（2015）惠民二初字第60号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-23
案件名称
鑫苑物业服务有限公司与刘国旺物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鑫苑物业服务有限公司,刘国旺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民二初字第60号原告鑫苑物业服务有限公司。法定代表人梁裕民，公司经理。委托代理人王忠祥、张志平，该公司职员。被告刘国旺，男，汉族，1979年出生。委托代理人谢海花，女，汉族，1981年出生，系被告之妻。原告鑫苑物业服务有限公司诉被告刘国旺物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，由审判员滑明勋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张志平、被告委托代理人谢海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告所服务的小区物业某户业主，被告违反双方物业服务合同约定，未及时足额交纳物业服务费用。原告多次催收并下发催费通知单，被告一直拒绝交纳，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告催要未果，为维护原告权益特诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告自2011年10月至2014年12月所欠物业费6292.7元；二、被告支付原告滞纳金（违约金）2000元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据1、《前期物业管理服务协议》，证明双方约定的物业费收费标准及缴费周期，迟延缴纳物业费的违约责任；证据2、《住户情况登记表》，证明被告系一期某户业主；证据3、《物业费催缴通知单》及照片复印件，证明原告多次催促被告缴纳，被告拒不缴纳；证据4、物业费及违约金计算明细，证明原告欠缴物业费时间及金额。被告辩称，自2010年7月至10月，房屋因质量问题西墙渗水严重，被告向物业多次反映该情况，物业公司只是说要与开发商协调维修事宜，维修后仍旧是严重渗水。因为房屋渗水，导致原告家中的墙体脱落、家具及门边变形，经被告多次向物业反映，后开发商又一次进行维修，但维修后仍旧渗水，被告无奈才未交纳物业费，但这完全是因为原告的原因才导致被告拒交物业费这一结果。经审理查明，被告系小区物业某户业主，其房屋建筑面积为90.28平方米。原、被告双方于2009年9月15日签订一份前期物业管理服务协议，主要约定：物业收费标准，并约定了相应的违约责任，其中第十条第三款约定，甲方（原告）违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方（被告）有权要求甲方退清多交费用，自业主提出书面申请之日至甲方结算当日，按每天万分之十支付违约金。乙方有权诉诸法律主张权益；第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期交纳并从逾期之日起按每天万分之十交纳违约金并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。被告自2011年10月1日起未按时交纳物业管理费用，原告曾向被告发出物业费催缴通知单，通知被告缴纳所欠物业费用。被告自2011年10月至2014年12月累计欠原告物业服务费用6292.7元。本院认为，物业管理法律关系中，物业公司有为小区和业主提供优质物业服务的义务，享受物业公共服务的业主有依约定积极交纳物业费用的义务。本案被告作为小区业主，应当积极配合物业管理公司的工作，履行按时交纳物业费的义务，这种义务具有公益性，直接影响到物业服务的质量，也影响到到同一小区其他业主的利益。同时，被告作为业主也享有接受物业管理公司尽职尽责地服务的权利，对物业管理公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法渠道予以解决，不交物业费不符合合同约定和法律规定。因此，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求按照物业服务合同约定支付滞纳金（违约金）的诉讼请求，因物业服务合同中的该约定属于原告单方事前拟制格式合同条款，原、被告协议约定的滞纳金（违约金）过高，可参照中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付违约金，过高部分，本院不予支持。原告作为物业服务方，也应认真听取业主意见建议，积极解决业主反映的问题，不断改进物业服务水平。关于被告辩称其房屋有质量问题，未提供有力证据，也不是被告拒交物业费的法定理由，且与本案不是同一法律关系，如果属实，可依据购房合同约定及有关法律规定另行主张，故对被告的辩称理由本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，判决如下：被告刘国旺于本判决生效后五日内支付原告鑫苑物业服务有限公司物业服务费6292.7元，并以实际欠交物业费数额为基础自2011年10月1日起按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付违约金至2014年12月31日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员 滑明勋二〇一五年四月二日书记员 张晓庆