（2014）红民商初字第794号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-01-25
案件名称
遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司与贵州丰和房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司,贵州丰和房地产开发有限责任公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民商初字第794号原告遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区官井路财校旁。法定代表人陈登元，执行董事。委托代理人张荣，经理。被告贵州丰和房地产开发有限责任公司。住所地贵州省贵阳市花溪区清华路**号清华山庄内。法定代表人唐志贵，董事长。委托代理人骆婧，贵州普众律师事务所律师。原告遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司（以下简称荣和置地经纪公司）与被告贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下简称丰和房开公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣和置地经纪公司委托代理人张荣和被告丰和房开公司委托代理人骆婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣和置地经纪公司诉称，2014年6月28日，我公司与被告丰和房开公司签订《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》，该合同约定，被告委托我公司代理广惠国际一期超市商铺的全程营销策划及销售代理工作，佣金计算方式为底价销售金额×1.5%＋超出底价销售金额×30%，被告如不按时足额支付佣金视为严重违约，则我公司不再受销售目标考核，且被告应按照每超过一天千分之五向我公司支付违约金，如在合同约定的解除情形外被告单方提前解除或终止合同，或因被告原因及可归于被告的原因等非我公司原因导致合同无法继续执行，视为被告违约，被告应支付已经销售的佣金并赔偿违约金300000.00元。合同签订后，我公司按约履行了义务，截止2014年11月4日，房屋销售收入共计25020789.00元，则被告应支付我公司佣金共计905262.00元，其余556452.00元佣金应于购房按揭贷款手续办理完毕后支付，但被告仅于2014年9月2日支付7月份佣金175652.00元，剩余佣金至今未付。2014年11月5日，被告单方终止了合同，根据法律规定和合同约定，未到期的佣金支付条件已经成就，即被告共计还应支付我公司佣金1319520.00元，并承担合同约定违约责任。我公司为了维护合法权益，特诉至人民法院，请求判决被告支付销售代理佣金1319520.00元及按照每日千分之五计算的逾期付款违约金，并支付单方解除合同的违约金300000.00元。被告丰和房开公司辩称，首先，我公司同意向原告荣和置地经纪公司支付佣金，但原告主张数额有误，不应当按照合同价格作为计算基数，而应当按照真实成交价格来计算；第二，因为原告没有按照合同约定完成销售任务，故我公司迟延支付佣金是原告原因导致，不承担违约责任，对于原告违约行为给我公司造成的损失，我公司将另外主张权利；第三，即使我公司需要支付逾期付款违约金，但合同约定的计算标准太高，我公司要求按照法律有关规定进行调整降低；第四，我公司没有单方解除合同，不存在违约行为，不应承担解除合同违约金。经审理查明，原告荣和置地经纪公司和被告丰和房开公司于2013年12月6日签订《项目全程服务合同》，约定原告为被告提供包括基金销售居间服务、广告推广、销售代理及其他服务等四个部分的服务项目，约定了双方的各项权利义务。2014年6月28日，原告作为乙方和被告作为甲方，双方针对被告所开发的都匀市广惠路广惠国际一期超市商铺的商品房销售又签订了《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》，该合同总则第一条约定：“合同委托期限自本合同生效之日起至2015年6月30日止。如甲方广惠国际一期超市开业进度延后，则本合同考核期限做相应顺延”；分则第一条甲方责任及义务中第4款约定：“负责办理银行按揭事宜并确保按揭办理顺畅”，第11款约定：“负责协调落实超市前广惠路的道路整修施工，力争工程于2014年9月30日前完成”；第四条佣金提成约定的佣金提成方法为底价销售金额×1.5%＋超出底价销售金额×30%，如办理按揭或分期付款则等比例扣除贷款金额或后期付款提成，贷款或后期付款到账的次月发放扣除部分，每月15日前按照双方签字认可的佣金结算数额支付上月销售佣金；第五条约定：“乙方不提供发票，甲方按照销售佣金的6%代扣代缴”；第六条第一款第（二）项约定：“甲方如不按时足额向乙方支付销售代理佣金视为严重违约，乙方不再受销售目标考核，甲方应按每超过一天千分之五向乙方支付违约金”，第（三）项约定：“在本合同约定的解约情形之外，甲方单方提前解除或提前终止合同或因甲方的原因及可归于甲方的原因等非乙方原因导致合同无法继续执行，视为甲方违约，甲方应将已经销售的销售代理佣金支付给乙方，并赔偿乙方违约金30万元”；合同中对双方的其他权利义务也进行了明确约定。该合同签订后，原告即按约开始履行销售代理义务，截止2014年11月5日针对所涉项目楼盘的69间商铺代理被告与购房人签订《认购协议》，其中65套由原告代理被告与购房人签订了《商品房买卖合同》，另4套于其后由被告自行与购房人签订了《商品房买卖合同》。在双方履行前述合同期间，按月进行了四次结算，确定了原告2014年7-10月四个月的销售佣金数额，被告针对7月的销售佣金按照结算确定数额扣除保证金和税费后向原告履行支付了175652.00元，其后则再未支付销售代理佣金。2014年10月30日，原告向被告发出催收销售代理佣金工作函，被告收到该函后没有予以回复。2014年11月5日，被告不愿继续委托原告进行销售代理，故锁闭销售中心并拒绝原告工作人员进入，双方为此发生纠纷，后原告工作人员向都匀市公安局报案，都匀市公安局巡逻特警大队接警后指派人员进行了处理，并进行了相应登记。同日，原告再次向被告发出工作函，表示将追究被告单方解除合同的违约责任，原告的相关负责人张荣还与被告相关负责人进行电话沟通，商谈了合同终止履行后的有关问题。次日，被告向原告回复工作联系函，否认己方违约并主张原告违约，同时要求原告结算佣金并商谈相关问题。其后因双方对销售代理佣金的计算数额和违约责任相关问题产生争议，原告遂诉来本院，酿成本案双方讼争。另查明，在双方履行过程中，委托销售代理项目所处贵州省都匀市平桥南路由被告负责维修改造，改造工程于2014年9月启动，同年11月竣工。同时，原告所销售代理的广惠国际一期超市商铺所办理的按揭贷款业务中首笔贷款的发放时间为2014年11月6日。上述事实，原告举证了营业执照、组织机构代码证、《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》、待售房源表、平面图、4份佣金结算表、69份《认购协议书》、客户按揭资料签收表、银行转账回单、工作联系函、邮寄存根、邮寄费发票、接处警登记表、建设银行黔南分行个贷中心出具说明、都匀市广惠街道办事处出具证明、通话录音、纠纷现场视频录像等证据，被告对其中的通话录音和视频资料真实性持有异议，但未申请鉴定，因该通话录音和视频资料所证明内容与原告举证的接处警登记表及双方往来函件证明内容一致，证据间能够相互印证，应当真实可信，故本院对通话录音和视频资料的真实性予以确认，对于原告所举其他证据，被告对真实性均不持异议，本院对原告所举其他证据的真实性予以确认。被告针对诉讼主张举证了营业执照、法定代表人身份证明、《项目全程服务合同》、《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》、房源信息表、《认购协议书》、商品房买卖合同、《回购协议》、《委托经营管理协议》、广告宣传单、购房人证明材料、佣金结算统计表、工作联系函及快递单据等书证，原告对其中佣金结算统计表的真实性持有异议，因该证据系被告单方制作，不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予采证，对于被告所举其他证据，原告对真实性均不持异议，本院对被告所举其他证据的真实性均予以确认。本院根据上述证据认定以及双方当事人的到庭陈述，认定以上事实。本院认为，原告荣和置地经纪公司和被告丰和房开公司对双方签订《项目全程服务合同》和《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》的真实性均不持异议，该两份合同均系双方当事人在自愿的基础上订立，且不违反相关法律法规的禁止性规定，故该两份合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方所签《项目全程服务合同》约定原告为被告提供包括基金销售居间服务、广告推广、销售代理及其他服务等四个部分的服务项目，且合作范围包括整个楼盘项目，而《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》仅仅只是对项目楼盘中“广惠国际”一期超市商铺确定销售代理的相关权利义务，且签订时间在后，应视为双方对“广惠国际”一期超市商铺销售代理进行的特别约定，故双方针对“广惠国际”一期超市商铺销售代理过程中发生纠纷应当按照《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》的约定进行处理。在本案审理中，原、被告双方对原告履行合同义务与购房人签订69份《认购协议书》和65份《商品房买卖合同》的事实不持异议，争议在于以下几点：一、《广惠国际一期超市商铺销售代理合同》是否已经解除，被告应否应当承担单方解除合同的违约金300000.00元；二、被告应当支付给原告销售代理佣金的具体数额；三、在双方履行合同过程中是哪方违约，被告是否应当承担逾期付款违约金，以及违约金的计算时间和标准。对于上述第一个焦点，根据查明的事实，被告以锁闭销售中心并拒绝原告工作人员进入的方式明确表示不愿继续履行合同，应当认定为已经向原告作出解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，通知解除合同并未规定必须采取书面形式，且原告对被告解除合同也未提出异议，故本院认定双方的销售代理合同关系已经解除。再则，即使合同没有解除，但已经因为被告的原因导致合同无法继续履行，根据合同约定被告也应当承担违约金300000.00元，故本院对原告要求被告支付解除合同违约金300000.00元的诉讼请求予以支持。针对上述第二个焦点，双方对合同约定的佣金计算方式没有异议，但对商铺的销售价格存有争议，对此本院认为，根据本案争议超市商铺的销售模式，系采用被告返租促销的经营方式，前三年的租金折抵购房款，后两年租金另行支付，也即是《商品房买卖合同》中约定的购房款已经扣除了前三年的租金。从公平原则考虑，被告返租商铺后取得商铺处分权，可以实现一定的经济价值，已经折抵购房款的前三年租金并非凭空损失，故商铺的真实销售价格应当为合同约定价格加上前三年租金，按照合同约定应当以此价格作为计算销售代理佣金的基数，但双方在结算过程中均是以合同价款作为计算基数，被告还以结算数额支付了7月份的佣金，可以看出双方均认可以销售商铺时被告所收取的实际款项数额作为计算佣金的标准，故本院对被告关于佣金应当以购房款扣除五年租金作为计算标准的辩解意见不予采纳，对原告主张的佣金计算标准予以采纳。对此焦点双方还对销售商铺的数量存在争议，被告认为由原告代理签订的《认购协议书》其中4份不是由原告完成签订《商品房买卖合同》，故不应计算佣金，因合同约定须签订《商品房买卖合同》才视为销售成功，该4间商铺虽然系被告原因才导致原告未能完成销售任务，但上述第一个焦点中已经确认被告对解除合同承担相应违约责任，故对于佣金计算应当按照合同约定处理，本院对被告的该项辩解意见予以采纳，该4间商铺不予计算销售代理佣金。按照双方四次结算所确定的佣金计算数额，被告应支付的已到期佣金数额为938720.00元，按揭和分期付款的未到期佣金数额为474567.00元，根据合同约定，如被告解除合同或因被告原因导致合同无法继续履行，被告应支付已经销售的全部代理佣金，故被告应当支付上述已到期和未到期的全部销售代理佣金。因合同已经解除，不应再扣取保证金，且双方对代扣代缴税费也不持异议，故被告应支付的佣金数额为1328489.78元，扣除被告已经支付的175652.00元，则被告还应当支付佣金1152837.78元。对于上述第三个焦点，根据双方合同约定和本院查明的事实，被告没有按照约定办理银行按揭事宜和道路整修施工，也没有按期完成超市招商工作，从而影响原告的销售进度，故原告未完成合同约定的销售任务系被告违约所致，原告不应承担违约责任，被告也不能以原告违约对销售代理佣金履行支付义务进行抗辩，被告应承担逾期付款的违约责任。对于逾期付款违约金的计算时间，根据合同约定和双方结算情况，8月份已到期佣金101913.00元扣除税费后应在2014年9月15日前支付95798.22元，逾期未付应从2014年9月16日起计算，9月佣金已到期佣金303086.00元扣除税费后应在2014年10月15日前支付284900.84元，逾期未付应从2014年10月16日起计算，其他到期佣金、未到期佣金扣除税费后应付772138.72元，该款应在合同解除后予以支付，即应从2014年11月6日起计算违约金。对于原告所主张按照合同约定每日千分之五计算逾期付款违约金的标准，被告认为合同约定高于原告实际损失，要求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金以损失补偿为主要原则，而原告在本案中没有对实际损失进行举证，故本院对被告的该项辩解意见予以采纳，对逾期支付销售代理佣金酌情按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率的标准计算违约责任。对于被告所持在4份结算函上签字何宗丙、饶海萍等人并非公司员工的辩解意见，因在7月份的结算函上除了何、饶二人的签名外，还有被告认可的相关负责人唐翔的签署意见，且被告也按照结算所确定的数额履行支付，现被告否认何、饶作为公司结算人员身份显然于理不符，故本院对被告的该项辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州丰和房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内支付给原告遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司销售代理佣金人民币1152837.78元及该款至付清款之日止按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算的利息（其中95798.22元从2014年9月16日起算，另284900.84元从2014年10月16日起算，余款772138.72元从2014年11月6日起算）；二、由被告贵州丰和房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内支付给原告遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司违约金人民币300000.00元。案件受理费9690.00元，由原告遵义荣和置地房地产经纪有限责任公司承担1000.00元，被告贵州丰和房地产开发有限责任公司承担8690.00元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员 陈利二〇一五年四月二日书记员 刘燕