（2014）岳中民一终字第485号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-09-14
案件名称
孙路红与张燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙路红,张燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第五十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第485号上诉人（原审原告）孙路红，居民。被上诉人（原审被告）张燕（曾用名张艳）。上诉人孙路红因与被上诉人张燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员胡铁霞担任审判长，审判员许进、代理审判员余立根参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审审理查明，2004年9月10日，张燕及其丈夫何大波（已因病于2011年死亡）找孙路红借款41500元，当日，张燕及其丈夫何大波向孙路红出具了借条，借条上没有约定利息，约定于2004年9月19日偿还。为了避免张燕及其丈夫何大波到期无钱偿还，孙路红要求张燕及其丈夫何大波与孙路红另行签订了一份房屋买卖协议书，协议书约定：甲方（即张燕与其丈夫何大波）同意将自己的私房（即岳阳市毛巾厂内四楼东单元三楼西户）卖给乙方（即孙路红）；以乙方借给甲方的41500元作为房款；在办理房屋过户手续时，甲方必须向乙方提供房屋所必备的一切手续，并协助办理过户。后张燕与其丈夫何大波没有向孙路红偿还借款，孙路红于2005年5月入住该房屋至今。另查明，张燕的房屋是1994年花6万多元买的，孙路红称知道张燕的房屋是6万多元钱买进来的。原判认为，张燕、何大波与孙路红之间签订的房屋买卖协议不是双方当事人的真实意思表示，孙路红签订该房屋买卖合同的真实目的不是真的要买被告的房屋，张燕、何大波到期有钱还就还钱，没有钱还就用该房屋抵欠款，而张燕签订该房屋买卖合同的真实目的是为了顺利地在孙路红手上借到钱，而不是真的要把6万多元钱购进的房屋4万多元钱卖给孙路红。由于该协议签订的时间与出具借条的时间是同一天，实质上该房屋买卖协议是一份借款抵押合同，孙路红与张燕在履行期未届满前约定抵押物的所有权直接转移为债权人，该内容应属无效。孙路红要求张燕履行该协议没有法律依据，对孙路红的此诉求法院予以驳回。原审法院对孙路红进行了释明，告知其可以改变诉讼请求，要求张燕归还欠款，但孙路红不同意改变诉讼请求，坚持要求确认房屋买卖协议合法有效；判令张燕协助孙路红办理岳阳市毛巾厂内四楼东单元三楼西的房屋过户手续。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款之规定，判决：驳回孙路红的全部诉讼请求。案件受理费840元，由孙路红负担。孙路红不服原审判决，向本院提起上诉，一、2004年9月10日，张燕及其丈夫何大波与上诉人孙路红签订《房屋买卖协议》，约定以41500元债务作为对价，将房屋一套出售给上诉人。该协议系张燕与何大波的真实意思表示，未违反法律规定，而原审判决认定协议内容无效明显不当。二、原审判决适用法律错误。《��屋买卖协议》并非借贷合同的抵押合同，上诉人当年并没有与被上诉人及其何大波就债务不受清偿将房屋作抵的约定。三、2004年9月10日签订的《房屋买卖协议》，到2005年5月上诉人才入住。入住以来，被上诉人及何大波均未对此提出异议，也未主张过权利。十余年来，被上诉人及何大波生前从未向上诉人偿还过任何债务及利息，也能反映双方当时的真实意思表示为从此前的借贷关系转为房屋买卖关系，与《房屋买卖协议》的约定一致。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，依法确认《房屋买卖协议》合法有效，判令被上诉人协助上诉人办理房屋过户手续，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。张燕无答辩意见。上诉人孙路红与被上诉人张燕在二审期间均未向本院提供证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案争议���点为本案中签订的《房屋买卖协议》的效力问题及孙路红要求张燕协助办理房屋过户手续的请求能否得到支持？2004年9月10日，张燕与何大波向孙路红借款41500元，约定于2004年9月19日归还。双方于同一日签订《房屋买卖协议》，约定“以该借款41500元作为房款，张燕与何大波将自己所有的房屋卖给孙路红”。因借款与房屋买卖系同一天时间，且在房屋买卖协议明确约定以借款抵房款，该房屋买卖协议实质为借款抵押合同。原审判决对此认定并无不当。双方当事人签订的房屋买卖协议中以借款折抵房款，直接将房屋转移给对方的约定违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，无论该约定是否为双方当事人的真实意思表示，均属无效约定。故上诉人孙路红要求确认房屋买卖协议有效的理由不能成立，其要求张燕协助办理过户手续的请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人孙路红负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡铁霞审 判 员 许 进代理审判员 余立根二〇一五年四月二日书 记 员 颜 静 百度搜索“”