（2014）滨民二初字第485号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-28
案件名称
赵睿与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵睿,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第485号原告赵睿。委托代理人任丽霞，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人薛吉军，山东英天律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人孙国燕，该公司职工，特别授权代理。原告赵睿诉被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月1日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵睿及其委托代理人任丽霞、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人薛吉军、孙国燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵睿诉称，2010年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某房屋。原告已一次性支付房款179151元。因被告逾期交房，双方于2013年3月13日签订《协议书》，约定，解除双方的《商品房买卖合同》；被告退还购房款及各项补偿金在内的最终款项总计179151元；本协议签订后四十日内，被告向原告支付最终款项的10%，剩余部分一年后支付，若被告未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%转化为补偿金，届时原告有权主张全部最终款项；同时自本协议签订后的下一个月起，被告以当月尚欠款为基数，以每月百分之一的比例支付补偿金；若被告未按约定期限支付当期的补偿金，则应在付款期限届满后，以此未付的补偿金为基数每月向原告支付百分之一的违约金。协议签订后，被告没有向原告退还房款，也未支付补偿金，经多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告购房款179151元，支付补偿金34038元（以179151元为基数，自2013年5月至起诉2014年11月共计19个月，按每月1%计算），支付违约金2340元（以补偿金34038元减去已支付补偿金3224元即30814元为基数，自2014年5月至起诉之日2014年11月共计7个月，按每月1%计算），合计215529元；2、诉讼费用由被告承担。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告要求的违约金和补偿金属于重复计算，且要求的数额过高；在协议签订前，被告已经支付原告1791元，协议签订后，已经退还原告房款17915元，退还二个月补偿金3224元。经审理查明，2010年10月20日，原告赵睿与被告滨州市中博房地产有限公司协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：201010200226），约定原告购买被告开发的位于山东省滨州市某房屋。合同签订后，原告向被告实际交付购房款179151元。因被告未按约定交付房屋，2013年3月13日，原告赵睿（乙方）与被告滨州市中博房地产有限公司（甲方）协商签订协议书，约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201010200226）；（第3条）甲方退还乙方包括实交购房款179151元及各项补偿金在内的款项总计180942元，本协议签订前甲方已向乙方支付1791元，因此，甲方还应向乙方支付的最终款项为179151元；本协议签订后40日内，甲方向乙方支付第3条中最终款项的10%，剩余部分一年后支付乙方，即在本协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内，若甲方未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时原告有权主张全部最终款项，同时，自本协议签订后的下一个月起，甲方以当月尚欠款为基数、以每月百分之一的比例向乙方支付补偿金，该补偿金以两个月为支付周期，在支付周期届满的第三个月内，将前一个支付周期的补偿金一次性支付给乙方；若甲方未按约定期限支付当期的补偿金，则应在付款期限届满后，以此未付的补偿金部分为基数，每月向乙方按百分之一的违约金计。上述协议签订前，被告向原告支付1791元。协议签订后，被告向原告支付17915元，支付补偿金3224元。原告催要剩余款项未果，诉至法院。以上事实，由原告提交的协议书一份、收据一份、商品房买卖合同复印件一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告赵睿与被告滨州市中博房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。原告依约履行了交付全部购房款的义务，被告未履行交房的义务。原、被告于2013年3月13日签订的协议书，亦是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告未按约定履行，被告的行为已构成违约。根据协议约定，解除双方签订的商品房买卖合同，被告退还原告包括实交购房款179151元及各项补偿金在内的款项总计180942元，协议签订前被告已向原告支付1791元，被告还应向原告支付的最终款项为179151元。后被告向原告支付最终款项为179151元的10%即17915元。根据协议约定，剩余部分一年后支付乙方，即在该协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内，若被告未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时原告有权主张全部最终款项，同时，自2013年4月起，被告以当月尚欠款为基数，以每月百分之一的比例向原告支付补偿金。原告要求被告返还购房款179151元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付补偿金34038元，结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的补偿金计算应以退还购房款总额179151元为基数，自2013年5月起至2014年11月止按月利率1%计算，原告主张补偿金34038元并不超过上述计算标准。被告在协议签订后已支付给原告的17915元应转化为补偿金，在补偿金计算中予以扣减。另外，被告已支付原告补偿金3224元，该款在补偿金计算中也应予以扣减。综上，被告应向原告支付补偿金的具体计算方式为：34038元-17915元-3224元=12899元。该违约金足以弥补原告的其他经济损失，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵睿款项179151元及补偿金12899元；二、驳回原告赵睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4533元，由原告赵睿负担392元，被告滨州市中博房地产有限公司负担4141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 廉爱翠人民陪审员 甄秋英二〇一五年四月二日书 记 员 孙观荣 微信公众号“”