（2015）沈中��二终字第00347号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-04-24

案件名称

上诉人辽宁古田房地产有限公司、中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被上诉人赵东梅商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

辽宁古田房地产有限公司,中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行,赵东梅

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第00347号上诉人（原审被告）：辽宁古田房地产有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：王兴义，系该公司总经理。委托代理人：李靓，女，1983年10月10日出生，汉族，系该公司工作人员。委托代理人：刘守安，男，1951年10月26日出生，汉族，系辽宁古田房地产有限公司工作人员。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：李驰，系该行行长。委托代理人：徐佩涛，男，1970年4月5日出生，汉族，系该单位工作人员。被上诉人（原审原告）：赵东梅，女，1985年11月19日出生，汉族，住址：辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托代理人：李菲，系辽宁卓政律师事务所律师。上诉人辽宁古田房地产有限公司（以下简称古田公司）、中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称建行城内支行）因与被上诉人赵东梅商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第695号，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李倩担任审判长，与代理审判员史舒畅、代理审判员王纪组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人古田公司的委托代理人李靓、刘守安，��诉人建行城内支行的委托代理人徐佩涛，被上诉人赵东梅及其委托代理人李菲，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告赵东梅一审诉称，2011年11月22日原告与被告古田公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于大东区和睦路9-11号1-23-8，面积84.94平方米的房屋。房屋单价为7980元每平方米，总房款677821元，约定交付期限为2012年6月30日前。原告依约向被告交纳了377921元首付款，余款30万元办理按揭贷款，并与被告及第三人共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。2012年2月13日起原告开始向第三人还款，每期还款额为2150.27元。按照原、被告双方合同约定，被告应于2012年6月30日前将商品房交付原告使用，但时至今日，被告仍没有将符合合同约定标准的合格的建筑物商品房交付，期间原告曾多次到被告处询问，被告始终未给答复。故根据��最高院关于商品房买卖合同司法解释》的规定及原、被告合同第九条之约定，原告于2013年11月12日到被告处提出退房申请，被告却百般推诿，原告无奈诉讼至法院，请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；二、被告向原告支付违约金6778.21元；三、被告返还原告首付款377829元；四、被告按照人民银行同期贷款利率赔偿原告首付款的利息损失至实际给付之日；五、解除与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同；六、被告返还原告已向第三人支付的按揭贷款本息（截止2014年4月13日，暂计55907.02元）；七、被告返还原告剩余贷款的本金294032.37元；八、被告返还原告支付的代办证费1020元，维修基金4884.1元及契税6778.21元；九、被告承担因合同解除而发生的一切其他费用；十、被告给付原告因逾期交房导致原告额外付出的租房费用46380元；十一、诉讼费用由被告承担。原审被告古田公司一审辩称，1、被告不同意原告的诉求，不同意解除原、被告之间签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及合同法94条规定，如经原告催告后解除权行使期限为三个月，如没有催告的解除权应该在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权将丧失。原告的解除权起止日期应为2012年9月29日至2013年9月28日，故原告现已丧失解除权，无权诉求解除与被告签订的商品房买卖合同；2、被告不同意给付原告利息损失，可以按照合同的约定支付违约金，违约金已经包括原告所提出的损失。被告不存在原告诉状中所述的合同不能实现之情形，被告正在陆续办理入住手续，原告的合同目的能够实现。原审第三人建行城内支行述称，本案原告在诉状中提及的第五、六、七项诉讼请求没有法律依据，不应得到法院的支持。一、原告主张撤销《借款合同》有悖公平原则。2011年11月，原告为购买由被告辽宁古田房地产有限公司开发，位于大东区和睦路9-11号1-23-8号，建筑面积84.94平方米的房产，向第三人申请贷款。期间，原告主动向第三人递交了《商品房买卖合同》、首付款收据、《商品房预售许可证》、《新建楼房门牌号码审批表》、《借款申请书》、原告夫妻双方的身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明等一系列贷款所必须的私人资料。经严格审查，第三人认为原告符合贷款条件，于2012年2月与其签订《中国建设银行个人住房借款合同》及《抵押合同》。合同双方约定：借款金额为30万元人民币，年利率7.205，期限30年。合同签订后，原告于同年2月13日如数取得第三人贷款。双方意思表示真实，签订及履行过程符合法律规定。如果没��第三人的贷款支持，原告是绝不可能顺利买得该房产的。如今，该房产现已具备入住条件，而原告在此事却提出解除借款合同、由开发商还款等诉讼，显然有悖公平原则。二、原告主张撤销《借款合同》不符合法律规定。原告诉求解除借款合同，根据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第二十四条，但该规定全文为“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，只是商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”也就是说“商品房买卖合同经法院裁决，被确认无效或者应撤销、解除”是解除借款合同的必要前提条件，而本案被告并不存在“将房产又抵押或出售给第三方”的情况，因此不构成该解释第八条所规定的“导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”的情况。综上，第三人不同意原告撤销借款合同等三项诉讼主张。请求法院查清事实后驳回原告相应诉讼请求，以维护第三人的合法权益。原审法院审理查明，2011年12月22日，原告赵东梅与被告古田公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于沈阳市大东区和睦路9-11号1-23-8室房屋，建筑面积84.94平米，首付款为377821元，房屋总价款为677821元。合同第八条约定，被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条第二款约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过九十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2012年2月3日，原告与被告及第三人建行城内支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定原告作为借款人向第三人贷款购买涉案房屋，并以涉案房屋进行抵押，被告为该合同的保证人，借款本金为30万元，借款期限自2012年2月3日至2042年2月3日，原告的还款方法采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额人民币2150.27元。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。上述合同签订后，原告依约向被告交付了首付款377821元、专用维修基金4884.1元及代办证费1020元。2012年2月13日，第三人将原告所申请30万元贷款支付被告并向原告出具个人贷款支付凭证。同日，原告得到涉案房屋的不动产统一发票。2012年3月7日，原告交纳了涉案房屋的契税6778.21元。2013年11月12日，原告向被告提出退房申请，因被告一直推迟交付房屋的时间，依照原、被告所签订的商品房买卖合同的约定，原告要求解除该份合同。原告自2012年3月13日起向第三人按月、足额还款，截止2014年11月13日，原告给付第三人贷款本金加利息共计70552.95元，尚欠贷款本金291616.09元。原告所购房屋的单元楼整体建设缓慢，超出合同所约定的交付期限，该楼的必备配套设施（如电缆线、电表、消防工具等）一直未予安装和配备，水、电至2014年7月才开始供应。被告在庭审中亦承认存在逾期交付房屋的事实。另查明，原告于2011年10月17日与案外人程丽签订房屋租赁协议一份，约定原告承租程丽所有的位于沈阳市大东区滂江街35-5号1-10-2室房屋，建筑面积为72.33平米，月租金为1450元。原告承��至2014年10月1日。以上期间的租金原告一直足额交纳。原审法院认为，原告与被告古田公司签订的商品房买卖合同及与第三人建行城内支行签订的个人住房（商业用房）借款合同均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则全面、严格依约履行。商品房买卖合同签订后，原告依约已付清全部购房款项及与购房有关的其他费用，作为开发商的被告，应按合同所约定的标准和时限向原告交付指定的商品房。从原告提供的证据，其充分证明了被告严重逾期交付房屋的事实，被告对此亦予以认可，根据双方所签订合同第九条第二款的约定，被告逾期交付房屋已逾九十日，原告在此情形下，依约定享有解除合同之权利。原告于2013年11月12日向被告提出解除合同申请，在此情况下，应给予被告一定的合理期限��行履行，根据本案实际情况，此期间应以一个月为宜。故法院对原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，解除日期为2013年12月12日。关于原告主张被告返还首付款、专用维修基金、契税及代办证费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在原告依据合同约定并享有合同解除权的条件下，被告应依据上述法律之规定，将原告在合同项下已经履行的部分（即首付款377821元、专用维修基金4884.1元、契税6778.21元、代办证费1020元）向原告进行返还，故法院对原告主张被告返还首付款377821元、专用维修基金4884.1元、契税6778.21元及代办证费1020元的诉讼请求予以支持。关于原告提出被告赔偿其因合同解除所造成损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因被告存在明显过错导致合同解除后，被告应承担解除后的违约责任并赔偿原告因此造成的损失。虽然原、被告在合同中约定了违约金的计算方法，但该数额明显较低，不足以弥补原告的损失，而应以原告的实际损失为限。因原告是按照首付加贷款的方式购买涉案房屋，在原告向被告支付首付款后，对于原告而言，其是以放弃此部分首付款所能够产生的利息收益来换取指定的商品房，而在被告的违约行为导致合��解除时，原告已不能通过支付首付款来达到获得指定商品房的合同目的，而被告在此期间亦实际占用着原告此部分首付款。由此，被告违约对原告造成的损失应包括双方自被告违约的起始之日（即2012年7月1日）至本判决确定给付之日这一期间内原告所付首付款所应产生的利息。关于原告主张租房损失的问题。因原告已明确向被告表示解除商品房买卖合同，而不是要求与被告继续履行合同，故原告租房所产生的费用并不属于因合同解除而给原告造成损失的部分，法院对原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。关于原告主张解除与第三人之间签订的个人住房（商业用房）借款合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因被告存在逾期交付房屋的违约行为，原告享有解除商品房买卖合同的权利，从原告开始行使此项权利时，原告与第三人所签订的个人住房（商业用房）借款合同的合同目的即已无法实现，故依据上述法律规定，法院对原告主张解除与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求予以支持。因原告自2012年3月13日起一直按月、足额还款至2014年11月13日，故原告与第三人之间个人住房（商业用房）借款合同的解除日期为2014年11月13日。关于原告主张被告返还已向第三人支付的贷款本息问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，原告自2013年3月13日起向第三人按月、足额还款，截止2014年11月13日，原告给付第三人贷款本金加利息共计70555.95元，故被告作为出卖人，应依法将原告已支付第三人的贷款本金加利息返还原告。对于原告剩余的贷款本金，因第三人在本案中并未提出诉讼请求，故依据上述法律规定，法院仅处理原、被告间的商品房买卖合同纠纷，对原告主张返还剩余贷款本金诉讼请求不予支持。关于被告提出原告合同解除权已过时效的抗辩主张。被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定提出此项抗辩主张。该司法解释第十五条系对合同法第九十四条的明确与细化，而合同法第九十四条系对合同法定解除权的规定，即在法定条件成就时，解除权人便可直接行使解除权。而本案原告行使合同解除权的事实基础系原、被告双方的合同约定，适用的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，即原告行使的是约定解除权，而不是法定解除权，由此被告所引用的法律规定并不适用于原告基于双方合同约定而行使解除权的情形，故法院对被告的此项抗辩主张不予支持。原审判决：一、解除原告赵东梅与被告辽宁古田房地产有限公司于2011年11月22日签订的商品房买卖合同；二、被告辽宁古田房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告赵东梅首付款377821元、维修基金4884.1元、契税6778.21元及代办证费1020元；三、被告辽宁古田房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告赵东梅首付款377821元的利息损失（计算期间自2012年7月1日至本判决确定给付之日，标准参照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、解除原告赵东梅与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行于2012年2月3日签订的个人住房（商业用房）借款合同；五、被告辽宁古田房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告赵东梅已偿还第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的贷款本金及利息70552.95元；六、驳回原、被告的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12265元，由被告辽宁古田房地产有限公司��担。宣判后，古田公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：虽然上诉人逾期交房的事实存在，但被上诉人取得商品房的目的可以立即实现；被上诉人的解除权已经丧失。被上诉人赵东梅答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人建行城内支行答辩称：同意古田公司意见。建行城内支行亦不服原审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.古田公司正在陆续为各小区业主办理入住手续，但原审法院对此重要逾期交房原因事实未予以认真核实，一味强调“解除合同为事先约定”，丝毫不顾及与本案购房合同息息相关的借款合同、抵押合同均已实际履行的实际情况，有悖��合同稳定性原则；2.原审判令撤销《借款合同》严重损害了第三人利益。被上诉人赵东梅答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人古田公司答辩称：同意建行城内支行意见。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、借款合同、银联商务回执单、个人贷款支付凭证、收款收据、维修基金交付通知单、销售不动产统一发票、房屋租赁协议及收条、中国建行个人贷款还款计划、退房申请、照片、截图、电话录音及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，古田公司迟延交付涉案房屋，截止被上诉人一审起诉时止，上诉人仍未交付房屋，古田公司的该行为致使被上诉人的合同目的无法实现，故被上诉人原审主张解除与古田公司的商品房销售合同的诉讼请求，本院应与支持。解除的后果双方各自返还房屋及已付购房款，对此原审判决认定并无不当，本院予以维持。关于建设银行城内支行的上诉请求问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。赵东梅因购买涉案房产与建设银行城内支行签订个人住房借款合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。商品房担保贷款合同与商品房买卖合同之间具有紧密联系，买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷款项均支付给出卖人作为购房款，故商品房买卖合同解除，赵东梅与建设银行城内支行之间的借款合同目的已无法实现��该条司法解释赋予了商品房担保贷款合同当事人请求解除合同的权利，赵东梅请求解除借款合同，应支持。建设银行城内支行已将贷款直接给付古田公司，借款合同解除后，古田公司应返还赵东梅已经偿还的贷款本息70552.95元。建设银行城内支行未就借款合同在本案主张权利，故本案就商品房担保贷款合同的解除后果不予处理，建设银行城内支行可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24530元，由辽宁古田房地产有限公司负担12265元，由中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行负担12265元。本判决为终审判决。审　判　长　　李　倩代理审判员　　史舒畅代理审判员　　王　纪二〇一五年四月二日书　记　员　　李　颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来源：百度搜索“”