（2015）徐民终字第00306号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-05-18

案件名称

富某、李健与徐州恒远实业有限公司、刘亚丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

富某,李健,徐州恒远实业有限公司,刘亚丽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2015）徐民终字第00306号上诉人（原审原告）富某，无业。上诉人（原审原告）李健。委托代理人孙约伯，徐州市离退休法院工作者协会法律服务部工作人员。委托代理人孙铭，徐州市离退休法院工作者协会法律服务部工作人员。上诉人（原审被告）徐州恒远实业有限公司，住所地本市鼓楼区铜沛路151号。法定代表人赵志伟，该公司董事长。委托代理人赵广新，该公司法律顾问。原审被告刘亚丽，无业。委托代理人郁兆柏，江苏省离退休法院工作者协会法律工作者。上诉人富某、李健与上诉人徐州恒远实业有限公司（以下简称恒远实业公司）、原审被告刘亚丽房屋租赁合同纠纷一案，上诉人富某、李健与上诉人恒远实业公司均不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理��，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富某，上诉人李健的委托代理人孙约伯、孙铭，上诉人恒远实业公司的委托代理人赵广新，原审被告刘亚丽的委托代理人郁兆柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：李健与富某是夫妻关系。2009年7月1日，李健向富某出具委托书，委托富某以李健的名义与恒远实业公司续签涉案房屋的租赁合同，同时富某有权以自己的名义行使管理、装饰装潢、使用、转租等事宜。2009年10月15日，富某作为李健的受托人与恒远实业公司签订《房屋租赁合同》一份，该公司将其所有的徐州市民主南路13号一层1#-3号门面房租赁给李健使用。该合同第五条约定：“……乙方（即李健）不得将租赁房屋转租第三人使用，否则甲方（即恒远实业公司）有权终止合同。”但李健和恒远实业公司各自持有的《房��租赁合同》的手写部分不同，即李健持有的合同第二条约定为“……每半年度租金为60000元（每月租金95000元）……”、第三条“租期为壹拾年，即二00九年十月十五日至二0壹玖年十月十四日止。乙方应预付甲方押金玖仟伍佰元……”，而恒远实业公司持有的合同第二条约定为“……每年度租金为60000元（每月租金5000元）……”、第三条“租期为壹年，即二00九年十月十五日至二0壹0年十月十四日止。乙方应预付甲方押金伍仟伍佰元……”。恒远实业公司对李健持有的《房屋租赁合同》有异议。富某称该改动部分系恒远实业公司的经理王庆柱（其他手写部分亦系王庆柱填写，其系恒远实业公司具体办理与李健租赁合同事宜的经办人）所写，恒远实业公司对此不认可。为此，李健申请鉴定。2013年9月27��，经南京金陵司法鉴定所鉴定，上述前三个改动部分确系王庆柱所写；第四个改动部分因涂改严重，无法鉴定。李健为此花费鉴定费6736元、交通费641.3元、住宿费500元。2010年10月17日，富某代理李健与刘亚丽签订租赁用房协议一份，约定将涉案门面房租赁给刘亚丽使用，租期三年，年租金140000元。2011年4月16日，富某向恒远实业公司出具保证书，保证涉案门面未转租第三人，如有转租式违约，即将涉案房屋无条件退回恒远实业公司。2011年4月28日，恒远实业公司以李健违反合同关于禁止转租的规定为由，告知刘亚丽公司已解除与李健的租赁合同，并要求刘亚丽搬出该租赁房屋。2011年4月30日、5月25日，恒远实业公司两次向李健（以涉案门面房为送达地址）寄送解除租赁合同通知书，但该两份邮件均被退回。2011年5月3日、5月25日，恒远实业公司在涉案门面房张贴解除租��合同通知书、告知书，通知李健已解除双方的租赁合同并告知其办理相关手续。但李健及富某均否认知道该通知内容。2011年6月底，刘亚丽搬出涉案门面房，其已将使用涉案房屋期间的租金向李健支付完毕。恒远实业公司将涉案门面房收回后出租给案外人陈松。李健、富某以恒远实业公司要求刘亚丽迁出租赁房屋，致使李健无法实现合同利益为由诉至法院，请求判令：1、将涉案房屋恢复原状并返还给李健；2、支付李健租金373328元（139998元／年×3年－46666元）；3、支付违约金85174.78元（373328元×6.5%×2.7×130%）；4、支付鉴定费8336元，承担本案诉讼费用。刘亚丽辩称，2011年4月28日，刘亚丽收到了恒远实业公司的解除与李健租赁合同通知书，该通知书称李健违反了不准将房屋转租第三人使用的约定，特通知与其解除租赁合同。此时，刘亚丽才得知富某并��涉案房屋的所有权人，而是恒远实业公司。刘亚丽将该通知告知了富某。当时富某制订了一份合作协议，让刘亚丽签字并答应双方是合作关系，但刘亚丽不同意。李健将涉案房屋转租给刘亚丽使用，违反了其与恒远实业公司禁止转租的约定，恒远实业公司要求解除其与李健的租赁合同理由成立。富某与刘亚丽签订的转租合同当然无效。恒远实业公司要求刘亚丽迁出房屋，刘亚丽于2011年6月底迁出涉案房屋。2011年7月1日，恒远实业公司已将涉案房屋出租他人。故李健、富某的诉请无法律依据，应予以驳回。恒远实业公司辩称，涉案房屋系恒远实业公司所有。2009年10月15日，恒远实业公司与李健签订租赁合同一份，该合同明确约定李健不得将涉案房屋转租。然而，李健的代理人富某无视这一约定，擅自将涉案房屋转租给刘亚丽使用，李健这一行为违反了双方的约定，其转租合同应属无效。且依照相关法律规定，恒远实业公司有权要求李健返还因转租取得的利益。李健的转租行为损害了恒远实业公司的合法权利，恒远实业公司有权解除双方之间的租赁合同，故恒远实业公司依法解除与李健的租赁合同合法有效，依法应予以保护。李健提供的租赁合同与恒远实业公司持有的合同不一致，其持有的租赁合同系其单方篡改，且与其履行时支付租金的数额不一致。富某自行向鉴定机构送检材违反相关法律规定，该鉴定结论不能成为定案依据。综上，请求驳回李健、富某的诉讼请求。原审法院认为：（2011）云民初字第1666号民事裁定书（已生效）已认定，根据合同相对性原理，与恒远实业公司及刘亚丽建立租赁合同关系的权利主体均是李健，富某仅是李健的合同代理人，不享有有关合同的权利义务，故富某作为原告起诉，主张有关合同权利，主体不适格，依法已驳回其起诉，故富某作为本案原告参加诉讼，主体不适格，应驳回其起诉。李健与恒远实业公司签订了租赁合同，双方在合同中约定了李健不得转租，且富某在李健履行合同过程中亦承诺涉案门面房不转租，否则将无条件退回涉案门面房，但恒远实业公司虽在2011年4月30日、5月25日向李健提出了异议并寄送了解除合同通知书，但该通知书并未送达到，故恒远实业公司的李健与刘亚丽的转租合同因转租而无效的意见，不予支持。恒远实业公司已将收回的涉案房屋出租给他人，其已不具备将该房屋交付给李健的可能性，故对李健的该项诉请，不予支持。因刘亚丽实际已不能再使用涉案房屋，李健要求恒远实业公司支付本应由刘亚丽支付的租金无法律依据，但恒远实业公司在其解除租赁合同的意思表示未到达李健的情况下将次承租人清除出涉案房屋��将其出租给他人，给李健造成了损失，其应当承担该损失，参照李健应当支付给恒远实业公司的租金与刘亚丽应当支付给李健的租金差额，支持李健主张的租金损失169400元。因恒远实业公司对李健持有的与该公司签订的合同有异议，李健提出鉴定并为此花费鉴定费6736元、交通费641.3元、住宿费500元，但其支付的鉴定费中已包含鉴定所需的各项支出，李健还为此支付的交通费641.3元、住宿费500元不是合理必要的支出，故仅支持其鉴定费6736元。综上，遂判决：一、徐州恒远实业有限公司于判决生效后七日内支付李健租金损失169400元。二、驳回李健对刘亚丽的诉讼请求。三、驳回富某的起诉。案件受理费8177元，鉴定费6736元，由李健自行负担4489元，由徐州恒远实业有限公司负担10424元。上诉人李健、富某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决事实不清，证据不足。本案事实是恒远实业公司擅自毁约，终止与李健的租赁合同，又与刘亚丽建立了租赁关系，刘亚丽又将涉案房屋租给了案外人陈松。2、一审判决结果明显不公。一审已查明恒远公司与李健的租赁合同为10年租期，就应当判令恒远公司继续履行10年期租赁合同，并承担租金损失。恒远公司擅自毁约，应判令其向李健交付涉案房屋。3、假如法院不判令恒远公司交付房屋，应判令其赔偿李健投入的装潢、装饰的工、料费用。4、李健不应当承担诉讼费用。被上诉人恒远实业公司答辩称：1、本次诉争是由于李健违反合同约定擅自转租他人所造成的，其所有损失应当由其承担，还应当赔偿我公司的相关损失。2、李健的合同代理人富某在2011年4月向我公司承诺如其违约转租，无条件退房，且承担一切法律责任。富某作为李健的合同代理人，其承诺也就是李健的承诺，其要承担李健的相关法律责任。3、对于10年期租赁合同，从一审查明的情况可以说明是李健方擅自改动。原审被告刘亚丽答辩称：1、一审对我方的判决结果正确，不持异议。2、在一审期间我方向法院提供的答辩意见真实反映了案情，请法院采信。上诉人恒远实业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、恒远实业公司与李健的房屋租赁合同已经解除。我公司解除合同的通知已送达到李健，我公司已经尽到通知解除之义务，李健也已获知恒远实业公司解除合同的意思表示。2、关于李健所谓损失赔偿问题，因为我公司与李健的房屋租赁合同已经解除，依法不应当由我方承担其所谓损失的赔偿责任。李健的所谓损失是其违约转租的收益，这一收益是非法收益，不受法律保护。富某是李健的合同代理人，在2011年4月16日向我公司书面承诺如果违约转租将无条件退房并��担一切法律责任，其承诺是作为李健合同代理人的身份作出承诺，其承诺也就是李健的承诺，因此其所谓损失，也应当由其自己承担。3、关于两份合同问题，李健所持有的合同是随意改动、错误百出，有诸多矛盾，且与其实际履行情况完全不符，一审对该合同的鉴定是违反程序的鉴定，是李健一方自行向鉴定机构送达检材所作出的鉴定，结论的客观真实性无法保证。而我公司持有的合同和实际履行的合同完全相同，所以李健持有的合同是其擅自篡改的合同。4、转租合同是无效的合同，因为其违约转租，我公司及时提出异议并通知解除与其的租赁合同。综上，恳请撤销一审判决或发回重审。被上诉人李健答辩称：恒远实业公司的上诉理由与事实不符，应驳回其上诉。1、恒远实业公司称已向李健发送过解除合同通知书，双方的租赁合同已被解除的观点与事实不符，且不符合法律规定。2、恒远实业公司与李健、富某签订的10年期限的房屋租赁合同是经该公司原经理王庆柱提议并亲笔修改过的。王庆柱的修改已经过鉴定确认。该合同是当事人真实意愿的表示，也是发生法律效力的。3、富某与刘亚丽签订的转租合同是经王庆柱引荐、介绍刘亚丽与李健、富某相识，并同意李健将该房转租给刘亚丽。一审驳回恒远实业公司关于转租无效的意见是正确的。4、恒远公司没有与李健协商并征得同意的情况下，就将出租的房屋另行出租他人，构成违约。应当按照10年期限的合同交付李健房屋或赔偿应得租赁经营损失373334元及装修装潢费用302166元。原审被告刘亚丽答辩称：富某与刘亚丽签订的合同是无效的，违背了李健与恒远实业公司签订的合同中的第五条约定。经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、本案应以李健、富某持有的��赁合同还是以恒远实业公司持有的租赁合同作为认定双方合同权利义务的根据；2、李健、富某将涉案租赁房屋转租给刘亚丽是征得恒远实业公司同意还是其擅自转租的行为；3、李健、富某主张的损失应否支持及数额如何认定。二审期间，富某、李健申请证人姜某、王某出庭作证，证明李健将涉案房屋的门面房转租给刘亚丽是经过恒远实业公司经理王庆柱同意，并是王庆柱授意转租给刘亚丽的。申请证人沈某出庭作证并提供装修合同及收款收据，证明李健对承租恒远实业公司的涉案房屋进行装潢装修并支付装修费用37万元。恒远实业公司和刘亚丽质证认为：1、富某、李健二审所举证据不符合法律规定的新证据；2、王某的证言与事实完全不符，其陈述2010年7、8月份听说房子租给姓刘的，而事实上富某与刘亚丽签订的转租合同在2010年10月17日，日期矛盾，是一种虚假的陈述。证人姜某的证言也是虚假的证言，不能证明恒远实业公司同意李健转租。证人沈某的证言与其提供的合同及收据情况完全不符合实际情况和一般逻辑，因此其证言也是虚假的。本院认为，证人王某证言与富某与刘亚丽之间转租合同的签订时间相矛盾，证人姜某证言中对王庆柱是否知道富某把房子转给刘亚丽的答复是不清楚，证人沈某提供的装修款收据开具时间和票号的先后顺序相互矛盾，故对该三证人的证言及收款收据均不予采信。二审查明，在租赁合同履行期间，李健按照恒远实业公司持有的1年期房屋租赁合同上约定的租金标准向恒远实业公司支付租金，其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，第一，关于本案应以李健、富某持有的房屋租赁合同还是以恒远实业公司持有的房屋租赁合同作为认定双方合同权利义务根据的问题。两份租赁合同的内��主要在租赁期限和租金标准上不一致。双方均认可是按照恒远实业公司持有的租赁合同中约定的租金标准履行的合同，且李健、富某持有的房屋租赁合同明显是在恒远实业公司持有的租赁合同上改动而成的，故应以双方实际履行的合同即恒远实业公司持有的租赁合同的约定作为认定双方合同权利义务根据。李健、富某辩称其持有的房屋租赁合同上的改动部分是恒远实业公司王庆柱改动，即便其辩称成立，但因该合同未实际履行，亦不应作为认定双方合同权利义务的根据。第二，关于李健、富某将涉案租赁房屋转租给刘亚丽是征得恒远实业公司同意还是其擅自转租的问题。李健、富某与恒远实业公司签订的房屋租赁合同第五条约定：“乙方不得将租赁房屋转租第三人使用，否则甲方有权终止合同。”在富某向恒远实业公司出具的保证书中，其保证涉案门面未��租第三人，如有转租式违约，即将涉案房屋无条件退回恒远实业公司。根据租赁合同和保证书，可以认定恒远实业公司是不同意李健、富某将涉案租赁房屋转租给他人的。富某辩称将涉案房屋转租给刘亚丽是恒远实业公司王庆柱介绍并同意的，既没有提供充分的证据证明，也与其自书的保证书内容矛盾，故对其辩称不予采信。第三，关于李健、富某主张的损失应否支持及数额如何认定问题。一审参照李健应当支付给恒远实业公司的租金与刘亚丽应当支付给李健的租金差额，支持李健主张的租金损失169400元。本院认为，因李健擅自将房屋转租给刘亚丽，违反了不得转租的约定，实为违约行为；李健不应当从自身违约行为中获益。因此，该租金损失169400元不应予以支持。关于李健、富某上诉主张的装修损失，双方签订的房屋租赁合同第六条约定，“本合同租赁届满时，乙方投资的土建、装潢等不动产所有权归甲方所有，甲方不给任何补偿。”双方实际履行的1年期租赁合同至2010年10月14日已届满，按照合同约定，李健、富某投资的装修、装潢的所有权已归恒远公司所有，恒远公司无需给予补偿。故李健、富某关于装修损失的上诉请求亦不应予以支持。需要指出，一审认为富某作为原告参加诉讼，主体不适格，应驳回其起诉。但是以判决的形式驳回富某的起诉，欠妥。李健将刘亚丽作为被告提起诉讼，但在一审庭审中又明确表态只要求恒远公司承担责任，应视为李健已放弃了对刘亚丽的诉讼请求。综上，原审判决不当，依法应予撤销。李健、富某的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决��下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1216号民事判决；二、驳回李健、富燕的诉讼请求。一审案件受理费8177元，鉴定费6736元，二审案件受理费11865元，均由李健、富燕负担。本判决为终审判决。审　判　长　　潘全民审　判　员　　张　伟代理审判员　　陈　颖二〇一五年四月二日书　记　员　　侯梦池更多数据：搜索“”来源：