（2014）徐民四（民）初字第4228号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与夏正居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中原物业顾问有限公司,夏正
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十八条，第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十五条第一款，第四百二十六条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第4228号原告上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人谭浩。委托代理人姜一帆。被告夏正。委托代理人朱燕婷，上海市东高地律师事务所律师。委托代理人奚某某。原告上海中原物业顾问有限公司诉被告夏正居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭浩、姜一帆、被告及其委托代理人朱燕婷、奚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月15日，经原告居间，被告与案外人汪某就上海市徐汇区云锦路XXX弄华龙新苑XXX号XXX室房屋物业买卖事宜达成买卖意向，并签订了《房屋买卖合同》。原告已经居间成功，根据被告签订《佣金确认书》，被告应当按照约定支付原告佣金54，000元，但被告不予支付。原告认为其已经完成了居间义务，有权主张佣金及逾期违约金，故请求依法判令被告支付原告佣金54，000元及逾期付款违约金，以54，000元为本金，按日万分之五计算至判决生效之日止。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未尽到居间义务，原告仅告知被告房屋上有抵押但是未告知被告该房屋上设立了三套房屋的捆绑抵押，抵押金额有1，000万元，该抵押一直没有取消；同时，与被告签订合同的宋某某所持有的委托书中根本没有代为签署合同的权限，因此宋某某是超越代理权限与被告签订合同，被告有权撤销该合同。该买卖合同已经解除，原告居间并未成功，无权获得报酬。经审理查明，上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）登记权利人原为案外人汪某，该房屋于2013年10月17日核准最高额抵押限额1，000万元，另有岳阳路XXX弄XXX号XXX室、云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋共同为1，000万元的债权担保。2014年1月8日，汪某、孟某某在北京市海诚公证处出具公证委托书给宋某某，委托权限为：“1、到房管部门查阅该房产的档案资料；2、代办上市申请、税务登记等手续；3、协助购房人办理其购买上述房产的贷款手续；4、代收售房款、代缴相关税费；5、办理产权过户手续；6、办理物业过户手续；7、代为办理交易过程中的其他有关事项。”2014年2月15日，原告（丙方）、被告及奚某某（乙方）与汪某（甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由丙方对甲、乙双方买卖上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋提供居间服务，成交价为270万元。落款处甲方签署人为“宋某某”。同时，被告、奚某某（乙方）与汪某（甲方）签订了《房屋买卖合同》，就房屋价款、付款方式、过户时间等内容进行了约定，是否设立抵押一栏勾选是。落款处甲方签署人亦为“宋某某”。后原、被告签署《佣金确认书》，确认被告应向原告支付佣金54，000元，于房屋买卖合同成立时支付，若未经原告同意延迟支付，原告有权按照延迟支付佣金数额每天0.05%计算追索逾期违约金。后被告向案外人宋某某共计支付了定金4万元。2014年3月8日，宋某某（甲方）与被告及奚某某（乙方）签署解约协议，内容为：1、双方协议解除2014年2月15日签订的系争房屋房地产买卖居间协议；2、甲方同意将定金4万元返还乙方。协议一式三份，甲乙双方各执一份，原告另执一份。另，本院于2015年2月12日至徐汇区房地产交易中心调取案外人汪某名下位于上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋的档案资料，经查询发现网签的《上海市房地产买卖合同》由汪某本人于2014年8月15日签署。以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、房地产登记簿、解约协议等佐证，本院予以确认。本院认为，法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。系争房屋原登记权利人汪某出具的公证委托书明确，委托人宋某某的委托代理权限并不包括签订房屋买卖合同、居间协议等内容。2014年8月15日，上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋网签的《上海市房地产买卖合同》亦由汪某本人签署。由此可见，宋某某的上述签约行为并未获得汪某授权，而后汪某亦未对该行为进行追认，故《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均处于效力待定状态。嗣后，被告与案外人宋某某达成《解约协议》，解除2014年2月15日签署的系争房屋房地产买卖居间协议，并返还被告定金40，000元。合同解除的前提条件是合同成立并生效，由于房地产买卖居间协议仍处于效力待定状态，该解约行为实质是被告依法行使撤销权。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告作为专业的居间服务方，在明知案外人宋某某无签署房屋买卖合同授权的情况下，未将该节事实告知被告，存有过错。同时，对于系争房屋上设有最高额抵押这一重要信息，庭审中原告主张被告知道该信息，但未提供充分的证据证明该主张，应当承担举证不能之法律后果。因被告与汪某的房屋买卖合同未生效，不能视为原告完成了居间义务，故原告主张获取佣金及滞纳金的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计575元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 徐红二〇一五年四月二日书 记 员 顾郁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 微信公众号“”