（2015）郎民一初字第00216号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-12
案件名称
原告刘卫税诉被告乌文国租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郎溪县人民法院
所属地区
郎溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘卫税,乌文国
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第二百二十四条第一款
全文
安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）郎民一初字第00216号原告：刘卫税，男，1982年11月10日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托代理人：袁庭松，安徽擎义律师事务所律师。委托代理人：黄辰，安徽擎义律师事务所律师。被告：乌文国，男，1987年10月1日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托代理人：杨宝才，郎溪县建平镇法律服务所法律工作者。原告刘卫税诉被告乌文国租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法由审判员刘亚辉适用简易程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄辰、被告委托代理人杨宝才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘卫税诉称：案外人李文忠将自己所有的位于郎溪县建材城13栋C131号商铺租赁给原告刘卫税从事经营活动，原告刘卫税在租赁期限内，与被告乌文国签订租赁权转让协议，将该商铺的租赁权作价人民币35000元转让给被告乌文国，原、被告于2013年7月30日签订该协议，协议约定：现付人民币5000元，剩余30000元转让费于2014年1月31日前付清，并出具30000元欠条一份交由原告持执。约定付款届满后，原告多次要求被告立即支付剩余欠款，被告均百般推诿，拒不履行给付义务。原告认为，被告的行为侵犯了原告合法的财产权利，给原告造成一定经济损失，为维护原告合法权益不受侵犯，特具状法院，请求：1、依法判令被告立即给付租赁费（转让费）人民币30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。乌文国在庭审中辩称：1、原告转租房屋的行为原则上属于无效行为。（1）、原告向法庭提供的证据，完全可以证明原告所转租的房屋是案外人李文忠所有，其仅享有因租赁关系的使用权。（2）、原告在转租该房屋时，并没有征得涉案房屋所有人的同意，原告在2013年7月30日与被告签订《房屋转让协议》（即转租协议），2013年8月10日左右涉案房屋所有人就将该房屋大门锁上，并在2013年10月1日将房屋租赁给他人。这充分说明房屋所有人不同意原告转租涉案房屋。2、该转让合同并未实际履行，原告索要转租费没有事实依据也不符合法律规定。在原告与被告签订转租协议不到十天，房屋所有人就将房屋锁上，原告与被告所签订的转租协议根本没有履行，因此，原告与被告之间签订的转租协议也就失去了效力，被告以转租协议而出具的欠条就没有法律效力。原告要求被告给付欠款无事实与法律依据。为证明自己的主张，刘卫税向法庭提交以下证据：1、身份证，证明原告身份情况；2、郎溪（中国）建材城自营客户开业保证书，证明涉案房屋系本案原告在业主李文忠处承租，并缴纳保证金5000元；3、房屋转让协议，证明原告于2013年7月30日将涉案房屋转让给被告经营，转让价格35000元；4、欠条，证明原被告间存在债务关系。为支持自己的抗辩意见，乌文国向法庭举证如下：1、身份证，证明被告的身份情况；2、租房协议，证明原房屋出租人不同意原告将其房屋转租，并在2013年10月1日将其所有的房屋出租给他人。庭审质证时，乌文国对刘卫税提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2真实性、合法性、证明对象无异议，但是该证据证明涉案房屋所有人是李文忠；证据3不具有合法性；证据4转让协议无效，这份证据也就无效。刘卫税对乌文国提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2因为是复印件，所以无法判断。经质证，本院综合分析认为：刘卫税提交的证据1、2、以及乌文国提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院依法将其作为认定案件事实的有效证据，对其证明对象，依法予以采信。刘卫税提交的证据3、4及乌文国提交的证据2，本院认为，转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。根据《合同法》第二百二十四条规定第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，刘卫税将案涉房屋转租乌文国，虽双方签订了转租协议，但由于出租人即房屋所有人李文忠在刘卫税与乌文国转租协议不久，即将其所有的房屋租赁给他人。由此可以认定，刘卫税转租房屋未经房屋所有人李文忠同意，李文忠与刘卫税签订的房屋租赁合同已解除，故刘卫税与乌文国于2013年7月30日签订的转让协议无效，因此，对刘卫税提供的证据3、4证明对象本院不予采纳。本院根据采纳的证据及庭审查明情况，确认本案事实如下：2013年7月30日，刘卫税将李文忠所有的位于郎溪县建材城13栋C131号商铺租赁给乌文国，双方签订一份《房屋转让协议》，该协议约定：“…转让费大写人民币叁万伍仟元整（￥35000元），现付人民币五仟元整，余大写人民币叁万元整，为2014年1月31日前付清，签字生效”。乌文国并出具一份欠条，欠条载明：“欠条本人欠刘卫税大写人民币叁万元整小写人民币（￥30000元）欠款人乌文国2013年7月30日”。另查，郎溪县建材城13栋C131号商铺所有人李文忠于2013年10月1日，将案涉房屋租赁给他人，租赁期限为3年。本院认为：无处分权人与第三人签订的合同属于效力待定的合同，权利人不追认或无处分权人订立合同后没有取得处分权，合同就自始无效。本案原告刘卫税于2013年7月30日将李文忠所有的位于郎溪县建材城13栋C131号商铺租赁给被告乌文国，而建材城13栋C131号商铺所有人李文忠于2013年10月1日将案涉房屋租赁给他人，从以上事实可以认定，原告刘卫税是在李文忠未同意的情况下，擅自将案涉房屋租赁给乌文国，刘卫税不仅不是案涉房屋所有人，其转租行为事后也未取得房屋所有人李文忠的追认，所以，原告刘卫税与被告乌文国取得的协议自签订时即无效，因此，原告刘卫税以该协议主张租赁费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告刘卫税诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，由原告刘卫税负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宣城市中级人民法院。审判员 刘亚辉二〇一五年四月二日书记员 杨先枝附判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 关注公众号“”