非法侵占上述物业的损失，按每平方米每日15元的标准，从2014年7月1日起至实际清空该物业且原告能正常使用为止（初步计算到2015年12月31日，为99999元）。本案诉讼费由被告承担。被告洋洋公司辩称，已有生效判决确认被告占有使用原告商铺合法，故不存在被告违法侵占原告商铺的情形，商铺不应返还。原告主张的侵占费用，实际为被告使用原告商铺的租金，租金标准已经生效判决确认，即按商铺原始购买价的15%支付，且应先使用再支付，请求法院据此判决执行。经审理查明，洋洋公司由原成都摩尔百盛实业有限公司于2011年5月20日变更为现名。成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）由原成都摩尔商业广场有限公司于2004年8月5日变更为现名。2001年8月20日，洋洋公司作为乙方与甲方成都汇发置业有限公司（简称汇发公司）订立《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名海发商厦）地下2层至地面5层共7层的商业楼面出租给乙方经营使用，租赁期限暂定自2002年3月1日至2012年2月28日。期满后，在同等条件下甲方同意乙方优先续租；甲方有权出售乙方所租楼层的产权，经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营等。原告向汇发公司购买了海发商厦1层63区100号商铺14.8平方米，汇发公司提供了分户平面图。后原告取得前述商铺房屋《房屋所有权证》，载明坐落为锦江区东御街55号1幢－2层63－100号，未记载四至界限，未附房产平面图和详细测量尺寸。2004年9月24日，原告作为乙方与甲方新界公司签订《合作经营协议》，约定：乙方将拥有产权的汇发摩尔中心物业1层63区100号商铺，购置价125944元作为出资额，交给甲方使用，双方以品牌百货为主导合作经营汇发摩尔中心，合作期自2004年9月24日起至2012年2月28日；甲方拥有房屋楼层区位的使用权和经营收益权，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表发放租金，再由新界公司向包括原告在内的小业主分配红利。后汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院查明：2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》约定，为保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》和发放《合作经营协议》约定的固定收益；之后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，摩尔经营公司同日与各购房者签订《合作经营协议》；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司一致同意废止《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司接管摩尔经营公司业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米，该商业楼层包括原告商铺，现由洋洋公司继续整体经营。2010年9月27日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，约定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向房产管理部门提出调整建筑区划要求。各小业主与新界公司合作协议期满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一，至今已与洋洋公司签协议的小业主数与所占面积数均过半，确定的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。原告未与洋洋公司签订协议，后原告对新界公司、洋洋公司提起诉讼，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，并按原告购买物业原始总价的40%／年支付自2012年2月29日起至2012年8月31日止的损失，新界公司退还该物业，确保公共设施完好可用，确保能正常出入。本院作出（2012）锦江民初字第3560号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付原告2012年2月29日起至2012年8月16日止的物业使用费，驳回原告要求洋洋公司、新界公司停止侵占、清空物业、退还物业的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2014年4月，原告再次向洋洋公司提起诉讼，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入，并按原告购买物业原始总价的40%／年支付自2012年8月17日起至2014年6月31日止的损失。本院作出（2014）锦江民初字第2041号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付原告2012年8月17日至2014年6月31日止的物业使用费，驳回原告要求洋洋公司停止侵占物业、清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。上述事实，有原告提交的原告身份证、洋洋公司工商查询信息、组织机构代码证，房屋所有权证、国有土地使用证，被告提交的（2014）川民提字第465号民事判决书、业主续签情况说明，本院依职权调取的（2014）锦江民初字第2041号民事判决书等证据以及双方当事人的陈述在案为证。关于被告提交的业主续签情况说明，原告对其不予认可，但该证据能够与生效判决所确认的事实相互印证，故本院对其予以采纳。本院认为，关于原告在本案中的第一项诉讼请求，即要求洋洋公司停止非法侵占、清空物业等的主张，已经本院（2012）锦江民初字第3560号民事判决、（2014）锦江民初字第2041号民事判决作出相应处理，现并无新的事实可以支持原告的诉讼请求，故本院对原告的该项请求，不予支持。关于原告要求被告按每平方米每日15元的标准支付物业占有使用费的主张。被告现仍在使用原告所有的商铺进行经营，理应向原告支付占有使用费。关于占有使用费标准，原告主张被告按每平方米每日15元的标准支付。本院认为，为维护广大业主的合法权益，该使用费标准应由业主委员会与被告协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与被告新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则及商厦实际情况，原告请求的占有使用费标准可以参照此标准计算从2014年7月1日至2015年1月12日（本案立案之日）的物业使用费，本院对原告的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数向原告赖冬梅支付自2014年7月1日至2015年1月12日的物业使用费；二、驳回原告赖冬梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。此款已由原告赖冬梅预交，被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担款项向原告赖冬梅给付。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨琴二〇一五年四月二日书记员 高娜附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 搜索“”