（2015）二中速民终字第0474号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-20
案件名称
天津市勃旺淼置业投资发展有限公司与侯新征商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市勃旺淼置业投资发展有限公司,侯新征
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第六条第一款，第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中速民终字第0474号上诉人（原审被告）天津市勃旺淼置业投资发展有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽大丰路西侧优仕名邸103号。法定代表人周育友，董事长。委托代理人郭蕊，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）侯新征，男，1978年10月9日出生，汉族，中石化润滑油天津分公司职工，户籍所在地天津市滨海新区汉沽东风南路东风南里39号楼204室，现住天津市滨海新区汉沽优仕名邸A座502号。公民身份号码1201081978********。委托代理人张太明，天津市滨海新区汉沽城区法律服务所法律工作者。上诉人天津市勃旺淼置业投资发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院2014年11月26日作出的（2014）滨汉民初字第4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年9月2日，天津市勃旺淼置业投资发展有限公司（以下简称“勃旺淼公司”）、侯新征双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定：侯新征购买由勃旺淼公司开发建设的坐落在天津市汉沽区大丰路西侧优仕名邸A-504普通住宅一套，该房建筑面积92.25平方米，每平方米单价人民币5800元，总价款为人民币535050元。该房交付日期为2011年11月30日前。该合同第七条约定：“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定：商品房建筑面积大于销售面积的，面积差异超出±3%部分的房价款由出卖人承担；商品房建筑面积小于销售面积的，每平方米成交价格保持不变，面积差异超过±3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”上述合同还就逾期交付商品房的处理、质量及保修责任、商品房配套设施的运行、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。由于勃旺淼公司销售房屋时存有失误，将侯新征所购房屋合同登记的商品房房号写为504号，实际应为502号。该《天津市商品房买卖合同》及补充合同签订后，侯新征依约以贷款方式向勃旺淼公司交纳了全部房款。勃旺淼公司于2012年7月29日通知侯新征交付其所购房屋。勃旺淼公司于2012年8月6日取得诉争房屋验收合格手续，具备商品房买卖合同约定的交房条件。勃旺淼公司在办理产权证时，经天津市滨海新区汉沽国土资源局和房管局核实，侯新征所购房屋实际建筑面积为88.53平方米，与商品房买卖合同约定的建筑面积减少了3.72平方米。经过双方协商，勃旺淼公司、侯新征于2014年5月15日签订了补充合同，约定总房款价格不变。2014年7月4日，侯新征取得诉争房屋的房地产权证（房号为天津市滨海新区汉沽优仕名邸A座502号，建筑面积为88.53平方米）。双方对补充合同是否属于格式条款、其效力问题和赔偿问题协商无果。侯新征向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认勃旺淼公司、侯新征签订的《补充合同》无效；2、勃旺淼公司给付侯新征房屋面积差异款27187.5元；3、诉讼费用由勃旺淼公司承担。原审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上协商签订，双方意思表示真实，内容合法、有效，并已实际履行，其行为不违反法律规定，应确认为有效合同，依法予以保护。侯新征依照该合同约定履行了交付全部房款的义务。勃旺淼公司应依约向侯新征交付无瑕疵的商品房。勃旺淼公司因销售有误，导致侯新征所购房屋房号变更、建筑面积减少，造成侯新征经济损失，是形成此纠纷的根本原因。勃旺淼公司对此应承担全部民事责任。勃旺淼公司未采取合理的方式提请侯新征注意免除或者限制其责任的条款，亦未按照侯新征的要求，对该条款予以说明。双方签订的《补充合同》中“总房款价格不变”的约定属于法定格式条款，该条款免除了勃旺淼公司的赔付责任，排除侯新征主要权利，显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，该格式条款应属无效。侯新征主张确认双方签订的《补充合同》中“总房款价格不变”的约定条款无效的诉请符合我国相关法律规定，原审法院对此主张予以支持。勃旺淼公司抗辩该约定是双方真实意思表示，侯新征是完全行为能力人，不存在诱劝其签字的行为，该补充合同中“总房款价格不变”的约定不属格式条款且合法有效，因其无相关证据证实其采取了合理的方式提请侯新征注意免除或者限制其责任的上述约定，且按照侯新征的要求，对该约定条款予以说明，原审法院对勃旺淼公司的抗辩主张不予支持。侯新征要求勃旺淼公司给付其房屋面积差异款的主张符合我国相关法律规定和合同约定，原审法院予以支持。勃旺淼公司应依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第七条“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。商品房建筑面积小于销售面积的，每平方米成交价格保持不变，面积差异超过±3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的约定返还侯新征房款27100.5元（5800元／平方米×2.7675平方米＋5800元／平方米×2×0.9525平方米）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原告侯新征与被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司签订的补充合同中“总房款价格不变”的约定条款无效；二、被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告侯新征所购房屋（天津市汉沽区大丰路西侧优仕名邸A座502号）面积差异款人民币27100.5元；三、驳回原告侯新征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币239元，由被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担（上述款项原告已预交，本院不再退还，被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担的费用人民币239元于本判决生效后十日内给付原告）。”原审法院判决后，勃旺淼公司不服该判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审法院判决，依法改判驳回侯新征原审诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由侯新征负担。理由：双方签订的《补充合同》是在双方就房屋面积减少后价款处理问题充分协商的基础上签订，不符合格式条款的构成要件，侯新征是完全行为能力人，其签订的《补充合同》合法有效，原审法院判决适用法律错误，应予改判。被上诉人侯新征辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意勃旺淼公司上诉请求，请求维持原审法院判决。本院二审审理查明的事实与原审一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”、第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定。侯新征、勃旺淼公司之间签订的《补充合同》系格式条款，约定在涉诉房屋面积减小、房屋总价款减少的情况下总房款价格不变，该《补充合同》实质系免除勃旺淼公司返还多收房款的义务，且勃旺淼公司没有提交证据证明其对免除其责任的内容，在合同订立时采用足以引起侯新征注意的文字、符号、字体等特别标识，并就免除其责任的内容对侯新征予以了说明。故原审法院依据法律规定确定勃旺淼公司、侯新征签订的《补充合同》中“总房款价格不变”的约定无效并无不妥。勃旺淼公司与侯新征签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示。现侯新征依据该合同约定的房屋建筑面积与销售面积差异的处理约定，主张给付房屋面积差异款，且勃旺淼公司对原审法院判令的退还差异款数额无异议，故原审法院对侯新征的该项请求予以支持并无不妥。综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由上诉人天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 景 新代理审判员 邓 晓 萱代理审判员 王 晶二〇一五年四月二日书 记 员 何日升速录员李仲 更多数据：搜索“”来源：