（2015）台临民初字第200号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-08-28
案件名称
临海市君源物业有限公司与马春琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
临海市人民法院
所属地区
临海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临海市君源物业有限公司,马春琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2015）台临民初字第200号原告：临海市君源物业有限公司。法定代表人：张礼君。被告：马春琴。原告临海市君源物业有限公司为与被告马春琴物业服务合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后依法适用简易程序，于2015年3月6日公开开庭进行了审理，原告临海市君源物业有限公司的法定代表人张礼君、被告马春琴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告临海市君源物业有限公司起诉称：被告系临海市大田街道山前村东渡北路34号景莲家园5号楼3单元402室房屋所有权人，2010年2月1日原告接受台州市永安房地产有限公司委托对位于临海大田街道山前村东渡北路34号景莲家园小区经济房、廉租房实行物业管理，并订立了《物业管理服务合同》。原告根据《物业管理服务合同》对该小区实施物业服务工作。被告拖欠三年度（2012年度至2014年度）的物业管理费、车库费、楼道公摊电费共计人民币1618元（其中物业管理费0.44元／㎡×79.73㎡×36月=1263元，车房费8元／月×36月＝288元，楼道公摊电费43元），原告多次口头和书面通知被告支付物业费、车房费、楼道公摊电费未果，为此原告提起诉讼，要求判令被告立即支付给原告2012年5月至2015年4月期间的物业管理费、车房费、楼道公摊电费，合计人民币1594元。被告马春琴答辩称：被告自2012年度开始未缴纳物业费情况属实，被告向原告多次反映邻居违章建筑问题，如果原告能够解决违章建筑问题，被告愿意支付物业费。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告主体资格。2、物业管理服务合同3份，证明该小区由原告进行管理服务。3、交房通知书、交房日程表、交房入住手续书、房屋交付验收清单、物业管理服务费、业主（住户）家庭情况登记表，证明被告欠物业费的事实。4、房屋所有权发证存根，证明被告系业主的事实。5、物业管理费催缴单，证明原告催讨的事实。经质证，被告对证据1、3、4、5均无异议，本院予以认定。被告对证据2真实性无异议，但认为房产公司无权代表业主签订物业服务合同，对证据2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本院认为证据2对被告具有约束力，对证据2予以认定。被告为证明其主张的事实，向本院提供通知（证据6）一份，拟证明小区存在违章建筑的事实。经质证，原告对证据6没有异议，对该证据本院予以认定，能够证明小区楼梯口存在违章建筑，原告通知各业主限期拆除楼梯口违建车房门的事实。综上，本院认定事实如下：原告临海市君源物业有限公司经临海市工商行政管理局注册登记成立的具有法人资格的物业服务企业。被告马春琴系临海市大田街道景莲家园8幢2单元301室业主，该房屋住宅建筑面积为79.73平方米。东方永安集团有限公司作为小区建设单位与临海市君源物业有限公司于2010年签订了《物业管理服务合同》，约定由原告临海市君源物业有限公司为景莲家园提供物业服务，合同到期后东方永安集团有限公司与临海市君源物业有限公司于2012年11月8日、2014年11月8日续签《物业管理服务合同》，合同第二十一条第2款约定：本物业管理公共服务费，住宅由其业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.44元向原告交纳，第8款约定：物业管理公共服务费中未计入的共有设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊。第二十二条约定：车位使用人按下列标准向原告缴纳，经济房自行车房8元／月。2014年10月30日原告曾向被告书面催讨物业管理服务费。被告对收费项目及数额无异议，现被告因邻居违章建筑问题未解决拒付物业管理服务费。另查明，涉诉小区至今未召开过业主大会，也未成立业主委员会。本院认为，原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。原告根据前期物业服务合同的约定为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。原告对小区内业主违反规章的行为应提请并协助有关部门处理，但违章建筑的拆除问题属于行政管理范围，被告不能以此拒付物业管理服务费。被告未付2012年5月至2015年4月之间的物业管理费、车房费合计（0.44元／㎡×79.73㎡）／月×36月＋8元／月×36月=1550.9元，原告主张楼道公摊电费43元，被告对该数额无异议，故本院予以支持。综上，被告应当支付原告2012年5月至2015年4月之间的物业管理费、车房费、楼道公摊电费合计人民币1593.9元，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告马春琴于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告临海市君源物业有限公司从2012年5月至2015年4月的物业管理服务费、车房费、楼道公摊电费计人民币1593.9元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马春琴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，向台州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19900001040000225089001，执收单位代码：02001）。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请，本院不予受理。审 判 员 冯 妃二〇一五年四月二日代理书记员 余燕苹