（2015）青民一终字第261号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-22
案件名称
青岛市南投资有限公司与青岛澳华投资发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛澳华投资发展有限公司,青岛市南投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第261号上诉人（原审被告）青岛澳华投资发展有限公司。法定代表人李萌，董事长。委托代理人张泽清，该公司员工。委托代理人高承山，该公司员工。被上诉人（原审原告）青岛市南投资有限公司。法定代表人张涛，总经理。委托代理人赵济强，山东亚和太律师事务所律师。委托代理人张向明，山东亚和太律师事务所律师。上诉人青岛澳华投资发展有限公司（以下简称澳华公司）因与被上诉人青岛市南投资有限公司（以下简称市南投资公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人澳华公司的委托代理人张泽清、高承山，被上诉人市南投资公司的委托代理人张向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市南投资公司在原审中诉称，2009年7月21日，案外人闫芳与澳华公司签订《金街购物广场合同书》，购买澳华公司开发的金街购物广场项目地下负一层B1-75号商铺使用权，销售价款总计660086元。合同约定商铺交付时间为2010年5月1日前。案外人按照约定支付了全部价款。但澳华公司屡次拖延交付时间，至今未能交付商铺。2013年10月12日，市南投资公司与闫芳签订《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》，闫芳将其取得的上述商铺使用权转让给市南投资公司，闫芳在《金街购物广场合同书》中的权利义务由市南投资公司概括承受。该转让协议的效力为澳华公司所确认。现与澳华公司迟迟未履行商铺交付义务。市南投资公司有权依法解除合同书，并要求澳华公司立即返还收取的全部合同价款、赔偿经济损失。请求依法判令：一、解除双方就金街购物广场B1-75号商铺签订的《金街购物广场合同书》；二、澳华公司返还商铺价款660086元及利息，利息自付款之日起至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算；三、本案诉讼费用由澳华公司承担。澳华公司在原审中辩称，一、在收购涉案商铺之前，市南投资公司已经清晰知晓并接受涉案商铺存在未验收、无法按照法律法规及合同书约定交付使用的瑕疵。东海路人员掩蔽工程因未办理规划审批手续，导致涉案商铺无法验收而无法营业并交付使用，原商铺购买人因此上访要求退铺。为解决上访问题，市南区政府安排市南投资公司收购涉案商铺。2013年7月3日，双方达成《声明书》作为涉案商铺交付条件的约定。二、由于建设单位市南区政府、市南区人防办没有及时办理规划审批手续，以及建设单位市南区政府申报的东海路人员掩蔽工程北区增加了16772平方米的面积，导致涉案项目没有完成规划审批手续，造成涉案商铺无法营业、无法交付的客观事实，澳华公司亦是遭受巨额经济损失的受害人。三、澳华公司不承担延期交付商铺的违约责任，合同书依法不应予以解除。涉案商铺已经具备营业和使用条件，且依据合同书第九条，澳华公司不承担延期交付商铺的违约责任。原审法院查明，2009年7月21日，案外人闫芳与澳华公司签订《金街购物广场合同书》一份，约定：闫芳向澳华公司购买青岛市东海路人员掩蔽工程即金街购物广场负一层B1-75号商铺五十年使用权，五十年使用权起始日为澳华公司交付该商铺之日；澳华公司预计：金街购物广场2009年12月底主体完工，2010年5月1日前将竣工验收合格的五星级装修标准商铺交付使用；待澳华公司可以确定准确交付期限后，正式以书面方式通知，并以此日期为最终约定交付日期。澳华公司如未按最终约定交付日期交付商铺，则按同期银行借款利率支付逾期违约金；但因不可抗力或政府原因导致延误的，不在此限。合同签订后，闫芳向澳华公司支付涉案商铺总价款共计660086元。澳华公司至今未将竣工验收合格的商铺交付使用。2013年10月12日，市南投资公司与闫芳签订《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》一份，约定闫芳将涉案商铺的使用权转让给市南投资公司，闫芳在合同中的权利、义务一并由市南投资公司概括承受。澳华公司在该转让协议上盖章认可。同日，澳华公司出具商铺位置确认图一份确认涉案商铺的位置。2008年12月5日，青岛市东海路至漳州路地下商业街工程（即青岛市东海路人员掩蔽工程）取得青岛市规划局出具的《建设项目选址意见书》，建设单位为青岛市市南区人民政府。金街购物广场为上述工程的南段部分，澳华公司系金街购物广场的投资建设方及经营管理方。2013年7月3日，澳华公司向市南投资公司出具《声明书》一份，内容为：“…1、本项目尚不具备交接条件，故有关商铺从未实际办理交接，业主从未实际接收或者使用。2、我公司将于本项目手续健全、具备交付条件后，根据相关规定及合同约定，另行与青岛市南投资有限公司办理商铺交接事宜。交付条件是指，本项目通过竣工验收，符合国家法律、法规、政策及合同约定的交付使用条件，取得进行商业经营必要的证照，具备作为商业经营的店铺进行正常的经营活动的条件”。市南投资公司在该《声明书》上盖章并写明“今收到此声明书原件壹份”。澳华公司称，上述《声明书》证明市南投资公司在收购涉案商铺之前，已经明确知道涉案商铺因未验收而不具备交付条件，因此以声明书的形式约定了商铺交付的具体条件。市南投资公司称，《声明书》仅为澳华公司的单方声明，并非双方合意；《声明书》的出具时间与商铺转让协议无关联性；市南投资公司从未同意澳华公司所提出的交付条件，亦不可能无限期的等待澳华公司交付，市南投资公司的合同目的无法实现，有权解除合同。澳华公司提交业主转让审核单、商铺转让信息汇总、市南区人防办南人防字（2013）21号文件，证明因涉案商铺不能营业及交付使用，原涉案商铺业户上访要求退铺，市南区政府安排市南投资公司收购涉案商铺，该行为系政府行为；澳华公司提交《金街购物广场商铺交接通知书》一份，证明涉案商铺已经客观存在，已经具备营业和使用功能，澳华公司已经办理了部分涉案商铺的交付通知书，但因建设审批手续不健全而不具备办理交接的条件；澳华公司提交青岛市规划局《关于“东海路人员掩蔽工程”违法建设问题征求意见的复函》，证明市南区人防办以“项目是青岛市2010年重点项目时间紧任务重，有关部门要求尽快开工建设”为由，未办理规划审批手续就开工建设，市规划局采取多种方式督促市南区人防办尽快完善规划审批手续，皆未果；澳华公司提交青岛市规划局《关于抓紧办理完善规划手续的函》、《设计方案专家评审申报表》、《设计方案规划控制指标一览表》，证明2011年10月份建设单位市南区政府向青岛市规划局提交东海路人员掩蔽工程规划审批文件，因其申报的项目北区16772平方米管线层无设计和批准文件，导致规划审批手续至今未办理；澳华公司提交照片一宗，证明涉案商铺已经具备营业和使用条件。对澳华公司提交的证据，市南投资公司质证称，市南投资公司与业主签订转让协议符合法律规定，在法律规定范围内处理相关事宜，应当予以保护；虽然有个别业主签订过交接通知，但商铺实际未交付；澳华公司提交的函件和一览表与本案无关；照片不能否认商铺不能交付使用的现状。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案外人闫芳与澳华公司于2009年7月21日签订的《金街购物广场合同书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同是合法有效的。依据合同第八条约定，2010年5月1日前澳华公司将本合同项下五星级装修标准商铺交付使用。依据2013年10月12日市南投资公司与案外人闫芳签订的《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》，案外人闫芳在合同书中的权利义务均转让给市南投资公司，澳华公司对此亦表示认可，因此，市南投资公司成为《金街购物广场合同书》的一方当事人，与澳华公司形成商铺买卖合同关系。原审法院认为，澳华公司与市南投资公司之间就涉案商铺的销售合同，市南投资公司的主要合同义务为交纳商铺款项，澳华公司的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。现市南投资公司已履行完毕交付商铺价款的义务，澳华公司亦应完成按期交付商铺的义务。依据合同约定，2010年5月1日为澳华公司预计的商铺交付期限，该日期系明确具体的，表明澳华公司承诺在该日期前完成涉案商铺竣工验收合格及装修完毕的义务，在完成上述合同义务的条件下，澳华公司有权选择具体交付日期并书面通知市南投资公司。因此，澳华公司应确保其投资建设的金街购物广场项目在该日期前通过竣工验收并装修完毕，但涉案工程至今未通过竣工验收，不符合合同约定的商铺交付条件，澳华公司应承担相应违约责任。澳华公司称涉案商铺已经具备营业条件和交付条件的答辩意见，于法无据，原审法院不予采信。澳华公司称双方达成《声明书》作为涉案商铺交付条件约定的答辩意见，原审法院认为，《声明书》的出具时间系在双方与案外人闫芳达成商铺使用权转让协议之前，且该声明书系澳华公司单方出具，市南投资公司收到该声明书并非证明双方就商铺交付条件已经达成一致，对此，原审法院不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案工程至今未通过竣工验收，涉案商铺无法确定具体交付日期。澳华公司无法履行交付商铺的合同义务，市南投资公司购买涉案商铺的合同目的无法实现，综上，市南投资公司要求解除双方就金街购物广场B1-75号商铺之间的《金街购物广场合同书》的请求，原审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的合同已经解除，澳华公司应于判决生效之日起10日内返还市南投资公司已付的商铺款660086元。市南投资公司要求澳华公司支付上述商铺款的利息，自付款之日起至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算的请求，原审法院认为，因合同约定商铺交付日期为2010年5月1日，合同亦明确约定了澳华公司逾期交付的违约责任，综合本案案情，澳华公司应自2010年5月2日即逾期交付商铺之日起向市南投资公司支付商铺款的利息，至判决生效之日止，以涉案商铺款660086元为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算。澳华公司称由于建设单位市南区政府、市南区人防办没有及时办理规划审批手续，以及东海路人员掩蔽工程的北区增加了面积，导致涉案项目没有完成规划审批手续的答辩意见，原审法院认为，澳华公司提交的证据未证明其主张，且澳华公司作为投资建设方，应及时提交符合行政审批部门要求的相关材料以确保涉案工程通过竣工验收，现澳华公司将金街购物广场未能竣工验收的责任归结为因相关行政部门的行为所导致，无事实和法律依据，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定，判决：一、市南投资公司与澳华公司就金街购物广场B1-75号商铺之间的《金街购物广场合同书》解除；二、澳华公司于判决生效之日起10日内返还市南投资公司商铺款660086元；三、澳华公司向市南投资公司支付上述商铺款的利息，自2010年5月2日起至判决生效之日止，以涉案商铺款660086元为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回市南投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10401元，由澳华公司负担。因上述费用，市南投资公司已经预交，澳华公司于判决生效之日起10日内给付市南投资公司。宣判后，澳华公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回市南投资公司的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、双方在合同中约定的交付时间是预计交付时间，原审判决认定为明确的交付时间，属认定事实错误；2、澳华公司出具的《声明书》系应市南投资公司的要求出具，市南投资公司也予以盖章签收，表明双方达成了合意，该声明书是对原合同的补充约定；3、涉案工程系因青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室的原因导致至今未办理规划审批手续，并非澳华公司的原因，青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室应当作为第三人参加诉讼；4、涉案金街购物广场于2012年已经建成，青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室办理人防、规划等相关文件后，即可验收交付，原审认定澳华公司无法交付商铺并判令解除合同，属认定事实错误；5、青岛市政府正在督促市南区政府尽快解决金街购物广场遗留问题，涉案商铺已具备即将投入使用的条件，涉案合同依法不应解除。被上诉人市南投资公司答辩称，原审判决正确，请求依法维持。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：双方合同是否应当解除以及解除后的后果如何处理。案外人闫芳与澳华公司签订《金街购物广场合同书》后，又于2013年10月12日与市南投资公司签订《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》，将合同书的权利义务转让给市南投资公司，澳华公司对此亦表示认可，市南投资公司成为《金街购物广场合同书》的一方当事人，与澳华公司形成商铺买卖合同关系。案外人闫芳已经按照合同约定交付了商铺款，应当视为市南投资公司履行了付款义务，澳华公司应当按约及时交付商铺。本案中，澳华公司虽称双方合同约定的交付时间系预计交付时间，但自约定的2010年5月1日交付至市南投资公司提起本案诉讼，已超过4年多的时间，即使合同约定的是预计交付时间，澳华公司在超过该交付时间4年多的时间里不能履行交付义务，且其在二审审理过程中仍然不具备履行交付义务的条件，致使市南投资公司无法实现合同目的，市南投资公司请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以准许。关于合同解除的后果如何处理，本院认为，澳华公司在买卖过程中未将商铺交付给市南投资公司，现双方合同解除，澳华公司应当返还收取的商铺款。另外，无论澳华公司应否承担违约责任，均无理由无偿使用市南投资公司的商铺款，澳华公司应当向市南投资公司支付其占有商铺款期间的利息。故原审判令澳华公司向市南投资公司返还商铺款及支付利息，处理妥当，亦符合公平原则，本院予以维持。对于澳华公司于2013年7月3日出具的《声明书》，市南投资公司仅盖章确认收到该声明书，并不能证明市南投资公司同意该声明书中的内容，澳华公司主张该《声明书》系应市南投资公司的要求出具，并主张双方达成了合意，无充分的证据证实，本院不予采信。澳华公司与青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室针对涉案工程合作开发问题的处理结果如何、以及未能交付商铺是否属政府行为导致，不影响澳华公司在本案中返还商铺款及支付相应利息的义务，澳华公司申请追加青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室应当作为第三人参加诉讼，本院不予准许。综上，澳华公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10401元，由上诉人青岛澳华投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦_二Ο一五年四月二日书 记 员 胡浩东书 记 员 吴苗苗 关注公众号“”